FAQ Bail à loyer

Pour tous les nouveaux contrats de bail conclus à partir du 1^er août 2024, les frais d’agence immobilière doivent être partagés à parts égales, soit 50/50, entre le bailleur et le locataire. Cela s'applique peu importe qui a engagé l'agence immobilière, que ce soit le propriétaire ou le locataire.

Toute clause du contrat de bail qui dit le contraire est à considérer comme nulle et sans effet.

• Si le contrat interdit les animaux : Oui, c'est légal. Ignorer cette règle peut entraîner la résiliation du bail, notamment pour faute grave.
• Si le contrat ne dit rien : En général, le locataire peut avoir des animaux, sauf si cela cause des nuisances.

Il n'y a pas d'obligation légale, mais il est fortement recommandé de souscrire une assurance pour couvrir les risques locatifs (RC locative). En pratique, la plupart des locataires choisissent de prendre cette assurance, et il est fréquent que le bailleur demande une attestation d’assurance au locataire.

Durant toute la durée du contrat de bail, le locataire est responsable des sinistres liés à un incendie ou un dégât des eaux, qu’il soit présent ou non dans le logement.

Toutefois, il peut éviter cette responsabilité s’il peut prouver que le sinistre ne résulte pas de sa faute. De plus, il n’est pas responsable en cas de force majeure ou de phénomènes naturels, comme p.ex. une tempête.

En général, le propriétaire-bailleur ne peut demander au locataire que les dépenses qu’il a réellement payées pour le compte du locataire et il doit pouvoir justifier ces dépenses avec des factures/pièces.

De plus, le montant des acomptes sur charges locatives peut être adapté pendant la durée du bail.

Les charges locatives peuvent comprendre :

• Consommation d’énergie: Électricité, chauffage et eau ;
• Entretien courant:
  • nettoyage des parties communes et du trottoir
  • entretien du jardin/cour
  • frais d’entretien de l’ascenseur ( sauf s’il habite au rez-de-chaussée)
  • entretien de la boîte aux lettres (p.ex. travaux de peinture)
  • ramonage des cheminées
• Petites réparations (d’entretien ou de remplacement) qui ne sont pas dues à l’usure normale du logement ou à un cas de force majeure
  Exemples : remplacement d’ampoules de lumière ou de batteries de détecteurs de fumée dans les parties communes
• Taxes: taxes communales (poubelles, canalisation)
• Dégâts : causés par le locataire

• Frais de gestion : location et frais de lecture de calorimètres, passeport énergétique
• Frais de gestion administrative : les frais de gérance technique peuvent être facturés au locataire s’ils visent à couvrir des obligations à charge du locataire. Dans ce cas le propriétaire doit prouver si et dans quelle proportion le gérant a agi dans l’intérêt du locataire
• Impôts : Impôt foncier
• Réparations :
  • renouvellement des papiers peints et remplacement de revêtements au sol détériorés par l’usage normal, la vétusté ou toute autre cause non imputable au locataire 
  • grosses réparations (toit, chauffage, installations sanitaires, tuyauteries, etc.)
  • réparations dues à la vétusté ou force majeure
  • remboursement de travaux urgents, nécessaires et à moindre coût effectués pour le locataire.
• Assurance : assurance-incendie et assurance RC pour l’immeuble

Le décompte annuel des charges se fait normalement fait à la fin d’un exercice.

Pour un appartement en copropriété:

• Si les frais proviennent d’un décompte approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, ils sont considérés justifiés. Cela signifie que le locataire doit les payer, sauf s’il peut prouver le contraire
• Sur demande, le propriétaire-bailleur doit au locataire des extraits du règlement de copropriété indiquant notamment la quote-part dans chaque catégorie de charges

Pour un appartement/studio/chambre situé dans un immeuble à plusieurs unités appartenant à un seul et même propriétaire, la loi ne prévoit pas de règles précises pour la répartition des charges. En général, le bailleur établit un mode de calcul avec ses locataires lors de la signature du contrat. Cette répartition peut être modifiée plus tard si toutes les parties sont d'accord.

