FAQ FAQ - Logement abordable

Le rôle du promoteur social comprend la réalisation de logements en vente abordable et/ou en vente à coût modéré et/ou de logements destinés à la location abordable ainsi que la gestion du patrimoine de ces logements.

Un promoteur social peut être un promoteur public , à savoir les communes, les syndicats de communes, les sociétés fondées sur base de la loi modifiée du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché, le Fonds du Logement, ainsi que les promoteurs sans but de lucre, à savoir les associations, fondations et personnes morales privées sans but lucratif, les sociétés d’impact sociétal, les hospices civils, les offices sociaux, les Fonds de gestion des édifices religieux et autres biens relevant du culte catholique, les communautés religieuses bénéficiant d’un soutien financier annuel de l’État.

Le promoteur social peut bénéficier des aides prévues par les articles 4, 5, 11, 13 et 14 de la Loi, à savoir :

• Participations financières pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable et de logements destinés à la vente à coût modéré ;
• Participations financières pour la réalisation de logements destinés à la location abordable ;
• Compensation de service public pour la réalisation des logements destinés à la location abordable, qui comporte une couverture des frais d’exploitation d’une part et d’autre part une rémunération du capital propre investi par le promoteur social ;
• Le Fonds du Logement, les communes et syndicats de communes sont exclus de la rémunération du capital investi.

Sont exclus du forfait d’exploitation, le Fonds du Logement et les promoteurs de logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire.

• Une convention « aides à la pierre » est conclue entre le promoteur social et l’État.
• Cette convention prévoit notamment les conditions d’octroi et le montant, les droits et les obligations principales ainsi que les droits de contrôle de l’État.
• Le forfait d’exploitation et la rémunération du capital investi constituent le loyer dû au promoteur social de la part du bailleur social.

Les acquéreurs éligibles à un logement destiné à la vente abordable ou à un logement destiné à la vente à coût modéré doivent remplir les conditions socio-économiques prévues par l’article 7 de la Loi :

• Être une personne physique majeure au jour de l’introduction de la demande d’acquisition ;
• Au plus tard neuf mois après la remise des clés du logement, l’acquéreur éligible et les membres de la communauté domestique de l’acquéreur éligible ne sont ni propriétaires, ni usufruitiers, ni emphytéotes, ni bénéficiaires d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
• L’acquéreur éligible et les membres de sa communauté domestique disposent d’un droit de séjour de plus de 3 mois au moment de la demande.
• L’acquéreur éligible et sa communauté domestique doivent répondre aux conditions de revenu fixées par la Loi.

Non, une vente en pleine propriété de terrains pour lesquels les promoteurs publics ont bénéficié d’une participation financière n’est pas possible.

La vente des logements abordables et à coût modéré doit se faire avec une cession du terrain sous forme d’emphytéose et avec un droit de rachat au bénéfice du promoteur public pour toute la durée de l’emphytéose.

Dans le cas contraire, le promoteur public doit rembourser la participation financière perçue.

La durée minimale de l’emphytéose est de 50 ans et la durée maximale est de 99 ans (loi modifiée du 22 octobre 2008 portant sur le droit d’emphytéose et le droit de superficie et introduisant différentes mesures administratives et fiscales en faveur de la promotion de l’habitat).

Le règlement grand-ducal modifié du 13 octobre 2023 fixant les mesures d’exécution relatives aux aides à la pierre prévues par la Loi prévoit la redevance d’emphytéose.

La redevance d’emphytéose est de 269 euros par appartement par an. Elle est de 497 euros par maison de type unifamilial par an. Ces montants correspondent à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires.

Oui, à condition que les conditions socio-économiques prévues par l’article 7 de la Loi soient respectées par les acquéreurs.

Chaque promoteur social rachète les logements qu’il a construit et les revend également. Au cas où un promoteur public ne voudrait pas exercer le droit de rachat sur un logement qu’il a réalisé, il pourrait être demandé au Fonds du Logement d’exercer ce droit de rachat à la place de l’autre promoteur.

Conformément aux alinéas 4 et 5 de l’article 9 de la Loi : « Le principe du droit de rachat et la méthode de détermination du prix de rachat sont rappelés dans les actes authentiques de vente.

Le prix de rachat est égal au prix payé par les acquéreurs, déduction faite des primes, bonifications, aides conventionnelles et autres avantages qui auraient été alloués ou simplement bonifiés par le promoteur public et l’État à l’acquéreur. Ce prix est majoré en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publiée par le Service central de la statistique et des études économiques et minoré de la moins-value normale résultant de l’usure des logements venus, ainsi que de toutes les moins-values extraordinaires dues à la faute ou à la négligence des acquéreurs ou des personnes occupant le logement faisant l’objet du rachat. »

A noter que la convention relative aux aides à la pierre prévoit une annexe contenant un modèle de clause relative au rachat à insérer dans les actes de vente. 

