Accord de coalition 2023 - volet logement

Dans le contexte de l’actuelle crise dans le secteur immobilier et des tensions inflationnistes, le Gouvernement adoptera, pour l’exercice fiscal 2024, certaines mesures visant à stimuler le marché de la construction de logements à court terme :

• le taux de l’amortissement accéléré de logements construits en vue de leur location ainsi que la durée de la période d’amortissement seront augmentés. Le montant total de la faveur fiscale sera plafonné ;
  
• le taux d’imposition des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier sera diminué ;
  
• un nouveau crédit d’impôt « Bëllegen Akt » à des fins d’investissement dans le logement locatif par des personnes physiques sera introduit ;
  
• les montants de la déductibilité fiscale des intérêts débiteurs correspondant à l’habitation occupée par le propriétaire ou destinée à être occupée par le propriétaire seront augmentés.
  
  Le nombre de logements pour lesquels le contribuable peut faire valoir ces mesures visant à stimuler la construction de logements à court terme sera plafonné.
  
  Finalement, le Gouvernement consultera les banques et les autorités de surveillance afin d’analyser la situation actuelle en termes d’octroi de crédits hypothécaires et d’étudier d’éventuelles adaptations du cadre législatif y relatif, en ligne avec le droit européen.

Le Gouvernement investira à grande échelle dans la construction de logements abordables publics. En collaboration avec des acteurs du secteur, le Gouvernement lancera une offensive publique de construction de logements abordables.

Les réserves foncières aux mains de l'État et des communes devront être mobilisées et bâties prioritairement afin d'y réaliser des logements abordables, plus particulièrement destinés à la location abordable. L’objectif sera d’éviter que les communes et l’État ne vendent des terrains constructibles au plus offrant et prennent ainsi part à la spirale des prix des biens immobiliers.

En application du Pacte logement 2.0, le Gouvernement continuera à encourager la création systématique de logements abordables. L’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, tel qu’issu du Pacte logement 2.0, prévoit que pour chaque nouveau plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » (« PAP NQ ») un certain pourcentage de la surface construite brute destinée au logement est réservé au logement abordable. Les terrains sur lesquels seront réalisés ces logements sont cédés gratuitement à la commune ou à l’Etat. En contrepartie, le degré d’utilisation du sol destiné au logement est augmenté de 10% par rapport au plan d’aménagement général (« PAG ») en vigueur. Dans certains cas, cette augmentation du potentiel constructible n’est cependant pas possible pour des raisons urbanistiques, techniques ou réglementaires.

Le Gouvernement évaluera par conséquent en détail ces nouveaux mécanismes institués par le Pacte Logement 2.0, ainsi que les effets de celui-ci sur la création de nouveaux logements. Une solution sera recherchée afin de répondre à la problématique de l’augmentation du potentiel constructible précitée et le cadre légal sera, le cas échéant, adapté. La possibilité d'élargir l'application de l'article 29bis à un plan d’aménagement particulier « quartier existant » (« PAP QE ») pour créer des logements abordables lors d’une densification ultérieure sera également analysée en détail dans le cadre de cette évaluation.

D’une manière générale, l’État s’impliquera plus activement dans le marché de l’immobilier et recourra davantage aux offres d’immeubles complets mis en vente. L’État doit avoir la possibilité d’acheter ces projets qui doivent répondre aux critères énoncés par le cahier de charge appliqué aux projets de création de logements abordables à des prix raisonnables. Il sera envisagé d'intégrer ces logements à un grand parc immobilier public en tant que logements à louer.

Le cercle des bénéficiaires de logements mis en vente ou en location par le Fonds du Logement ou la Société Nationale des Habitations à Bon Marché pourra être étendu sous certaines conditions à d’autres catégories de ménages. Par ailleurs, il sera veillé à ce que la mixité sociale soit assurée dans les projets de construction des promoteurs publics.

Le développement des logements destinés à la location abordable doit s'opérer en étroite collaboration entre les promoteurs publics et le secteur privé. Le Gouvernement contribuera à renforcer la collaboration et la coopération entre les différents acteurs publics dans la création de logements abordables.