En cas de contestation du locataire, le bailleur ne peut pas simplement fournir un décompte annuel des charges, il doit également prouver le paiement de tous les frais contestés en fournissant des reçus, extraits bancaires, factures ou tout autre document.

Le bailleur doit s’assurer que le locataire peut vivre confortablement dans le logement pendant toute la durée du bail.

Couper l’électricité, le chauffage ou l’eau peut engager la responsabilité du bailleur.

La loi interdit les clauses de valeur. Cependant ces clauses restent valables tant que le locataire ne s’y oppose pas. Pour faire déclarer non applicable cette clause, le locataire doit faire une réclamation par lettre recommandée. A partir de ce moment, la clause n’est plus applicable.

Non, le locataire ne peut pas demander de remboursement pour les paiements effectués sous cette clause. La caducité ne s'applique que pour l'avenir.

Non, en principe, une telle augmentation n’est pas permise par la loi, sauf si les deux parties en décident autrement.

Si le loyer n’a pas été adapté depuis au moins 2 ans, le bailleur peut augmenter le loyer, en respectant la limite légale:

• le loyer annuel maximal ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement.
• à chaque adaptation du loyer, il ne peut pas être augmenté de plus de 10%

Si le bailleur ne fournit pas d’explications dans le courrier demandant l’augmentation du loyer, il est conseillé au locataire de demander par écrit des raisons de cette hausse. Cela peut servir de preuve ultérieurement. Toutefois, l’augmentation reste valable si elle respecte la limite légale.

Oui, la loi prévoit des règles spécifiques pour la colocation.

Quand un propriétaire et plusieurs locataires décident de faire une colocation, ils doivent suivre les règles prévues par la loi, p.ex.:

• Contrat de bail unique : les locataires doivent signer un seul contrat de bail écrit avec le propriétaire.
• Pacte de colocation : les colocataires doivent signer un pacte de colocation pour formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de la colocation.
• Responsabilité solidaire : les colocataires sont solidairement responsables des obligations du contrat de bail envers le propriétaire, ce qui signifie que le bailleur peut demander le paiement total du loyer à n'importe quel colocataire.

Non.

En cas de location à baux multiples (cohabitation/coliving) ou de sous-location (p.ex. location de chambres meublées ou non), le propriétaire-bailleur signe un contrat de bail avec chaque locataire. Il n’y a pas de solidarité entre les locataires, cela signifie que chaque locataire est responsable de son propre loyer et charges, même s'ils partagent des espaces communs.

Pour chaque bail individuel, les règles générales pour les baux à usage d’habitation s'appliquent. Cela garantit que chaque locataire est protégé par les mêmes droits et obligations

La commission des loyers peut uniquement intervenir en cas de litiges concernant la fixation du loyer, notamment lors d’une augmentation de loyer et sur les avances sur charges (donc pas de compétence pour vérifier p.ex. un décompte des charges). En tant qu'instance de conciliation, elle cherche à trouver un accord amiable entre les parties.

Sur demande conjointe des parties, elle peut également être chargée d’une mission d’arbitrage.

Avant de faire une demande, il est obligatoire de tenter de trouver un arrangement à l’amiable. Le réclamant (souvent un locataire) doit informer l’autre partie par écrit de son désaccord (p.ex. sur une augmentation du loyer). Il est conseillé de le faire par lettre recommandée. Si aucun accord n'est trouvé dans le mois suivant cette notification, le réclamant peut alors adresser sa demande au collège des bourgmestre et échevins de la commune, qui transmettra la requête à la commission des loyers.

Si le logement est situé dans une commune de moins de 6.000 habitants, la demande sera envoyée (par le collège des bourgmestre et échevins de la commune) au ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire : 

Il est important de noter que toute demande de modification du loyer devant la commission des loyers est irrecevable pendant les 6 premiers mois du bail.