Les logements du promoteur sans but de lucre doivent rester affectés à la location abordable pendant la durée de la convention conclue entre l’État et le promoteur social (article 21 de la Loi). Cette convention est conclue entre le promoteur social et l’État pour une durée de 40 ans et dans la limite des crédits budgétaires suffisants.

Si à l’issue de la convention, le promoteur sans but de lucre décide de ne plus affecter les logements destinés à la location abordable, il informe, au plus tard deux ans avant l’expiration du délai, les locataires concernés de son intention. Cette notification est accompagnée d’une prévision d’augmentation des loyers.

Les logements des promoteurs publics ayant bénéficié d’une participation financière de l’État doivent rester affectés à l’abordabilité pendant toute la durée de leur existence.

Le bailleur social est l’organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la location abordable.

L’article 30 de la Loi énumère les missions du bailleur social qui comprennent notamment :

• L’assurance d’un service d’information et de conseil aux personnes à la recherche d’un logement abordable ;
• Le suivi des candidats-locataires et la révision régulière des dossiers de candidature, dont la demande a été admise depuis plus de six mois ;
• L’attribution des logements destinés à la location abordable aux candidats-locataires ;
• La location les logements aux locataires moyennant un bail abordable au sens de la Loi ;
• L’entretien des logements à charge des locataires ;
• L’accompagnement des locataires afin de les informer de leurs obligations de locataires et de les aider à les respecter.

Oui.

La notion de bailleur social regroupe notamment une personne morale de droit public.

Au cas où la commune gère elle-même les logements et établit les contrats de bail avec le locataire, il est le bailleur social au sens de la Loi.

Si l’office social assure la gérance des logements, il est le bailleur social.

Une commune peut également désigner une association sans but lucratif de la gérance des logements dont elle est le propriétaire.

Tout bailleur social gérant des logements abordables au sens de la Loi est tenu de remplir les conditions d’agrément. Sont exempts de cette condition, les bailleurs sociaux de logements dédiés :

1. Aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ;
2. Aux étudiants ;
3. Aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ;
4. Aux membres de sociétés coopératives.

Le Fonds du Logement et les offices sociaux gérant des logements abordables sont bailleurs sociaux au sens de la Loi et ont reçu un agrément de la part du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire.

Le promoteur social lié à une convention d’« aides à la pierre » et exerçant la fonction de bailleur social peut bénéficier d’un agrément transitoire pendant la durée de 3 ans. Il suffit d’introduire une demande d’agrément transitoire au Ministère.

Le bénéficiaire d’un agrément transitoire est tenu d’adresser sa demande d’agrément définitif au ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire au moins trois mois avant le 30 septembre 2026.

Le bailleur social doit remplir les conditions d’agrément prévues par les articles 34 à 39 de la Loi. Il atteste que son personnel engagé au sein de son organisme est qualifié et honorable.

 Au-delà de la gérance de 30 logements, le personnel doit comprendre au moins une personne pouvant prévaloir d’une qualification professionnelle dans le domaine socio-éducatif et une ou plusieurs personnes détenant un titre de fin d’études secondaires avec une pratique professionnelle dans la gestion d’immeubles ou détenant un titre de fin d’études secondaires avec une formation dans le domaine de l’immobilier ou qualifiée(s) dans le domaine des finances, du droit ou de l’immobilier. Dans ce cas, le personnel doit également comprendre une personne qualifiée dans le domaine de la construction ou de la gestion d’immeubles exerçant sa tâche pendant une durée d’au moins vingt heures par semaine.

D’autres documents à faire prévaloir sont les statuts de l’organisme, un bilan des pertes et profits, un budget prévisionnel et la situation financière de l’exercice antérieur.

Un aide-mémoire des documents à joindre peut être consulté suivant ce lien.

L’agrément définitif est valable pendant 5 ans renouvelable. Le bailleur social est tenu d’introduire une demande de renouvellement de l’agrément 3 mois avant la date d’expiration de l’agrément.

L’agrément transitoire est valable pendant 3 ans à partir de l’entrée en vigueur de la Loi. Il expire de plein droit le 30 septembre 2026. Le bailleur social est tenu d’introduire une demande d’agrément au moins 3 mois avant cette date.

Le bailleur social est tenu d’engager le personnel prévu à l’article 34 de la Loi.

Dans le cas où certaines missions du bailleur social sont effectuées par des salariés qui ne sont pas engagés par la personne morale du bailleur social mais par un service rattaché au bailleur social, une sous-traitance des missions est possible. Ceci peut être le cas d’une commune et d’un office social ou bien d’une asbl. Dans le cadre de la demande d’agrément, le(s) document(s) de sous-traitance de certaines missions est/sont à introduire, tout comme le diplôme et le contrat de travail de l’employé exerçant la mission en question.   