Dans ce contexte, la loi organique ainsi que les missions du Fonds du Logement seront révisées. Le Gouvernement veillera également à ce que la Société Nationale des Habitations à Bon Marché puisse avoir recours à une réserve foncière assez grande pour pouvoir planifier et augmenter le nombre de logements abordables à créer dans les prochaines années.

Dans les années à venir, la création de logements destinés à la location abordable se trouvant dans la main publique sera dynamisée et leur nombre va connaître une croissance continue. Ces logements devront être administrés de façon efficace et dans l’intérêt des locataires. La création d’une nouvelle agence mandatée de centraliser la gestion administrative et l’attribution des logements publics destinés à la location abordable sera examinée. Les administrations communales pourraient également recourir à cette agence pour la gestion des logements abordables qui relèvent de leur propriété.

Le régime de l’exemption d’impôt sur le revenu des plus-values et des bénéfices de cession, institué à l’article 29 de la loi modifiée du 22 octobre 2008 portant sur le droit d’emphytéose et le droit de superficie et introduisant différentes mesures administratives et fiscales en faveur de la promotion de l’habitat, sera étendu au Fonds du logement.

Le Gouvernement continuera à encourager et à soutenir financièrement les communes afin de créer davantage de logements abordables par la construction en régie propre. Les plafonds des subventions accordées aux communes qui créent des logements destinés à la location abordable et/ou la location sociale sont revus à la hausse.

Afin que les communes puissent créer davantage de logements abordables en régie propre, il est essentiel de leur fournir l’expertise nécessaire. En effet, surtout les communes de petite ou moyenne taille sont dépourvues de personnel spécialisé dans le domaine du logement et ne disposent pas des moyens nécessaires pour concrétiser et mener à bien des projets de construction de logements abordables.

Par conséquent, elles ont besoin d'une structure de conseil, de soutien et d'assistance dans la promotion immobilière publique regroupant des compétences et connaissances au niveau technique, administratif et financier. Afin de soutenir les communes dans leur politique de logement, le Gouvernement envisage de créer une telle structure et de la doter avec les ressources humaines suffisantes.

Le Gouvernement renforcera la collaboration entre l’État et le secteur privé pour la création de logements abordables.

Le Gouvernement analysera la possibilité d'élargir le système d’aides pour la création de logements abordables aux acteurs privés, dans des conditions précises.

A travers des appels d'offres publics, le Gouvernement envisagera d'impliquer plus activement et efficacement le secteur de la construction dans la création de logements abordables publics. Le Gouvernement examinera si des appels d’offres diversifiés constituent une alternative plus efficace et moins coûteuse par rapport à une autorité publique agissant seule comme maître d’ouvrage.

Les propriétaires louant un logement à un organisme conventionné de gestion locative sociale peuvent profiter d’une exonération d'impôt de leurs revenus locatifs. Cet avantage fiscal a su contribuer à la hausse du nombre de logements mis à disposition des communautés domestiques à faible revenu. Le Gouvernement entamera une réflexion pour faire évoluer le concept de la gestion locative sociale. Pour mobiliser davantage de logements inoccupés, l’exemption des revenus nets réalisés grâce à la location d’un logement à travers un organisme oeuvrant dans la gestion locative sociale sera augmentée à 90%. Cette exemption sera étendue en cas de location de logements travers des communes.

De plus, les acteurs privés qui s’engagent dans la construction de logements abordables devront, dans le futur, pouvoir confier la gestion de ces logements à un organisme conventionné de la gestion locative sociale.

Un des objectifs du Gouvernement sera de faciliter l’accès des jeunes à la propriété, et d’aider davantage les primo-acquéreurs qui font l’acquisition d’un bien immobilier. Afin d’alléger la charge financière pesant sur les personnes physiques désireuses d’acheter un logement à des fins d’habitation personnelle, le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » pour l’acquisition d’une résidence principale sera augmenté.

De plus, le Gouvernement consultera la Commission européenne afin de s’accorder sur les possibilités d’aboutir à une augmentation du montant de la faveur fiscale en matière de la TVA logement 3% et à une introduction des transferts des plus-values immobilières à l’intérieur du pays.

Le Gouvernement analysera la bonification d’intérêt et la garantie de l’État quant à leur efficacité en faveur des primo-acquéreurs et aux ménages à faible revenu, et les adaptera le cas échéant.

Ces mesures sont destinées à soulager considérablement les acquéreurs potentiels d’un logement.