CA partir du 1^er août 2024, tous les contrats de bail doit être fait par écrit, sinon ils sont considérés comme nuls.

Tous les baux conclus avant le 1er août 2024 (écrits ou verbaux), restent valables et ne nécessitent pas être modifiés.

Le contrat écrit doit inclure au minimum :

• l’identité complète de toutes les parties contractantes (bailleur et locataire(s));
• la date de début du bail ;
• la désignation de toutes les pièces et parties de l’immeuble couvrant l’objet du bail, ainsi que l’adresse et la référence cadastrale;
• le montant du loyer (hors charges) ;
• le montant des acomptes sur les charges ou le forfait pour charges ;
• le supplément de loyer pour le mobilier (si le logement et meublé) ;
• le montant de la garantie locative (si demandée par le bailleur);
• l’indication que les parties peuvent saisir la commission des loyers en cas de litige sur le loyer.

Si le bailleur offre des services (ménage, changement de draps, etc) il doit détailler le coût de chaque service dans le contrat, en séparant clairement le loyer (hors charges) des autres frais.

Le locataire peut demander un ou plusieurs sursis au juge de paix. Une demande en sursis se fait par simple requête au greffe de la justice de paix, sans besoin d’avocat.

Attention: toute demande de sursis (ou en prolongation de sursis) est irrecevable 12 mois après le jour de l’introduction de la procédure judiciaire devant le juge de paix.

Si un locataire risque l’expulsion, il est important de ne pas attendre la décision de déguerpissement du juge de paix avant d’agir.

Il est recommandé au locataire concerné de contacter immédiatement les instances compétentes afin de trouver un logement abordable/hébergement temporaire respectivement pour informer les autorités publiques sur la procédure d’expulsion forcée en cours.

Contacts utiles :

• l’Administration communale de son lieu de résidence (Service Logement et Office social),
• le ministère de la Famille, des Solidarités, du Vivre ensemble et de l’Accueil, surtout s’il a des enfants
• le Fonds du Logement,
• la SNHBM,
• l’Agence Immobilière Sociale (AIS) ou autre organisme de gestion locative sociale (GLS),
• des associations et organismes œuvrant dans le logement

Le locataire doit fournir toutes les informations nécessaires aux instances contactées. Il est également conseillé de se renseigner auprès de ses amis et de sa famille pour trouver un abri temporaire après l'expulsion.

Le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire ne dispose d’aucun logement et ne peut pas intervenir dans le cadre d’une demande d’un logement ou dans la gestion des instances mentionnées dans la question précédente.

La loi prévoit des mesures pour protéger les biens meubles du locataire expulsé. Si le locataire ne désigne pas de lieu de dépôt pour ses biens, l’huissier de justice doit les transporter dans un local prévu par la commune, aux frais du locataire.

Oui, mais uniquement si le bailleur demande une garantie locative. Cet état des lieux doit avoir être réalisé avant que le locataire n’emménage (pas lors de la signature du bail), sinon la garantie locative ne pourra être utilisée pour couvrir d’éventuelles dégradations.

Il est fortement recommandé de faire un état des lieux d’entrée (au début du bail) et de sortie (à la fin du bail). Prendre des photos lors de l’entrée et à d’autres moments importants en cours de bail (comme à l’apparition de moisissures) peut éviter des disputes sur l’état du logement.

Si un colocataire part avant la fin du bail, un état des lieux intermédiaire doit être établi pour documenter l'état du logement.

Le bailleur peut exiger une garantie locative lors de la conclusion du bail, qui ne peut pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges).