Dans le cas où le personnel engagé pour effectuer les missions de bailleur social ne dispose pas encore les qualifications nécessaires, un agrément conditionné peut être établi pour la période de formation.

Dans tous les cas, le bailleur social doit justifier à tout moment des moyens administratifs, techniques, informatiques et d’infrastructures et du personnel qualifié pour accomplir les missions de bailleur social.

Selon l’article 36 de la Loi, une modification de l’agrément est à demander si les conditions sur la base desquelles un agrément a été accordé ont changé.

Le bailleur social ne disposant pas d’un agrément transitoire ou définitif de la part du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire ne peut pas signer de convention relative à la compensation de service public prévue par l’article 43 de la Loi. La convention se rallie à la durée de l’agrément du bailleur social.

Selon l’article 37 de la Loi, le Ministre peut procéder au retrait de l’agrément si une des conditions de délivrance ou de validité de l’agrément n’est plus remplie.

Le retrait ne peut intervenir qu’après une mise en demeure du Ministre invitant le bailleur social à se conformer, dans un délai allant, selon les circonstances, de huit jours à une année, aux conditions légales et réglementaires, et qu’après que le bailleur social ait été entendu.

Le retrait de l’agrément entraîne de plein droit la suspension de la convention conclue conformément à l’article 43 entre l’État et le bailleur social.

Dans ce cas, le Ministre peut demander à un autre bailleur social dûment agréé, de reprendre les activités du bailleur social pour lesquelles l’agrément lui a été retiré.

La mention de l’agrément, donc le numéro d’agrément attribué au bailleur social, figure sur toutes les lettres, factures ou autres pièces destinées au candidat-locataire ou au locataire.

Il est également renseigné au moment de la création de l’espace du bailleur social au RENLA.

Pour demander l’agrément transitoire, il suffit d’adresser un mail à l’adresse suivante : bailleursocial@ml.etat.lu.

La demande d’agrément définitif est à demander par courrier postal ou électronique en joignant les pièces justificatives nécessaires. En vue de la facilitation de cette demande, un formulaire à remplir est prévu. Un aide-mémoire énumère les documents à joindre à la demande d’agrément. Le responsable de service est tenu de signer une déclaration sur l’honneur attestant qu’il n’a pas d’antécédant pénal ou ne fait pas objet de poursuites judiciaires.

Ces documents sont téléchargeables sur ce lien.

La demande d’agrément est adressée à l’adresse suivante : bailleursocial@ml.etat.lu

Ou par voie postale:

Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire

c/o Helena Vieira

L-2916 Luxembourg

L’article 40 de la loi prévoit que sur demande adressée au Ministre, le bailleur social qui met en location des logements abordables, peut percevoir une compensation de service public pour l’exercice de ses missions.

Cette compensation est destinée à combler un éventuel déficit entre, d’un côté, la somme des recettes de loyers perçus de la part des locataires des logements abordables et, de l’autre côté, la somme des dépenses de loyer versée par le bailleur social au promoteur social et en frais de gestion des logements abordables.

La couverture des frais de gestion des logements abordables se fait sous forme d’un forfait accordé pour le logement mis en location par le bailleur social.

Ce forfait de gestion n’est pas dû pour la gestion des logements dédiés aux :

• demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ;
• étudiants ;
• salariés du promoteur social ou de son mandataire ;
• membres de société coopératives.

Tout bailleur social gérant un logement abordable au sens de la Loi peut demander la compensation de service public.

Le Fonds du Logement est exclu de la compensation du bailleur social.

Le forfait de gestion n’est pas dû pour la gestion des logements dédiés :

• Aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ;
• Aux étudiants ;
• Aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ;
• Aux membres de sociétés coopératives.

La compensation de service public accordée au bailleur social comble l’éventuel déficit entre le loyer dû au promoteur et le loyer perçu par le locataire majoré du forfait de gestion attribué au bailleur social.

Exemple :

Loyer annuel à payer au promoteur :  4.000€

Forfait de gestion : (12*300) 3.600€

Loyer abordable annuel perçu par le locataire : 5.000€

Compensation de déficit à prendre en charge par l’État : 7.600- 5.000=2.600€

Dans le cas où le loyer abordable se situe au-dessus de la somme du loyer dû au promoteur et du forfait de gestion, le trop-perçu est à rembourser à l’État.

Le règlement grand-ducal du 24 janvier 2024 relatif à la compensation de service public en matière de logements abordables destinés à la location fixe les montants des forfaits relatifs aux conventions conclues à partir du 1^er octobre 2023 à 140€ pour le forfait d’exploitation et 300€ pour le forfait de gestion.

Les montants des forfaits pour des projets couverts par des conventions conclues avant le 1^er octobre 2023 seront déterminés par un règlement grand-ducal qui est en cours d’élaboration.

