La nouvelle loi relative au logement abordable vers un parc de logements durablement abordables

Un logement en location ou en vente est appelé abordable, s’il a pu bénéficier d’une participation financière du ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire appelée « Aides à la pierre ».

Les « Aides à la pierre », accordées aux promoteurs sociaux pour la réalisation de ces logements abordables, sont liées à certaines conditions (cahier des charges appliqué aux projets de création de logements abordables, taux de la participation financière, éligibilité des communautés domestiques).

Logements destinés à la location abordable

• Eligibilité : 50% des communautés domestiques ;
• Financement : à raison d’un maximum de 75% dans le cadre des Aides à la pierre  ;
• Un Top-up est prévu pour les logements innovateurs et résilients au changement climatique;
• Mis en œuvre par les promoteurs sociaux (publics et sans but de lucre) ;
• Le calcul du loyer abordable tient compte du niveau de revenu de la communauté domestique ;
• Affectation sociale : d’au moins 40 ans pour les promoteurs sans but de lucre et non limitative pendant la durée d’existence des logements pour les promoteurs publics

Logements destinés à la vente abordable

• Eligibilité : 60% des communautés domestiques ;
• Mis en œuvre par les promoteurs publics ;
• Financement : le foncier, les frais de viabilisation et d’études sont financés à raison d’un maximum de 50% dans le cadre des Aides à la pierre.
• Un Top-up est prévu pour les logements résilients au changement climatique.

Logements destinés à la vente à coût modéré

• 70% des communautés domestiques sont éligibles ;
• Mis en œuvre par les promoteurs publics ;
• Financement : seul le foncier est financé à raison d’un maximum de 50% dans le cadre des Aides à la pierre ;
• Un Top-up est prévu pour les logements résilients au changement climatique ;
• Les frais de viabilisation et d’études seront à charge des acquéreurs.

Il s’agit de logements loués et mis à disposition à des prix en-dessous du prix du marché par des partenaires conventionnés du ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire. En contrepartie, les propriétaires privés des logements bénéficient e.a. d’une exonération fiscale de 75% sur les revenus locatifs nets.

Les logements en « Gestion locative sociale » :

• Ne sont pas soumis aux règles du loyer abordable ;
• Néanmoins les loyers se situent en-dessous des loyers du marché privé ;
• N’ont pas bénéficié d’Aides à la pierre ;
• La gestion des logements est éligible à une participation financière

*à condition que l’organisme en charge de la gestion ait conclu au préalable une convention avec le ministère du Logement.

L’écosystème du logement abordable:

La notion de promoteur social regroupe les promoteurs publics et les promoteurs sans but de lucre, tout en rendant plus précise la définition du promoteur sans but de lucre.

Les promoteurs publics sont éligibles aux aides à la pierre pour la réalisation de logements locatifs et de logements destinés à la vente. Les promoteurs sans but de lucre sont uniquement éligibles aux Aides à la pierre pour la réalisation de logements locatifs. Le régime des Aides à la pierre est simplifié et homogénéisé de sorte que les deux types de promoteurs sociaux perçoivent le même taux maximal de 75% des participations financières pour les logements destinés à la location abordable. Seul pour les logements locatifs destinés aux demandeurs de protection internationale est prévu un taux maximal de 100%.

Le cahier des charges pour le développement de logements abordables (couvrant l’urbanisation, l’architecture et l’économicité) fixe les règles de construction et les plafonds des montants éligibles pour les aides à la pierre (en location et en vente). Une commission au sein du ministère du Logement conseille les promoteurs sociaux sur l’application du cahier des charges lors de la réalisation de leurs projets.