Le bailleur peut faire appel à la garantie dans les situations suivantes:

• non-paiement du loyer
• défaut de paiement des charges locatives
• dégradations causées par le locataire
• non-respect des obligations du locataire selon le contrat de bail
• indisponibilité des lieux après la fin du bail

La loi prévoit une procédure pour récupérer la garantie en fin de bail, avec des délais de restitution et des sanctions en cas retard

Il y a 2 situations à distinguer:

1) L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et tous les loyers ont été payés, la moitié de la garantie doit être restituée dans le mois suivant la remise des clés. La reste de la garantie doit être retourné dans le mois suivant l'approbation des charges annuelles par l'assemblée générale des copropriétaires ou la réception des décomptes des.

2) L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée (p.ex. dégradation) :

• toute retenue sur la garantie locative doit être justifiée par le bailleur dans le mois suivant la remise des clés
• l’usure et la vétusté normale ne justifient pas un refus de restitution de la garantie
• le bailleur ne peut donc retenir du montant de la garantie que la partie nécessaire pour effectuer les travaux pouvant être considérés comme étant à charge du locataire respectivement le montant des loyers (et charges) non encore payés et exigibles à ce moment

Si le bailleur ne restitue pas la garantie dans les délais et sans raison valable, il doit payer une indemnité au locataire. Cette indemnité est de 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard.

La sanction ne s'applique pas si le retard est dû à des causes attribuables au locataire, comme

• non-communication d’un compte bancaire
• non-communication du nouveau domicile du locataire
• départ à l’étranger sans laisser d’adresse ou de numéro de compte bancaire valable

Le locataire doit mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour réclamer la restitution de la garantie.

Vous pouvez consulter la version la plus récente de la loi sur les baux d'habitation, ainsi que d'autres législations relatives à la location de logements, en visitant notre page "législation".

Non, la location d'un bien immobilier via une plateforme comme « AirBnB » n'est pas interdite, elle est réglementée depuis le 1er septembre 2023.

• La location devient une activité commerciale si le logement est loué pendant plus de 90 jours par an.
• Les propriétaires qui louent pour moins de 90 jours ne sont pas soumis à ces nouvelles règles.
• Obligations pour les locations de plus de 90 jours : Les propriétaires doivent suivre certaines règles prévues par la nouvelle législation sur le droit d’établissement, comme participer à des formations pour hébergeurs, faire remplir un formulaire d'hébergement par les clients et établir un décompte des nuitées pour chaque unité d’hébergement.

Oui, la location de logements touristiques est limitée à 89 jours par an dans les zones d'habitation 1 ou dans des résidences qui interdisent ces activités.

Les logements doivent respecter des normes de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité (p.ex. sorties de secours), indépendamment du nombre de nuitées (inférieures ou supérieures à 90 jours par an).

Tous les revenus issus de ces locations doivent être déclarés dans la déclaration d’impôts comme revenus de biens immobiliers.

Il est recommandé de se renseigner auprès de l’administration communale où se trouve le logement pour connaître les éventuelles règlementations communale (locale) spécifiques concernant la location via des plateformes comme « AirBnB ».

Le loyer d'un logement est généralement fixé d'un commun accord lors de la signature du bail. Il peut être ajusté tous les 2 ans, soit avec un minimum de 24 mois entre deux augmentations. Le bailleur peut choisir d'attendre 3, 4 ans ou plus avant d'augmenter le loyer.

L’augmentation du loyer ne peut pas dépasser 2 limites prévues par la loi :

1)  Plafond légal du loyer

Logement non-meublé:

Le loyer légal est déterminé en fonction du capital réellement investi dans le logement et non en fonction de l’évolution des prix du marché du logement.

Le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement.

Loyer mensuel maximal = capital investi (dans le logement par le bailleur) x 0,05 / 12

Dans le cadre d’une colocation ou d’une location avec plusieurs baux (location de logements dans le même immeuble où chaque locataire a un contrat de bail distinct avec le bailleur), la somme des loyers annuels ne doit pas dépasser les 5% du capital investi dans le logement.