Le forfait d’exploitation est destiné au promoteur social en guise de compensation de service public. Il est payé moyennant le loyer perçu mensuellement par le bailleur social.

Le forfait de gestion est destiné au bailleur social en guise de compensation de service public. Il est payé sur demande du bailleur social suite au décompte annuel relatif à la compensation de service public. Des demandes d’acomptes sont possibles.

Le bailleur social ayant signé la convention État-bailleur peut demander l’attribution de la compensation « transitoire » en guise d’acompte.

A la fin de la phase transitoire, un décompte est effectué afin de régulariser les éventuels déficits et excédants survenus lors de la phase transitoire.

Dès que le bailleur social a obtenu son numéro d’agrément et l’approbation du règlement d’ordre intérieur de la commission consultative, le bailleur social peut signer la convention État-bailleur réglant les modalités de la compensation de service public. Ensuite le bailleur social peut demander la compensation de service public, et le cas échéant, la compensation « transitoire ».

Le bailleur social joint le tableau d'occupation de logement pour demande de compensation transitoire dûment rempli et renseignant les logements loués avant et après le 1^er octobre 2023 pour lesquels un loyer abordable a été appliqué.

La convention est signée d’un côté par le ministre ayant le Logement dans ses attributions et d’un autre côté le ou les représentants légaux du bailleur social.

Le loyer dû par le bailleur social au promoteur social est calculé par l’État (ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire). Il se compose de deux facteurs : la rémunération du capital investi majoré par le forfait d’exploitation par hébergement/logement par mois.

Les taux de rémunération du capital investi relatifs aux conventions conclues après le 1^er octobre 2023 sont fixées par le règlement grand-ducal du 24 janvier 2024. 

Le montant de la rémunération du capital investi est déterminé pour chaque logement en fonction des taux de rémunération du capital investi en vigueur au moment de la signature de la convention avec le promoteur social. Ce montant est adapté annuellement à l’indice du coût de la vie.

L’article 12 de la Loi prévoit différentes catégories de logements abordables destinés à la location, à savoir les logements tous publics et les logements dédiés.

1. Les logements tous publics sont tous les logements qui ne sont pas des « logements dédiés ». Ces logements sont destinés à tout type de public respectant les conditions pour devenir candidat-locataire à un bail abordable. L’attribution se fait via une consultation du registre RENLA pour vérifier si les critères d’éligibilité du candidat-locataire (prévus à l’article 55 de la loi) sont remplis. Le bailleur social propose le logement vacant à un candidat-locataire sur base d’une enquête sociale (au sens de l’article 59 de la Loi) qui englobe le contrôle des critères d’attribution socio-économiques et les critères d’attribution relatifs au logement vacant.
2. Les logements dédiés sont des logements dédiés à des populations spécifiques.
   Pour attribuer ces logements, le bailleur social doit aussi consulter le registre pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire.
3. Les logements dédiés relèvent des sous-catégories suivantes :
   • logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire,
   • logements dédiés aux étudiants,
   • logements avec accompagnement social rapproché par le bailleur social,
   • logements dédiés aux jeunes,
   • logements dédiés aux personnes âgées de soixante ans ou plus,
   • logements dédiés aux membres d’une société coopérative agissant en tant que promoteur social,
   • logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire,
   • logements dédiés dits de réserve. Le logement de réserve est un logement accueillant momentanément des locataires exposés à une situation de détresse extrême ne tolérant aucun délai à l’attribution d’un logement.

Comme les logements locatifs abordables constituent une mesure d’aide pour ceux qui ont du mal à se loger sur le marché privé, il faut remplir les critères généraux d’éligibilité pour devenir candidat-locataire à un bail abordable.

L’article 55 de la Loi prévoit les conditions à remplir par le candidat-locataire à un bail abordable :

• le demandeur-locataire est une personne physique majeure au jour de l’introduction de la demande ;
• aucun des membres de la communauté domestique du demandeur-locataire n’est ni propriétaire, ni usufruitier, ni emphytéote, ni bénéficiaire d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
• le revenu mensuel du demandeur-locataire et des membres de sa communauté domestique est inférieur ou égal au plafond d’éligibilité fixé suivant la composition de la communauté domestique (tableau annexe II de la Loi /article 56 de la Loi) ;
• les membres de la communauté domestique du demandeur-locataire disposent d’un droit de séjour de plus de trois mois au moment de la demande.

Les conditions à remplir par le candidat-locataire doivent être et rester remplies pour toute la durée pour laquelle il est candidat-locataire, ainsi qu’au moment où il devient locataire, donc au moment de l’attribution d’un logement (et non seulement au moment où il devient candidat-locataire).

