FAQ Bail à loyer

Pour tous les nouveaux contrats de bail conclus à partir du 1^er août 2024, les frais d’agence immobilière seront obligatoirement à partager par moitié, soit 50/50, entre le bailleur et le locataire. Cela s'applique peu importe qui a engagé l'agence immobilière, que ce soit le propriétaire ou le locataire.

Toute clause du contrat de bail qui dit le contraire est à considérer comme nulle et sans effet.

• Si le contrat de bail interdit explicitement les animaux:
  Oui, une telle clause est légale.
  Ne pas respecter cette règle peut entraîner la résiliation du bail.
  
  
• Si le contrat de bail ne prévoit rien sur les animaux:
  En principe, le locataire peut alors avoir des animaux domestiques.
  
  Toutefois, même sans règle interdisant les animaux, la justice a déjà décidé que le fait d’avoir des animaux peut être considéré comme un « abus de jouissance » justifiant la résiliation du bail. Avoir un animal n’est pas considéré comme un « motif grave » tant que l’animal ne dérange pas les voisins et ne provoque pas de dégâts dans le logement.

A partir du moment de la signature du contrat de bail et pendant toute sa durée, le locataire est considéré comme responsable en cas de sinistre lié à un incendie ou un dégât des eaux, qu’il soit présent ou non dans le logement.

Le locataire peut cependant éviter cette responsabilité s’il peut prouver, par exemple, en cas d’incendie, que le feu n’est pas de sa faute. Sa responsabilité n’est également pas engagée en cas de force majeure ou d’un phénomène naturel, comme p.ex. une tempête.

Par conséquent, même s’il n’y a pas d’obligation légale à souscrire une assurance, il est fortement recommandé au locataire de souscrire une assurance pour risques locatifs (RC locative). En pratique, la plupart des locataires souscrivent à une telle assurance, et souvent le bailleur exige que le locataire fournisse une attestation d’assurance.

De manière générale, le propriétaire-bailleur ne peut demander au locataire que les dépenses qu’il a réglé réellement pour le compte du locataire. Le bailleur doit être en mesure de prouver ces dépenses sur base de factures/pièces.

Le montant des acomptes sur charges locatives peut être adapté pendant la durée du bail.

A charge du locataire:

• la consommation d’énergie: électricité, chauffage et eau ;
• l’entretien courant du logement:
  • nettoyage des parties communes (au prorata de la surface qu’il occupe) et du trottoir,
  • entretien du jardin/cour,
  • frais d’entretien de l’ascenseur (uniquement à proportion de son utilité pour celui-ci ;il ne doit pas y participer s’il habite au rez-de-chaussée),
  • entretien de la boîte aux lettres (p.ex. travaux de peinture),
  • ramonage des cheminées;
• les petites réparations (d’entretien ou de remplacement) qui ne sont pas dues à l’usure normale du logement ou à un cas de force majeure p.ex. remplacement d’ampoules de lumière ou de batteries de détecteurs de fumée dans les parties communes;
• les taxes liées à l’usage du logement: taxes communales (poubelles, canalisation);
• les dégâts causés par le locataire lui-même.

A charge du bailleur :

• la location et les frais de lecture de calorimètres;
• le passeport énergétique;
• les frais de gestion administrative (frais de gérance technique peuvent être mis à charge du locataire s’ils ont eu pour but de couvrir des obligations à charge du locataire: le propriétaire doit prouver si et dans quelle proportion le gérant a agi dans l’intérêt du locataire);
  
• l’impôt foncier;
• la réparation et l’entretien des trottoirs (sauf le nettoyage);
• le renouvellement des papiers peints + remplacement de revêtements au sol détériorés par l’usage normal, la vétusté ou toute autre cause non imputable au locataire ;
• l’assurance-incendie et l’assurance RC pour l’immeuble;
• les grosses réparations (toit, chauffage, installations sanitaires, tuyauteries, etc.);
• réparations locatives occasionnées par vétusté ou force majeure;
• le remboursement des travaux effectués pour le locataire, s'ils étaient urgents, nécessaires et à moindre coût.

Décompte annuel des charges:

Ce décompte est normalement fait à la fin d’un exercice.

Pour un appartement en copropriété:

• Si les frais résultent d’un décompte de la gérance/syndic approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, ces frais sont présumés justifiés: le locataire est tenu de les payer, sauf s’il peut présenter des preuves contraires.
• Sur demande du locataire, le propriétaire-bailleur doit lui fournir des extraits du règlement de copropriété indiquant notamment la quote-part dans chacune des catégories de charges (chaque copropriétaire supporte les charges et frais équivalent à sa quote-part de millièmes qu’il détient dans la résidence).