Logement meublé:

En plus du loyer (ne pouvant dépasser la limite ci-dessus), le bailleur peut demander un supplément pour l’usage des meubles, qui ne peut dépasser 1,5% (par mois) du montant total des factures des meubles.

Seuls les meubles dont les factures datent de moins de 10 ans au moment de la conclusion du bail peuvent être pris en considération pour ce supplément.

Le supplément reste en principe fixe pendant la durée du bail. Cependant, si des meubles se dégradent et deviennent inutilisables (p.ex. lit cassé), et doivent être remplacés, le supplément peut être adapté tous les 2 ans (p.ex. via un avenant au contrat de bail).

Cas spécial: Cuisine équipée 

Le coût d’une cuisine équipée (ou de certains de ses éléments) est inclus dans le capital investi dans le logement, et non dans le supplément de loyer. Une cuisine est considérée comme faisant partie intégrante de l'immeuble, si ses éléments ne peuvent pas être retirés sans endommager l’immobilier.

2) lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 10%

Pour plus d’informations sur le calcul de la limite maximale du loyer, veuillez consulter la note explicative "Comment calculer le loyer maximal pour un logement mis en location".

Depuis le 1er août 2024, la notion de « logement de luxe » a été abolie (dans certains contrats de bail indiqués par les termes « logement avec confort moderne, non standard ») ce qui met fin à une pratique abusive où certains logements étaient qualifiés de luxe pour contourner les règles de fixation des loyers. Ces logements, souvent de petite taille et mal meublés, ne répondaient pas aux critères d'un véritable logement de luxe.

Pour les contrats signés avant cette date, les règles légales sur la fixation du loyer s'appliquent toujours, même si le contrat de bail mentionne un logement de luxe. Il est nécessaire de connaître le capital investi dans le logement (réévalué et décoté) pour vérifier si les limites légales n'ont pas été dépassées.

Le capital investi dans un logement est généralement calculé par le bailleur à partir de documents justificatifs, tels que:

• l’acte notarié d’acquisition du logement (avec coût du terrain),
• les factures liées aux frais de construction du logement, comme les frais d’architecte et de notaire, ou les coûts du prêt ,
• les factures pour les travaux d’amélioration, comme les transformations/agrandissements, installation d’une nouvelle cuisine, etc.

Le montant du capital investi est ensuite réévalué tous les 2 ans en le multipliant par un coefficient de réévaluation. Si le logement a plus de 15 ans, une décote de 2 % est appliquée tous les 2 ans supplémentaires, sauf si des frais d’entretien ont été engagés.

Si le capital investi ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives, un expert assermenté en bâtiment peut estimer sa valeur, surtout pour les logements anciens.

En cas de désaccord, le locataire peut faire appel à la commission des loyers qui tentera de résoudre le conflit respectivement de déterminer le capital investi sur base des pièces justificatives.

La preuve du capital investi incombe au bailleur.

Depuis le 1^er août 2024, la règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale de 10% pour les loyers. Cela signifie qu'à chaque ajustement, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 10%.

Si un bailleur décide d’augmenter le loyer de plus de 10%, et que le locataire n’est pas d’accord, le locataire doit envoyer une réclamation par lettre recommandée au bailleur. Dans ce cas, l’augmentation dépassant les 10% ne s'applique pas à partir du 1^er terme qui suit la date de cette réclamation et ne doit pas être payée au bailleur. Si un surplus de loyer a été payé après cette réclamation, il doit être remboursé au locataire.

Non, la loi ne demande pas de signer un nouveau contrat ou un avenant pour une augmentation de loyer.

Certains bailleurs et agences immobilières, demandent un nouveau contrat de bail à chaque augmentation de loyer ou à chaque échéance annuelle du contrat de bail. Cependant, cela est considéré comme une pratique malhonnête visant uniquement à obtenir plus d’argent du locataire. 

Oui, les loyers et les charges locatives se prescrivent au bout de 5 ans.