Il existe deux modes d’attribution d’un logement destiné à la location abordable :

1. Attribution universelle des logements tous publics via le registre :

L’attribution des logements destinés à la location abordable tombant dans la catégorie de « logements tous publics » se fait aux personnes remplissant les critères d’attribution:

• socio-économiques (art. 57   de la Loi),
• relatifs au logement vacant (art.58 de la Loi),
• évalués sur base d’une enquête sociale (art.59 de la Loi).

Le bailleur social souhaitant attribuer un logement tous publics effectue une requête au registre national des logements abordables (RENLA).

A noter que tout bailleur social gérant plus de 200 logements locatifs abordables, peut attribuer jusqu’à 10% des logements de son parc de logements en choisissant parmi les candidats-locataires répondant uniquement aux critères d’éligibilité prévus par l’article 55, paragraphe 1^er et au critère d’attribution prévu par l’article 58, alinéa 1^er, point 1° (correspondance de la taille de la communauté domestique à la typologie du logement). Pour un bailleur social gérant plus de 500 logements locatifs abordables, ce taux peut aller jusqu’à 25%.

2. Attribution libre des logements dédiés via le registre :

L’attribution des « logements dédiés » se fait directement par le choix des candidats-locataires inscrits au registre.

Ainsi, le bailleur social souhaitant attribuer un logement dédié effectue une requête au registre national RENLA. Il attribue le logement uniquement à un candidat remplissant l’éligibilité du candidat-locataire, sans devoir respecter les critères socio-économiques ou relatifs au logement

Une personne qui est demandeur d’un logement abordable, prend contact avec un bailleur social. Cela peut être l’office social de sa commune, le Fonds du Logement ou tout autre organisme œuvrant dans le domaine du logement abordable. Avant d’inscrire le demandeur au registre national des logements abordables (RENLA), le bailleur social vérifie si le demandeur remplit les conditions d’éligibilité pour devenir candidat-locataire. Lors de l’inscription au RENLA, les éléments relatifs aux critères d’attribution socio-économiques et les critères d’attribution relatifs au logement vacant sont remplis pour le candidat en question. Ces éléments déterminent l’ordre de priorité du candidat-locataire dans le registre national.

Suite à cet enregistrement administratif, l’assistant(e) social(e) du bailleur social évalue les critères d’attribution sur base d’une enquête sociale afin d’évaluer plus en détail la situation familiale, sociale et économique du candidat-locataire. Les résultats de cette enquête sociale sont présentés au sein de la commission consultative du bailleur social afin de déterminer finalement le candidat-locataire auquel un logement vacant sera proposé.

L’article 61 de la Loi laisse une certaine marge de manœuvre au bailleur :

« Si le revenu net disponible de la communauté domestique du locataire se situe en-dessous du seuil de faible revenu, le bailleur social, sur avis de la commission prévu par l’article 31, paragraphe 2, peut fixer le loyer abordable de façon forfaitaire en tenant compte de la situation socio-économique de cette communauté domestique. »

Le seuil de faible revenu se rapproche du REVIS mais il n’a pas été conçu pour répliquer le barème du REVIS, une personne avec le REVIS aura un taux d’effort légèrement au-dessus de 10%.

L’article 56 paragraphe 2 de Loi précise que : « En cas de changement d’employeur ou d’une modification du contrat de travail ayant un impact sur le revenu, le dernier revenu connu à la date de la demande de devenir candidat-locataire est pris en considération et est extrapolé sur l’année. Il en est de même pour le cas où la communauté domestique n’a pas eu de revenu durant l’année civile qui précède la date de la demande. »

La Loi prévoit donc de prendre en compte le dernier revenu connu. Lors de l’extrapolation du revenu, le bailleur social veillera à se rapprocher le plus possible des revenus qui seront normalement perçus par le locataire.

Non, l’allocation de vie chère est exclue du calcul de la détermination du revenu.

Oui, aussi bien le REVIS que le RPGH sont à prendre en compte pour le calcul du RND.

Les motifs graves et légitimes sont à établir par le bailleur social.

Etant donné que le paragraphe (1) de l’article 67 de la Loi prévoit des relogements à l’initiative du bailleur social et le texte est formulé à l’indicatif (« propose »), tandis que le texte du paragraphe (2) prévoyant des relogements à la demande du locataire utilise le verbe pouvoir « peut proposer », le relogement est une faculté pour le bailleur social lorsque la demande provient du locataire.

Il en résulte, dès lors, que les relogements à l’initiative du bailleur social sont prioritaires à ceux demandés par le locataire.

L’acquéreur éligible peut soit remettre une déclaration sur l’honneur soit un certificat de non-propriété.

Oui, à condition de respecter les critères d’attribution notamment socio-économiques prévues par les articles 55 à 59 de la Loi. Parmi les candidats-locataires figurant au registre national du logement abordable, la commission consultative d’un bailleur social peut proposer l’attribution d’un logement à un candidat habitant la commune du bailleur social.