Le bailleur social est l’organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la location abordable. Cette gestion locative implique l’intervention de métiers variés. Le bailleur social est notamment en charge de l’attribution des logements en fonction des critères de priorité sociale et doit effectuer la révision des dossiers de candidatures-locataires.  Il doit également gérer le paiement des loyers et le décompte des frais, il remplit donc un rôle de syndic. En outre, il doit assurer le « vivre‑ensemble harmonieux » dans les immeubles et les voisinages, dans cette optique, il peut également être appelé à assurer un certain accompagnement social des locataires. Finalement, il doit aussi veiller à l’entretien des immeubles. Le cas échéant avec le concours du propriétaire, càd du promoteur social.

L’activité du bailleur social pouvant être déficitaire, une compensation de service pour l’exercice de cette mission publique est prévue.

Le loyer abordable est celui qui est applicable pour les logements abordables en location logements destinés à la location abordable. La hauteur des loyers tient compte des revenus et de la composition des ménages locataires. De cette façon, le revenu disponible après paiement du loyer reste suffisant pour mener une vie décente et les locataires qui disposent de revenus plus élevés paient un loyer conséquent. Les mêmes règles sont applicables à tous les logements destinés à la location abordable, indépendamment du fait qu’ils aient été réalisés par un promoteur public ou par un promoteur sans but de lucre.

Le loyer abordable évolue en partant d’un taux d’effort de 10% pour passer au taux d’effort maximal de 35% qui se situe au niveau du revenu correspondant au décile 6. Le taux d’effort reste constant à 35% pour les revenus du décile 7. A partir du décile 8, c’est le loyer qui reste constant. Donc, au seuil d’éligibilité qui correspond au décile 5 et qui détermine si un ménage est éligible pour un logement abordable au vu de ses revenus, le taux d’effort se situe approximativement à 31%.

L’instauration du Registre national des logements abordables, permettra de disposer d’un instrument capable de donner une vue d’ensemble fiable sur les besoins et la disponibilité de logements destinés à la location abordable.

Le RENLA regroupe les données relatives aux logements destinés à la location abordable, aux candidats-locataires ainsi qu’aux locataires. Il introduit un système harmonisé réglant l’attribution des logements destinés à la location abordable vacants.

L’avantage pour le candidat-locataire est évident, il n’aura plus besoin de s’inscrire auprès de chaque bailleur social individuellement. Une inscription au RENLA le rend éligible pour tout logement destiné à la location abordable vacant pour autant que sa priorité sociale soit reconnue.

Le RENLA permettra de saisir des données de qualité et ainsi de faire le suivi du parc des logements abordables à plusieurs échelles, comme celles de la construction, de l’entretien, de la rénovation, de la typologie et des occupants. Les acteurs du logement abordable auront ainsi une meilleure connaissance de la demande effective pour le logement abordable et seront à même de cibler précisément leur offre.

 Il existe deux types d’attribution des logements destinés à la location abordable :

1. L’attribution universelle pour les logements tous publics (hors logements dédiés) ;
   L’attribution se fait en fonction :

·         Des critères socio-économiques,

·         Des critères relatifs au logement vacant,

·         Des critères évalués sur base d’une enquête sociale.

2.      L’attribution libre pour les logements dédiés :

a.      Logements avec accompagnement rapproché individuel (jusqu’ici les logements des bailleurs spécifiques),

b.      Logements pour jeunes de moins de 26 ans lors de l’attribution jusqu’à 32 ans,

c.       Logements pour 60+,

d.      Logements pour étudiants (bailleur = établissement d’études supérieures),

e.      Logements pour salariés,

f.        Logements pour associés-coopérants, 

g.      Logements pour DPI,

h.      Logements de réserve.

A noter que les candidat-locataires des logements tous publics et des logements dédiés doivent remplir les critères d’éligibilité prévus par la loi (conditions de revenu, de patrimoine et de résidence).

Les bailleurs sociaux gérant un parc de logements d’une taille certaine peuvent attribuer un maximum de 10%, respectivement 25% des logements de leur parc de logements à des candidats-locataires répondant aux critères d’éligibilité et au critère d’attribution relatif à la correspondance de la taille de la communauté domestique à la typologie du logement.