Cela signifie que le bailleur ne peut pas réclamer des paiements pour des loyers ou des charges locatives qui remontent à plus de 5 ans.

En cas de problèmes (p.ex. apparition d’un vice inconnu) ou de détériorations, le locataire a l’obligation d’avertir rapidement le bailleur des réparations devant être effectuées, en particulier si elles sont urgentes. Toute inaction du locataire qui fait aggraver les dégâts engage sa propre responsabilité.

Si le locataire ne signale pas ces problèmes, il peut être condamné à verser des dommages-intérêts au bailleur.

De plus, le locataire doit permettre au bailleur d'effectuer les travaux, même si cela entraîne des nuisances. Si les réparations durent plus de 40 jours, le loyer est à diminuer proportionnellement à la partie du logement dont le locataire est privé (selon l’article 1724 du Code civil).

Le locataire est présumé responsable de dégradations survenues dans le logement. Il doit prouver que celles-ci ne résultent pas de sa faute (ou de celle des personnes qui vivent avec lui).

Veuillez consulter la rubrique « charges locatives » pour plus d’informations.

Un locataire peut mettre fin à un bail à durée déterminée 3 mois avant la fin de la période prévue dans le contrat de bail, sans avoir à donner de raison. Il doit informer le bailleur de son intention résilier le contrat, de préférence par écrit.

Sauf accord entre parties (ou si une clause diplomatique est prévue), le bail ne peut pas être résilié et se terminer avant la fin de la durée fixée dans le contrat de bail.

Pour un bail à durée indéterminée, le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois.

Attention: Depuis le 1^er août 2024  un changement important a été introduit par la loi pour les baux à usage d’habitation. Si un bail n'est pas résilié avant sa fin, il sera automatiquement prolongé et deviendra un bail à durée indéterminée. Cela permet au locataire et au bailleur de résilier le contrat à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois pour le locataire et de 3 ou 6 mois pour le bailleur, selon le motif de résiliation.

De plus, la date d’anniversaire du bail ne comptera plus lors d'une résiliation. Ce changement offre plus de flexibilité pour le locataire et le bailleur.

Il peut (tout en respectant le délai de préavis de 3 ou 6 mois) résilier le contrat à la fin du bail pour 3 raisons :

• Besoin personnel du logement pour lui-même ou pour un parent ou allié jusqu'au 3^e degré
• Non-respect des obligations par le locataire (p.ex : le non-paiement du loyer, dégradation des lieux);
• Autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur (p.ex. la nécessité de réaliser des grands travaux, rendant impossible tout maintien du locataire dans les lieux loués).

Attention : en cas de faute grave du locataire (p.ex. non-paiement du loyer), le bailleur pourra demander au juge de paix la résiliation avec effet immédiat du contrat de bail. Il faudra cependant prouver les fautes graves commises par le locataire.

Le bailleur peut demander au juge de mettre fin avec effet immédiat au contrat de bail en cas de faute du locataire. Il n’a besoin ni de respecter un quelconque préavis, ni d’attendre la prochaine échéance du contrat. Dans ce cas il ne s’agit pas d’une résiliation, mais d’une résolution du bail. Pour obtenir cette résolution judiciaire, le bailleur saisira par simple requête le juge de paix du lieu où se trouve le logement donné en location.

S’il le préfère, le bailleur peut invoquer la faute du locataire comme motif grave et légitime et résilier le bail sur cette base. Il doit dans ce cas respecter le délai de préavis applicable en la matière.

Non, la vente future du logement par le propriétaire ne constitue pas un motif grave et légitime pour résilier le bail.

Oui, le bail peut être résilié d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Les parties peuvent alors convenir des modalités, comme le délai de libération des locaux et la date de l’état des lieux et de remise des clés, la garantie locative, etc.