Oui, la Loi prévoit dans son article 12 « les logements dédiés aux jeunes ».

Le demandeur doit être une personne ayant moins de 26 ans.

Pour le reste, les critères pour devenir candidat-locataire sont les mêmes que ceux prévus pour les autres demandeurs à un bail abordable (article 55 de la Loi).

Le contrat de bail d’un logement dédié peut être résilié au terme de l’accompagnement social si le contrat de bail le précise, respectivement à la date du trente-deuxième anniversaire du locataire. Le locataire se trouve alors déchu de tout titre d’occupation du logement.

Oui, les logements pour salariés sont prévus par l’article 12 de la Loi et font partie de la catégorie des « logements dédiés ».

Les logements dédiés aux salariés constituent une sous-catégorie des « logements dédiés ».

Par conséquent, le bailleur social attribue les logements dédiés aux salariés conformément à l’article 54 de la Loi, c’est-à-dire le bailleur social effectue une requête au registre (RENLA) pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire qui doit respecter les critères d’éligibilité prévus par l’article 55 de la Loi.

Le contrat de bail d’un logement dédié aux salariés peut être résilié avec effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la fin du contrat de travail, si l’employeur a besoin du logement pour un autre salarié et si le salarié n’a pas été licencié pour raisons économiques. Le locataire se trouve alors déchu de tout titre d’occupation du logement.

Si en cours du bail, le locataire d’un logement dédié aux salariés décède, le bail abordable est résilié et les ayants droit du locataire se trouvent déchus de tout titre d’occupation du logement à l’expiration d’un délai de douze mois à compter du décès.

Les critères à remplir sont ceux prévus à l’article 55 de la Loi qui prévoit les conditions pour devenir candidat-locataire à un bail abordable :

• le demandeur-locataire est une personne physique majeure au moment de l’introduction de la demande ;
• aucun des membres de la communauté domestique du demandeur-locataire n’est ni propriétaire, ni usufruitier, ni emphytéote, ni bénéficiaire d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
• le revenu mensuel du demandeur-locataire et des membres de sa communauté domestique est inférieur ou égal au plafond d’éligibilité fixé suivant la composition de la communauté domestique (tableau annexe II de la Loi /article 56 de la Loi) ;
• les membres de la communauté domestique du demandeur-locataire disposent d’un droit de séjour de plus de 3 mois au moment de la demande.

En complément de ces critères, le salarié doit être lié à un contrat de travail avec le bailleur social, propriétaire ou locataire du logement abordable.

Non.

Si le promoteur social est un promoteur sans but de lucre, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant la durée de la convention (article 21 de la Loi), c’est-à-dire pour une durée de 40 ans.

Si le promoteur social est un promoteur public, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant toute leur durée d’existence.

Les personnes âgées d’au minimum soixante ans vivant seules ou en couple peuvent bénéficier d’un « logement dédié aux personnes âgées de soixante ans ou plus ».

Pour être éligibles, ces personnes doivent respecter les critères d’éligibilité du candidat-locataire et du locataire prévus par l’article 55 de la Loi.

Les logements dédiés aux personnes âgées de soixante ans ou plus peuvent être attribués à des personnes âgées de soixante ans ou plus, propriétaires d’un logement non adapté à leurs besoins, à condition qu’elles soumettent ce logement au régime de la Gestion locative sociale. (Dérogation à la condition de ne pas être propriétaire d’un autre logement).

Est un logement non adapté aux personnes âgées de soixante ans ou plus un logement comportant une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres de la communauté domestique des personnes âgées.

La Société Nationale des Habitations à Bon Marché et le Fonds du logement peuvent supporter les communes dans la gestion des logements abordables.

Ainsi, la commune qui veut donner en location un logement abordable, peut choisir le Fonds du logement comme bailleur social.

De même, ils peuvent accompagner et conseiller les communes dans leur rôle de promoteur social.

L’article 30 de la Loi prévoit que l’activité du bailleur social est soumise à un agrément du Ministre. Par conséquent, la commune peut mettre ses logements à disposition d’une ASBL à condition que celle-ci dispose d’un agrément.

Pour être agréé, le bailleur social doit remplir les conditions prévues par la Loi (article 34).

Pour ces logements, la commune peut avoir recours à la Gestion locative sociale prévue par l’article 49 de la Loi.

L’organisme exerçant la Gestion locative sociale et ayant signé une convention avec l’État représenté par le Ministre bénéficie d’une participation aux frais de gestion.

Le propriétaire d’un logement profite d’une exonération fiscale de 90% sur les revenus locatifs nets (réforme fiscale 2017 – Art. 115/22a L.I.R.), compensant substantiellement le fait de louer le bien environ 30% à 40% moins cher que sur le marché privé.

