Observatoire de l’Habitat Publication de la Note 41 portant sur une typologie de logements locatifs partagés, de courte durée et digitalisés et du Rapport d’Analyse 11, une actualisation de l’étude sur l’impact de la localisation géographique d’un logement sur le loyer demandé.

L’Observatoire de l’Habitat vient de publier une nouvelle étude portant sur l’émergence de logements locatifs avec espaces partagés et/ou mis en location pour de courtes durées via des plateformes en ligne (Note 41). Pour la première fois, une analyse exploratoire de ce marché émergeant propose une vue détaillée sur ces types de logements ainsi que sur les nouveaux acteurs intermédiaires impliqués et met en évidence les défis que l’essor des technologies digitales impose aux acteurs de l’immobilier et aux pouvoirs publics.

En outre, l’Observatoire d’Habitat vient également d’actualiser pour la période 2022-2024 son étude sur l’impact que peut avoir la localisation géographique d’un logement sur le loyer demandé, sur base d’une modélisation hédonique des loyers annoncés (Rapport d’Analyse 11).

Typologie de logements locatifs partagés, de courte durée et digitalisés

Depuis plusieurs années, le marché immobilier luxembourgeois fait face à l’émergence de nouveaux types de logements locatifs flexibles dits « partagés », souvent disponibles pour de courtes durées et dont la gestion bénéficie de l’essor des plateformes en ligne. Ce phénomène a été observé dans les contextes urbains tendus, où les acteurs de l’immobilier proposent ces types de logements en réponse aux difficultés croissantes d’accès à la propriété privée et à la location d’un logement indépendant. Ces produits flexibles au standing relativement élevé, développés par l’intermédiaire de sociétés spécialisées de gestion locative, intéressent aussi bien les propriétaires (pour leurs rendement locatif et taux d’occupation élevés) que les pouvoirs publics (pour pallier au manque de logements pour travailleurs étrangers) et les usagers (pour accéder à un logement flexible, meublé et éventuellement à une communauté). Cependant, le développement de ce type d’offre locative n’est pas sans risques (instabilité des prix, exclusion de certains types de ménages). Il est dès lors essentiel de mieux connaître la nature et le mode de fonctionnement de ces segments du marché locatif, qui semblent être en rapide progression au Luxembourg.

Cette note propose une typologie de logements locatifs partagés, de courte durée et digitalisés au Luxembourg. Ces logements peuvent être vus comme des formes professionnalisées de la colocation et de la location de chambres meublées. Sur la base de l’extraction des données des annonces de 12 sociétés, la note propose une typologie se concentrant sur le co-living et la location de courte durée, ces deux segments étant les plus présents au Luxembourg.

Du côté de la typologie de logements, deux constats principaux ont pu être posés :

1. La concentration de l’offre à Luxembourg-ville et sa couronne, et dans une moindre mesure autour du site de Belval, au Sud du pays (Figure 1), cohérente avec la localisation du public cible visé et la recherche d’une rentabilité accrue par les propriétaires bailleurs dans ces zones avec un niveau de pression élevé.
2. La grande variabilité dans les types de produits proposés et leur configuration spatiale. Si les loyers annoncés par mètre carré sont généralement élevés, une grande disparité existe d’une société à l’autre et au sein de leur portefeuille.

L’analyse de la stratégie des sociétés intermédiaires spécialisées, qui interviennent entre propriétaires et locataires, permet de mettre en évidence trois autres éléments clés :

1. Les sociétés diversifient leur offre pour proposer un panel de solutions suivant le parcours de vie du public cible.
2. Cette diversification des types d’unités, de durées de location, et de plateformes de diffusion des annonces ainsi que la croissance rapide des sociétés rendent le suivi de l’évolution de ces nouveaux segments du marché locatif difficile.
3. Les sociétés collaborent étroitement avec les employeurs et positionnent leur offre vis-à-vis de ces partenaires comme une solution à la crise de l’attractivité des talents. Il s’agit là d’une illustration du lien étroit entre marchés du logement et du travail.

La note permet de s’interroger sur les défis du logement partagé, de courte durée et digitalisé selon trois perspectives :

1. Marché du logement
   Le co-living et le LCT présentent des loyers par mètre carré et des rendements élevés. Ils sont néanmoins présentés comme une alternative abordable pour un public cible précis. Partant de ce paradoxe, il est important de mieux comprendre la relation dynamique entre l’émergence de ces types de logements et la crise de l’accès à un logement abordable sur le long terme.
2. Acteurs publics
   S’ils tendent à voir ces nouvelles formes de logement comme un outil d’attractivité des talents internationaux, certaines voix prônent la prudence. Il est en effet utile de mieux comprendre pourquoi, où et comment ces produits sont soutenus (ou freinés), et comment cela se reflète aux niveaux règlementaire et stratégique.
3. Habitants
   Enfin, il est essentiel de mieux cerner la diversité de profils des usagers de ces logements. La mobilité résidentielle élevée dans ces segments impacte en effet les perspectives résidentielles des locataires et l’ancrage des talents et de leurs familles sur le long terme au Luxembourg.

Cette note est conçue comme le point de départ d’une recherche pluriannuelle diversifiée afin de contribuer au débat public sur l’émergence récente de ce type de logements

Une segmentation géographique des loyers au Grand-Duché de Luxembourg – actualisation et approfondissement

L’actualisation de cette analyse sur la géographie des loyers au Luxembourg porte sur les données de la période 2022-2024 et se base sur une modélisation hédonique[1] des loyers annoncés. Contrairement à l’analyse réalisée en 2021, les maisons unifamiliales ont été incluses et les logements loués meublés ont été exclus.

Les estimations du modèle hédonique montrent que le loyer annoncé dépend fortement des caractéristiques intrinsèques du bien mis en location : sa surface habitable, sa nature même (selon qu’il soit une maison, un duplex, un triplex, etc.), la présence de certaines annexes (une salle de bains supplémentaire, un jardin, un balcon, une terrasse, un garage ou un emplacement extérieur de stationnement) et enfin sa classe de performance énergétique.

La commune dans laquelle est localisé le bien mis en location est toutefois un autre élément essentiel du loyer qui peut être demandé, et la distance à Luxembourg-Ville joue à ce titre un rôle très important, la structure spatiale des prix et loyers au Luxembourg restant toujours très monocentrique.

Les différences de loyers annoncés sont fortement significatives entre les différents groupes de communes. Ainsi, les loyers par m² se situent dans un rapport de 2 à 1 entre la zone géographique la plus chère (Luxembourg-Ville seule, qui cumule 59% des annonces de location d’appartements en 2023-2024) et la zone géographique la moins chère, correspondant au quart le plus au nord du pays.

[1] Le modèle hédonique est une méthode statistique qui permet d’estimer le prix ou le loyer d’un logement sur base des caractéristiques essentielles du bien telles que situation géographique, voisinage, surface, standard d’aménagement, performance énergétique, … Le modèle hédonique est ici développé sur base de l’observation de données de loyers annoncés et permet d’identifier l’incidence sur le loyer de chaque caractéristique essentielle du bien.

[1] Le modèle hédonique est une méthode statistique qui permet d’estimer le prix ou le loyer d’un logement sur base des caractéristiques essentielles du bien telles que situation géographique, voisinage, surface, standard d’aménagement, performance énergétique, … Le modèle hédonique est ici développé sur base de l’observation de données de loyers annoncés et permet d’identifier l’incidence sur le loyer de chaque caractéristique essentielle du bien.