En général, le Gouvernement entend encourager l'économie circulaire et la recherche de la durabilité dans le secteur de la construction. Le Gouvernement examinera le régime des subventions accordées pour les matériaux durables telles qu’elles existent dans le cadre de l’assainissement énergétique et les adaptera le cas échéant.

Afin de favoriser l’assainissement énergétique des logements existants et compte tenu des taux d’intérêts actuels, le Gouvernement analysera une révision du système de la Klimabank, et en particulier la définition des critères - notamment sociaux - applicables en matière de prêts climatiques.

Les promoteurs publics joueront un rôle de précurseur dans l’emploi de matériaux durables et la mise en oeuvre des principes d’économie circulaire lors du développement de leurs projets d’habitation.

Le Gouvernement s’efforcera également de réduire à un minimum les excavations de terrains, d’assurer la disponibilité continue de décharges inertes et de mettre en place les structures nécessaires dans toutes les régions du pays.

Le Gouvernement encouragera l’utilisation de technologies innovantes telles que l’impression 3D dans le secteur du bâtiment et développera, en collaboration avec le secteur privé, des projets visant à renforcer l’innovation.

Les travaux en vue de la réforme de l’impôt foncier, de l’introduction d’un impôt national sur les logements non-occupés et de la mobilisation des terrains seront poursuivis à la lumière des avis des organes consultés, et finalisés dans les meilleurs délais.

Les recettes de l’impôt foncier resteront des recettes communales. Afin de mobiliser davantage de terrains et de logements non-occupés dans un contexte de crise, le niveau de taxation sera revu à la hausse et sa mise en place accélérée.

Le Gouvernement veillera à ce que le cadastre vertical soit effectivement mis en place dans l’ensemble du pays. Un registre national des bâtiments et des logements sera ensuite mis en place pour la saisie des logements occupés et non occupés et pour le calcul de l’impôt sur les logements vacants.

Le Gouvernement examinera rigoureusement toutes les procédures d’autorisation, afin de les simplifier et de les accélérer. Une veille systématique de la législation en vigueur sera assurée afin de pouvoir réagir rapidement à tout obstacle rencontré en pratique. Un rôle central incombera à la « cellule de facilitation urbanisme et environnement » et à la « plateforme de concertation plan d’aménagement particulier » (PAP), qui seront renforcées dans leurs missions et en moyens, afin de pouvoir contribuer plus activement à l’accélération des procédures. L’opportunité d’introduire un code de la construction sera étudiée afin d’améliorer la lisibilité de la législation.

Le règlement-type sur les bâtisses, les voies publiques et les sites du ministère de l’Intérieur, qui a pour vocation d’orienter et de guider les autorités communales lors de la confection de leur règlement sur les bâtisses, et de générer entre les communes une certaine homogénéité des règles applicables, sera révisé.

Le Gouvernement entend harmoniser, dans la mesure du possible, les procédures actuellement en vigueur applicables au plan d’aménagement général (PAG) et au plan d'aménagement particulier (PAP). Dans le cadre de l’élaboration d’un PAP qui nécessite une modification ponctuelle au niveau du PAG, les deux procédures seront fusionnées dans une même procédure.

Les procédures de délivrance d’autorisation de construire seront standardisées et digitalisées. Le principe du silence vaut accord sera appliqué au niveau des avis préalables aux autorisations de construire. Dans cette optique, les communes seront encouragées à organiser la mise en place d’un système de guichet unique pour tout ce qui concerne les autorisations à construire.

Le Gouvernement s’engagera en faveur d’un cadre légal fort en matière de protection de l’environnement. Or, les procédures fastidieuses, laborieuses et souvent inutilement restrictives, notamment en ce qui concerne la protection de l’environnement, sont actuellement un obstacle à la création de logements supplémentaires.

Dans ce contexte, le Gouvernement souhaite entamer une réflexion globale pour trouver un meilleur équilibre entre la nécessité de protéger la nature et d’encourager le développement de la biodiversité d’une part, et la nécessité de créer des logements et infrastructures dans un délai raisonnable, d’autre part.