Les seuils d’éligibilité et ceux utilisés pour le calcul du loyer sont déconnectés dans l’objectif de maintenir une progression si les revenus évoluent dans le futur. Ainsi, au moment de l’entrée dans un logement, le candidat-locataire aura un revenu en-dessous du seuil d’éligibilité et donc également inférieur au seuil du taux d’effort maximal. C’est-à-dire que la communauté éligible aura systématiquement, au moment de l’entrée dans le logement, un taux d’effort de moins de 35%. Le taux d’effort de 35% ne pourra être atteint que si les revenus augmentent alors que le locataire est déjà dans un logement abordable.

Ces mentions visent uniquement les divorces et les successions.

Les travaux préparatoires de la Loi précisent dans le commentaire de l’article 10 que : « Afin de préserver au fil de leur existence la destination des logements de la vente abordable et de la vente à coût modéré, les acquéreurs et propriétaires successifs de ces logements (notamment les ayants droit et les héritiers des acquéreurs) doivent les habiter à titre principal et permanent. »

Ainsi, notamment l’adresse des acquéreurs indiquée au registre national des personnes physiques doit correspondre à celle du logement destiné à la vente abordable ou à la vente à coût modéré aussi longtemps qu’ils sont propriétaires.

En cas de violation de cette obligation, le promoteur public bénéficie d’un droit de résolution de l’intégralité de l’acte ayant comporté la vente du logement. Afin que cette possibilité de sanction soit efficace, le promoteur doit non seulement pouvoir demander au tribunal la résolution de la vente du logement, mais également de tous les autres éléments contenus dans l’acte ayant comporté la vente du logement, comme par exemple la concession d’un droit d’emphytéose.

A cet endroit, il est à mentionner que le travail à domicile et l’exercice d’une activité professionnelle depuis le domicile compatible avec les dispositions applicables par ailleurs sont permis.

Les dispositions relatives à la dispense d’occupation sont inspirées de celles du crédit d’impôt dit « Bëllegen Akt » prévu par la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles d’habitation. »

Il s’agit de la définition des ayants droit au sens du droit civil.

Il n’y a pas eu de changements par rapport à l’article 29 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain. Les acquéreurs potentiels peuvent toujours demander une prime d’accession à la propriété au cas où le promoteur social vend directement ces logements et les acquéreurs potentiels doivent remplir les conditions relatives à cette prime. Simultanément au calcul de la prime, une « autorisation » est également établie, laquelle leur permet de déterminer eux-mêmes s’ils sont éligibles ou non.

Il faut cependant se poser deux questions fondamentales :

• Est-ce que la commune a perçu des aides à la pierre pour l’acquisition du terrain ?
• Est-ce que la commune a demandé des aides à la pierre pour la viabilisation du terrain ?

En cas de réponse positive, ces logements sont à considérer comme des logements abordables au sens de la Loi et les acquéreurs potentiels doivent être en possession d’un certificat d’éligibilité pour logements abordables.

Non, ni la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, ni la Loi permettent le cumul de ces participations financières de l’État. Il s’agit de deux régimes différents.

Le promoteur social ayant bénéficié des « aides à la pierre » pour la construction d’un logement destiné à la location abordable ne peut pas bénéficier du forfait de 120 euros par mois et par logement prévu dans le cadre de la Gestion locative sociale pour ce même logement.

En cas de non-respect, l’État est obligé de demander un remboursement.

L’article 14, paragraphe 5 de la Loi prévoit parmi les coûts éligibles à une participation financière de l’État, les coûts des constructions acquises dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement limités à un montant maximal.

La Loi prévoit que le « promoteur sans but de lucre » est éligible aux participations financières pour la réalisation de logements destinés à la location abordable au sens de la Loi.

Les logements locatifs des promoteurs sans but de lucre ayant bénéficié d’une participation financière restent affectés à la location abordable pendant la durée de la convention prévue à l’article 21 de la loi, à savoir 40 ans.

Si à l’issue de la convention, le promoteur sans but de lucre décide de ne plus affecter les logements destinés à la location abordable, il informe, au plus tard deux ans avant l’expiration du délai, les locataires concernés de son intention. Cette notification est accompagnée d’une prévision d’augmentatioLe RENLA est une plateforme informatique mise à disposition par le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire.

Il constitue une liste nationale d’attente des candidats-locataires.

Le RENLA permet :

• une gestion simplifiée des dossiers des candidats pour les bailleurs sociaux ;
• pour les candidats-locataires un suivi simplifié de leur dossier auprès d’un bailleur unique ;
• une attribution équitable et efficace des logements locatifs ;
• une révision simple du loyer abordable ;
• de disposer d'un instrument permettant d'anticiper les besoins futurs.

