Appel à projets pilotes Le logement abordable en partenariat locatif public-privé

Objectifs de l'initiative:

• Mobiliser des terrains privés pour la construction de logements locatifs abordables
• Augmenter le parc de logements abordables locatifs
• Créer un système complémentaire à celui déjà prévu par la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable
• Garantir un loyer sur une durée minimale de 20 ans, renforçant ainsi une sécurité financière du projet et facilitant l’obtention de financements pour le développeur privé
• Encourager la mixité sociale par l'accès au logement abordable à tous les déciles de revenus éligibles au sens de la loi relative au logement abordable

Documents de référence :

Pour introduire un projet pilote, le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire met à disposition les documents suivants:

• Cahier des charges pour le développement de logements abordables (Pdf, 4,27 Mo) 
• Fiche architecturale (Excel, 87 Ko). 

Accompagnement :

Les promoteurs intéressés sont fortement encouragés à consulter le cahier des charges avant de soumettre leur projet. Les collaborateurs du Ministère sont disponibles pour fournir toutes les informations nécessaires, répondre aux questions et accompagner les promoteurs tout au long de la procédure de soumission d'un dossier de projet pilote.

Procédure et étapes clés

1. Dépôt du projet auprès du Ministère,
2. Accusé de réception par le Ministère
3. Vérification de la complétude des dossiers par le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire par rapport aux informations obligatoires demandées
   • Analyse préalable par la commission Partenariat Locatif Public-Privé (MLOGAT, MFIN, Fonds du Logement). Cette étape d’évaluation vise à garantir que chaque projet s’aligne avec les critères définis pour le logement abordable et s’inscrit dans une démarche financière et technique viable.
4. Elaboration de l’avis de la commission sur base de l’analyse
5. Si un avis positif : Notification d’intérêt adressée au promoteurs privés
6. Signature de l’accord de principe entre les parties prenantes (ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire, ministère des Finances, Fonds du Logement et le développeur privé). Cet accord de principe constitue la base pour engager la discussion en vue de la signature d’un bail.
7. Développement définitif du projet par le développeur privé, ou le cas échéant, recherche d’un investisseur
8. Construction du projet
9. Signature du contrat de bail, en cours de construction du projet entre le bailleur social, en l’occurrence le Fonds du Logement et le propriétaire privé.
10. Gestion locative assurée par le Fonds du Logement pour assurer la pérennité et l’efficacité de l’opération de logements abordables.
11. Fin de la convention de location. Le propriétaire récupère son bien à la fin de la période d’occupation. L’état a un droit de préemption sur le bien.

Schéma de fonctionnement des projets en Partenariat Locatif Public-Privé

Contenu du dossier

Le dossier doit comprendre :

• des informations détaillées sur la disponibilité du terrain
• la partie écrite, la partie graphique, le rapport justificatif et le tableau récapitulatif du PAP (si disponible)
• la convention d’exécution selon art. 36 du PAP (si disponible)
• les informations cadastrales nécessaires à l’analyse foncière
• le prix explicite détaillant les parts relatives au foncier et à la construction ainsi que le loyer demandé pour le bien proposé
• un planning indiquant les étapes de réalisations principales de la construction et la date prévisionnelle de la mise en location au Fonds du Logement (ce planning fait partie intégrante du dossier)

Modèle de segmentation géographique pour le calcul du loyer

Les modalités de fixation et d’indexation du loyer représentent un élément essentiel du Partenariat Locatif Public-Privé. Le loyer à payer par le bailleur social au propriétaire des logements sera fixé en deux temps :

1. Lors de la signature de l’accord de principe, le loyer ne doit pas excéder 80 % du loyer moyen annoncé dans le Rapport n°11 – Actualisation de la segmentation géographique des loyers (Pdf, 755 Ko) publié par l’Observatoire de l’Habitat pour les différentes classes de communes . Le loyer annuel ne doit pas non plus dépasser 5% du capital investi dans le projet. Aucune indexation du loyer n’est alors appliquée.
2. Avant la signature du contrat de bail, une réévaluation du loyer sera réalisée sur base des données actualisées de l’Observatoire de l’Habitat. Le loyer annuel reste plafonné à 5 % du capital investi, vérifié sur base de la transaction financière entre le développeur et l’acquéreur du projet. L’indexation du loyer commencera à compter de la signature du contrat de bail, avec une adaptation possible tous les deux ans, limitée à trois tranches d’indexation par adaptation.

Les loyers pour les projets pilotes seront définis sur base du modèle de segmentation géographique des loyers annoncés réalisé par l’Observatoire de l’Habitat (Pdf, 2,92 Mo) et repris ci-dessous. L’algorithme de regroupement des communes vise à former des groupes de communes géographiquement proches qui présentent une homogénéité interne maximale et une hétérogénéité entre groupes la plus forte possible, en tenant compte de la valorisation immobilière.

Pour renforcer la transparence et tenir compte des différences réelles observées sur le marché, le même modèle hédonique calcule pour chaque classe une fourchette de loyer. Cette fourchette encadre le loyer moyen d’un plancher et d’un plafond, reflétant la dispersion des loyers constatés pour les logements neufs ou en construction. Par exemple, pour la classe 1, le loyer moyen est 34,95 €/m² et la fourchette pour cette classe est de 30,00 à 39,90 €/m². Pour la classe 6, le loyer moyen est de 18,38 €/m² et la fourchette pour cette classe est de 16,50 à 20,25 €/m². 

Afin de disposer de loyers moyens qui sont plus adaptés à la location de logements neufs, tels que prévus dans le cadre du Partenariat Locatif Public-Privé, les loyers sont calculés sur l’échantillon des appartements annoncés comme « neufs » ou « en construction ».

La commission s'appuiera sur ces données comme référence pour définir et négocier les loyers pour les projets pilotes du Partenariat Locatif Public-Privé. L'Observatoire assurera une mise à jour régulière de la segmentation géographique des loyers.

Gestion locative et conclusion du bail

À la fin de la construction, débute la phase de gestion locative et d’attribution des logements aux ménages éligibles par le Fonds du Logement qui grâce à son expertise est particulièrement apte pour assurer l’efficacité et la pérennité de cette étape du processus.

Au regard de la nécessité de garantir le maintien d’un nombre de logements suffisants dans le parc des logements abordables, l’accord de principe prévoit que le Propriétaire de l’immeuble accepte de conférer à l’État et au Fonds du Logement, dès la conclusion du bail, un droit de préemption.

Exemple de calcul

Il s’agit, ici, d’un projet fictif situé dans une commune de classe 2, c’est-à-dire dans la première couronne entourant Luxembourg-Ville. Le projet prévoit 25 logements pour une surface utile habitable totale de 2.100 m².

Le propriétaire perçoit un loyer de 22 €/m², tandis que le loyer moyen pour la classe 2 s’élève à 28 €/m². Le loyer facturé représente donc environ 80 % du prix du marché. En valeur absolue, le Fonds du Logement verse chaque mois au propriétaire 22 € × 2.100 m², soit 46.200 €.

Ces logements sont ensuite loués par le Fonds du Logement à des ménages répondant aux critères socio-économiques définis par la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable. Dans cet exemple fictif, la mixité sociale est équilibrée entre les déciles 1 à 5.

Le loyer abordable acquitté mensuellement par les locataires au Fonds du Logement s’élève à 20.100 €. L’écart entre ce montant et les 46.200 € versés au propriétaire, soit 26.100 €, constitue la compensation de service public, prise en charge par le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire et reversée au Fonds du Logement.