Bail à loyer

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’engage à faire jouir le locataire d’un logement (maison, appartement, studio ou chambre, meublée ou non-meublée) moyennant le paiement d’un loyer.

Le bail peut être fait par écrit ou verbalement. Comme il est cependant difficile de prouver un bail oral, et notamment son contenu, il est fortement recommandé aux parties de fixer la durée et les modalités essentielles du bail dans le cadre d’un contrat écrit.

Le droit commun en matière de bail à loyer se trouve dans le Code civil (articles 1708 à 1831). Il règle les droits et devoirs tant du locataire que du bailleur.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation contient les dispositions spéciales qui dérogent au droit commun (p.ex. règles de protection du locataire en matière de fixation et d’adaptation du loyer, prorogation automatique du bail, résiliation du bail, déguerpissement).

Comment calculer le loyer maximal pour un logement mis en location?

Le plafond légal du loyer est fixé par rapport au capital investi. Le loyer annuel d’un logement non-meublé ne peut excéder 5% du capital investi dans ce logement. Il convient de déterminer le capital investi initial avec précision, car il faut également tenir compte de son évo­lution dans le temps. Ceci se fait par la « ré­évaluation » et par la « décote pour vétusté ». En effet, le capital investi est à réévaluer en fonction de l’inflation constatée, en tenant compte des travaux d’amélioration apportés au logement depuis sa construction (res­pectivement depuis la date de son acquisi­tion) et en le décotant au fil du temps pour tenir compte de la vétusté du logement.

La brochure « Le plafond légal du loyer – comment déterminer le capital investi dans un logement mis en location ? » (Pdf, 1,23 Mo) renseigne sur les modalités de calcul pour fixer le loyer. Cet outil est complété par une calculatrice en format (Excel, 44 Ko) qui guide son utilisateur à travers les différentes étapes de la dé­termination du capital investi, afin de dé­terminer le plafond maximal d’un loyer mensuel pour un logement non-meublé.

Refonte de la loi du bail à loyer

Lors de la conférence de presse du 29 juillet 2020, le ministre du Logement Henri Kox a présenté le projet de loi d'une refonte du bail à loyer. À l’avenir, le locataire sera mieux protégé et mieux informé. Le principe des 5% du capital investi dans le logement - pour fixer le montant maximal du loyer pouvant être demandé par le bailleur - est précisé et le concept de colocation est introduit dans la législation.

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