Oui, s’il y a une clause diplomatique dans le contrat de bail, sinon il faut trouver un arrangement à l’amiable avec le bailleur (et peut-être l’aider à trouver un autre locataire, respectivement contribuer aux frais de recherche d’un nouveau locataire).

Le délai de résiliation légal d'un contrat de bail est de 3 mois, à moins qu'une clause dans le contrat de bail n'indique un délai plus long.

Cependant, si le bailleur invoque le besoin personnel comme motif de résiliation, le préavis doit être d’au moins 6 mois.

Si rien n’est prévu dans le contrat de bail, la résiliation peut se faire par différents moyens (courrier électronique ou verbal). Il est tout de même recommandé d'utiliser une lettre recommandée pour éviter des problèmes de preuve en cas de contestation.

La résiliation doit contenir une motivation claire et sans ambiguïté expliquant pourquoi le bailleur met fin au bail, afin de pouvoir déterminer si le motif de résiliation est légal.

Si le bailleur résilie pour besoin personnel, la lettre de résiliation doit :

• être écrite,
• contenir une motivation claire et sans ambiguïté;
• être accompagnée, si nécessaire, de pièces justificatives (comme des plans de transformation ou une preuve que la personne ayant besoin du logement est un membre de la famille jusqu’au 3^ème degré).
• être envoyée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ;
• inclure le texte du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, sous peine de nullité.

Le nouveau propriétaire-bailleur, qui souhaite invoquer le besoin personnel, doit envoyer une lettre de résiliation au locataire dans les 3 mois suivant la date de l’acte notarié d’acquisition du logement, pour bénéficier de délais de déguerpissement plus courts.

Si le bailleur a utilisé un motif de résiliation qui s'avère faux ou illégal, le locataire peut introduire une demande de dommages-intérêts devant le juge de paix.

Si le juge constate que le motif invoqué était dolosif (c'est-à-dire une manœuvre frauduleuse pour tromper le locataire), le locataire aura droit à des dommages-intérêts. Selon la loi, ces dommages-intérêts ne peuvent pas être inférieurs au montant des loyers d'une année.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter la section 6 « La durée du bail » dans la publication « Bail à loyer - La nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation ».  

Le locataire doit informer sans délai le bailleur, sous peine d’engager sa propre responsabilité (p.ex. en cas d’inaction/négligence du locataire entraînant une aggravation de la situation). Des travaux devront probablement être réalisés par le propriétaire-bailleur.

Il est recommandé de consulter la législation spécifique:

• loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation
  
  
• règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 déterminant les critères minimaux de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d’habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation.

Il est également conseillé de contacter la commune où se situe le logement loué pour savoir s’il existe des règles particulières en matière de salubrité des logements ou chambres loués.

Il n'y a pas de règle spécifique à cet égard dans la loi. Selon des décisions judiciaires, l’usure, le défraîchissaient ou l’altération de la peinture ne sont pas à charge du locataire. Cela s'applique également aux papiers peints peuvent être détériorés par une usure normale.

Ainsi, si les murs montrent des signes d'usure normale, le locataire ne doit pas les repeindre avant de quitter le logement.

Lorsque le propriétaire-bailleur vend le logement, le contrat de bail en cours reste valide et continue avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions.

Cependant, si le nouveau propriétaire souhaite occuper le logement, il peut suivre une procédure spéciale. Dans ce cas, il doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les 3 mois suivant la date d'acquisition du logement.

Non, le locataire ne peut pas refuser ce droit au bailleur (p.ex. pour voir si des travaux de réparation doivent être entrepris ou pour s’assurer de l’état du logement).

En cas de vente du logement loué, le bailleur peut également organiser des visites pour des acheteurs potentiels. Cependant, il doit prévenir le locataire suffisamment à l’avance. Il est conseillé de convenir avec le bailleur des jours et horaires de ces visites.

Si le locataire refuse une visite sans raison valable, le bailleur peut demander des dommages-intérêts.