Le Gouvernement veillera à ce que les dispositions légales en matière de protection de l’environnement ne conduisent pas à des procédures d’autorisation vainement longues. Des modalités superflues seront supprimées. Ainsi, le cadre législatif et réglementaire lié à la protection de l’environnement sera adapté et rendu plus efficace.

L’application de la loi sur la protection de la nature à l’intérieur du périmètre d’agglomération sera révisée. Le concept de nature temporaire (Natur auf Zeit) sera introduit. Ce concept aura comme avantage de permettre le développement temporaire de la flore et de la faune sans déclencher les mécanismes de protection et de compensation de la législation en matière de protection de la nature.

Le Gouvernement étudiera la possibilité de développer les friches industrielles en exemptant ce développement des obligations de compensation de la faune et de la flore.

Le Gouvernement veillera à l’identification de nouveaux outils et mécanismes afin d’encourager le développement de la biodiversité au sein des quartiers, sans pour autant créer de nouvelles procédures lourdes et fastidieuses. Dans ce contexte, les procédures ainsi que les mesures de compensation écologiques à l’intérieur du périmètre d’agglomération seront analysées quant à leur efficacité, simplicité et proportionnalité et elles seront par la suite adaptées et réduites au sein du périmètre d’agglomération, dans le respect des règles européennes.

Les dispositions générales applicables aux constructions en zone verte seront également analysées, voire révisées en cas de besoin, tout en garantissant un niveau élevé de protection de la nature et des ressources naturelles.

Le Gouvernement élaborera un nouveau modèle pour l'aménagement des espaces publics et des logements afin d’intégrer davantage d’espaces verts dans nos villes et localités. Ce modèle sera mis à la disposition des communes et des acteurs privés. Un programme de végétalisation de l'espace public sera élaboré et d’autres mesures visant à renforcer la biodiversité seront mises en oeuvre. Le Gouvernement étudiera dans quelle mesure les surfaces publiques artificialisées peuvent être descellées.

Le Gouvernement procédera à une révision de la loi du 25 février 2022 relative au patrimoine culturel. Dans ce contexte, il est prévu que le principe de l’archéologie préventive sera modifié. La décision quant à la réalisation des fouilles sera prise par l’administration compétente, et les frais y afférents seront entièrement pris en charge par l’État. Le projet de construction pourra être poursuivi en cas de silence de l’administration ou en cas d’expiration du délai d’exécution des fouilles dans le délai imparti par la loi.

Globalement, les extensions du périmètre d’agglomération resteront possibles, moyennant la conclusion d’un « Baulandvertrag », mais seront limitées à des endroits compatibles avec les critères d’aménagement du territoire et permettant d’accentuer davantage la centralité des quartiers et des villages. Une extension de périmètre devra s’opérer avec une bonne connectivité aux transports en commun et avec une certaine proximité aux infrastructures existantes (commerce, écoles, sport, loisirs, etc.). De plus, chaque élargissement de périmètre sera conditionné à ce que au moins 30% de la surface construite brute soient dédiés aux logements abordables.

Afin d’accélérer davantage la construction de logements publics, le Gouvernement envisage de développer des terrains hors périmètre à proximité de zones urbaines et à des endroits propices à un développement harmonieux de nos villes et villages. Ces terrains seront principalement réservés à la construction de logements abordables destinés à la location et à la vente sous forme de bail emphytéotique. Le projet de loi concernant les contrats d’aménagement (Baulandverträge) sera finalisé et mis en oeuvre dans les meilleurs délais.

Le Gouvernement est favorable à une densification dans les zones urbaines et périurbaines, c’est-à-dire aux endroits où une telle démarche s’avère judicieuse. Une telle densification s’impose à proximité des infrastructures de transports, d’éducation, sportives et de loisirs et notamment dans les nouveaux quartiers. Construire de manière plus dense permet par ailleurs de mettre plus de logements abordables sur le marché tout en réduisant le scellement du sol. Le Gouvernement examinera l’introduction d’outils supplémentaires visant à inciter les communes à planifier des quartiers plus denses aux endroits précités par rapport à que ce que prévoit actuellement leur plan d’aménagement général.

Le Gouvernement créera un cadre légal pour la location-vente des logements locatifs construits par les communes ou les promoteurs publics. Ce modèle consistera à comptabiliser partiellement les loyers versés pendant quelques années comme faisant partie du prix de vente, ce qui facilitera l’acquisition de la propriété du logement. La vente finale s'opèrera sous le régime du droit emphytéotique.