Un des objectifs du registre est de disposer d’une vue d’ensemble sur le stock de logements abordables sans doubles comptages, sur sa répartition géographique et ses taux d’occupation. Ceci, afin de soutenir la mise en place d’une programmation de la réalisation de logements abordables et la mise en œuvre d’une politique de logement abordable basée sur des statistiques à jour et permettant des études scientifiques.n des loyers.

Le RENLA contient une liste de tous les logements abordables du Luxembourg, de tous les locataires de logements abordables et des candidats-locataires. Par typologie de logement, il émet une liste de priorité des candidats-locataires à qui peuvent être attribués à un logement abordable. A l’aide de cet outil informatique, le Ministère aura la possibilité de réaliser des statistiques relatives à l’offre et la demande en logements abordables. Ultérieurement, des espaces relatifs à l’agrément des bailleurs sociaux et à leur convention seront développés.

Le registre permet aux demandeurs d’un logement abordable de ne déposer qu’une seule demande de logement au lieu d’en déposer une auprès de plusieurs bailleurs sociaux.  Via un bailleur social agréé, le demandeur introduit les données personnelles de sa communauté domestique et est renseigné s’il correspond aux critères d’éligibilité requis pour   devenir candidat-locataire.

Une fois inscrit au RENLA via l’aide d’un bailleur social de son choix, le candidat-locataire figure sur la liste d’attente nationale, ceci sous condition qu’il réponde aux critères d’éligibilité. En correspondance avec sa communauté domestique, une typologie de logement est déterminée et les choix de région du candidat sont renseignés. Ce candidat-locataire peut désormais se faire attribuer un logement vacant par un bailleur social.

Les bailleurs sociaux auront accès à l‘ensemble des candidats-locataires d’un logement abordable, respectivement aux candidats-locataires correspondant à une typologie de logement. En fonction de la disponibilité de leur logement vacant et de leurs critères d’attribution retenus au règlement d’ordre intérieur de leur commission consultative, ils pourront attribuer un logement vacant à un candidat-locataire.

L’ordre de priorité d’un candidat-locataire est déterminé suivant les critères d’attribution socio-économiques (article 57 de la Loi) et les critères relatifs au logement vacant (article 58 de la Loi). Ces critères sont vérifiés moyennant l’enquête sociale (article 59 de la Loi). Suite à cet ordre de priorité, le bailleur social attribue un logement en tenant compte de la méthodologie d’attribution retenue dans le règlement d’ordre intérieur de sa commission consultative. 

Fin 2024, le RENLA sera mis à disposition des bailleurs dont les données sont prêtes pour être reprises dans le registre. Les données des différents bailleurs sociaux pourront être introduites au fur et à mesure, ceci à l’aide d’un template excel qui reprend les données des logements, des locataires et des candidats-locataires. À partir du moment où le bailleur a été créé dans le RENLA avec ses droits d’accès, il pourra l’utiliser comme outil de travail pour gérer ses logements, les données de ses locataires et celles des candidats-locataires. La liste nationale complète ne sera disponible qu’à partir du 1^er janvier 2026.

Pour recevoir accès au RENLA, le bailleur social doit disposer d’un agrément auprès du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire. Pour ensuite être créé dans le registre, le bailleur doit remplir la démarche d’accès myGuichet. Il aura par la suite accès à son espace professionnel certifié de myGuichet, à partir duquel il pourra créer des dossiers de nouveaux candidats-locataires. L’accès au RENLA se fait directement en ligne via un navigateur Web. L’accès se fait en authentification forte, c’est-à-dire avec des comptes IAM et un jeton d’authentification (carte Luxtrust ou token) pour le personnel gérant du bailleur social.

Le RENLA offre la possibilité, aux bailleurs qui disposent d’un propre système de gestion des logements abordables, de se connecter au RENLA en utilisant les services API (Application Programming Interfaces). Les deux applications seront par la suite interconnectables. Pour de plus amples informations, veuillez nous écrire sous renla@ml.etat.lu.

Pour assister les promoteurs publics à l'introduction d'une demande d'Aides à la pierre lors de l'élaboration d'un projet de logements abordables, le ministère du Logement et de l’Aménagement du Territoire met à disposition un Vademecum ainsi que le Cahier des charges pour le développement de logements abordables à respecter.

Dès que la commune envisage de réaliser un projet de logements abordables, elle est invitée à consulter le Vademecum Aides à la pierre et à prendre contact avec les collaborateurs du service des Aides à la pierre du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire.

aidesalapierre@ml.etat.lu

Il existe différentes adresses-mail génériques sur les différents thèmes relatifs au logement abordable.

Pour les questions générales, les points de contact sont questionlogabo@ml.etat.lu ou 247-74884

Pour les questions relatives au RENLA, les points de contact sont renla@ml.etat.lu ou 2477-4888

Pour les questions relatives à l’agrément ou la convention, les points de contact sont bailleursocial@ml.etat.lu ou 2478-4887