Après analyse de la situation, le Gouvernement envisage de créer un cadre législatif afin de faciliter la mise en location, en vue d’un usage privé ou à but lucratif, pour les propriétaires de leurs terrains constructibles, de sorte à pouvoir y installer des constructions modulaires de façon temporaire. Pour promouvoir ce modèle, l’introduction d’incitations fiscales sera analysée.

Le Gouvernement continuera à soutenir le remembrement urbain comme outil de mobilisation foncière. Les travaux législatifs portant sur le remembrement ministériel seront poursuivis et finalisées dans les meilleurs délais.

Le Gouvernement apportera des réponses aux demandes de nouvelles formes de logement et de vie. Il soutiendra les modèles d’habitation alternatifs comme les « Tiny houses ». La création d'un cadre légal spécifique pour les coopératives de logement et les communautés résidentielles sera analysée. Le Gouvernement encouragera et soutiendra la création de logements intégrés dans les maisons unifamiliales et examinera dans quelle mesure il sera nécessaire et propice de créer une base légale pour le logement intégré. Il suivra également de près l'évolution du « Co-Living » au Luxembourg et introduira, le cas échant, une législation sur ce nouveau mode de vie, afin de mieux l’encadrer.

Le Gouvernement prendra l’initiative de lancer un fonds public à travers lequel les particuliers pourront investir dans des projets immobiliers. Pour garantir un certain rendement aux investisseurs, ce fonds n’investirait pas uniquement dans du logement abordable, mais aussi dans des projets de construction d’immeubles collectifs sur le marché́ du logement privé.

Pour remédier à la pénurie de logements étudiants, le Gouvernement augmentera l'offre de logements étudiants abordables à proximité des campus et facilitera des initiatives privées pour construire de tels logements.

Afin de donner aux entreprises un moyen supplémentaire pour récompenser leurs jeunes salariés, et pour consolider ainsi la place du Luxembourg, le Gouvernement analysera l’introduction d’une exonération fiscale des primes versées par les entreprises à des fins de location d’un logement. La prime à exonérer sera limitée dans le montant et sera réservée aux jeunes employés dont le niveau de revenu ne dépasse pas un certain seuil. De plus, le Gouvernement s’engage à créer des incitatifs fiscaux permettant aux entreprises de créer et de mettre à disposition, à des conditions favorables, des logements à leurs salariés.

Le Gouvernement continuera ses efforts en faveur de la création de logements à loyer modéré en vue d’offrir un hébergement à des personnes fragilisées et en précarité. Le Gouvernement veillera à régionaliser ces structures à taille humaine qui s’intègrent dans le contexte local. Le Gouvernement incitera les communes et les promoteurs publics à intégrer le concept du « Housing first » dans le cadre de leurs projets de construction abordables.

Le Gouvernement entend entreprendre une évaluation de la loi du 7 août 2023 relative aux aides individuelles et l’adapter, en cas de besoin, à l’évolution du marché de l’immobilier et à l’inflation.

Le Gouvernement entend revoir le projet de loi relatif au bail à loyer. Cette réforme devra tenir compte de la situation économique actuelle du marché du logement et veiller à maintenir un rapport équilibré entre locataires et bailleurs. Des règles claires et transparentes seront élaborées afin de garantir une grande protection aux bailleurs et d’inciter en parallèle les investisseurs privés à investir dans la création de logements supplémentaires. Les dispositions légales spécifiques à la colocation seront scindées et reprises dans un nouveau projet de loi afin de le soumettre au vote de la Chambre des députés dans les plus brefs délais.

Le Gouvernement informera les acheteurs de logements et les locataires intéressés de manière plus transparente sur les prix immobiliers. Des directives de standardisation des contenus des annonces immobilières seront mises en place. Les exigences pour l'accès à la profession d'agent immobilier seront renforcées.

Le Gouvernement révisera et adaptera le « Programme directeur d'aménagement du territoire 2023 » (PDAT 2023) en prenant en compte les différents avis recueillis dans le cadre de la consultation publique.

Le Gouvernement analysera la législation en matière de vente en état futur d’achèvement et adaptera, si nécessaire, le cadre actuellement en vigueur.