Pour un appartement/studio/chambre situé dans un immeuble à plusieurs unités appartenant à un seul et même propriétaire:

La loi ne prévoit pas de règle fixe. Le bailleur prévoit normalement un mode de computation avec ses locataires lors de la signature de leur contrat de bail (la répartition retenue pourra être ultérieurement modifiée d’un commun accord de toutes les parties).

En cas de contestation du locataire, il ne suffit pas que le bailleur se limite à présenter au locataire un décompte annuel des charges, mais il doit également prouver le paiement de tous les frais contestés en fournissant des reçus, extraits bancaires, factures ou tout autre document.

Le bailleur doit garantir que le locataire peut vivre paisiblement dans le logement loué pendant la durée du bail (art. 1719 du Code civil).

Par conséquent, en coupant l’électricité, le chauffage ou l’eau, le bailleur prive le locataire de la jouissance paisible dans le logement, et engage sa responsabilité.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation interdit les clauses de valeur. Toutefois, le législateur a décidé qu’une telle clause reste « valable » tant que le locataire ne s’y oppose pas.

Par conséquent, si le locataire ne veut plus que cette clause s’applique, il doit faire une réclamation par lettre recommandée. A partir de ce moment, la clause n’a plus d’effet. Toutes les autres clauses du contrat de bail restent alors inchangées, et applicables.

Il est important de noter que le locataire ne peut pas demander de remboursement pour les paiements effectués dans le passé en vertu de cette clause. La nullité d’une telle clause indiciaire ne s’applique que pour le futur.

Non, un tel motif n’est, en principe, pas permis par la loi pour augmenter le loyer. Cependant, les parties peuvent décider autre chose d’un commun accord.

Si le loyer n’a pas été adapté pendant une période d’au moins 2 ans, le bailleur peut augmenter le loyer, en respectant cependant la limite légale:

• le loyer annuel maximal ne peut pas dépasser 5% du captial investi dans le logement loué.
• à chaque adaptation du loyer, il ne peut pas être augmenté de plus de 10%

Si aucun motif/explication ne figure dans le courrier du bailleur demandant une augmentation du loyer, il est recommandé de demander par écrit au bailleur le motif de l’augmentation du loyer (la réponse écrite du bailleur peut être ultérieurement utile comme preuve/pièce justificative).

Oui, la loi prévoit des règles spécifiques pour la colocation.

Ces règles sont obligatoires :

Quand un propriétaire et plusieurs locataires décident de faire une colocation, ils doivent suivre les règles prévues par la loi, par exemple :

• les locataires doivent signer un seul contrat de bail écrit avec le propriétaire.
• les colocataires doivent signer un pacte de colocation écrit pour formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de la colocation.
• les colocataires sont solidairement responsables envers le propriétaire de toutes les obligations du contrat de bail

Non.

En cas de colocation : Le bailleur et tous les (co)locataires signent entre eux un contrat de bail unique.

Un aspect important de cette forme de location est la solidarité entre les colocataires: ils sont tous tenus responsables ensemble des obligations du contrat de bail. Le bailleur peut donc demander le paiement total du loyer et des charges à un seul colocataire.

• Les règles spécifiques de la colocation s’appliquent
• Pour les points non couverts par ces règles, les dispositions de la loi modifiée de 2006 sur le bail à usage d’habitation s’appliquent.

En cas de location à baux multiples (cohabitation/coliving) ou de sous-location :

Le propriétaire-bailleur signe un contrat de bail avec chaque locataire (p.ex. location de chambres meublées ou non-meublées dans un logement ou un immeuble). Il n’y a pas de solidarité entre les locataires, même s’ils se partagent des parties communes.

Pour chaque bail individuel, les règles prévues pour tout bail à usage d’habitation s’appliquent.

Il est donc important de bien distinguer les différentes formes de location d’un logement ou d'un immeuble où plusieurs personnes vivent en communauté !

La commission des loyers peut uniquement intervenir en cas de litiges relatifs à la fixation du loyer (le plus souvent lors d’une augmentation du loyer) et des avances sur charges (donc pas de compétence pour vérifier p.ex. un décompte des charges). Comme la commission des loyers est également une instance de conciliation, elle essaie de trouver un arrangement à l’amiable entre les parties lors de l’audience.

La commission des loyers peut également être chargée, sur demande conjointe des parties, d’une mission d’arbitrage.

Pour la plupart des autres contestations relatives au bail à loyer, c’est le juge de paix qui est compétent.

Avant d’adresser une demande à la commission des loyers, le réclamant (souvent un locataire) doit d’abord faire connaître son intention (p.ex. si il n’est pas d’accord avec l’augmentation du loyer demandée par le bailleur) à l’autre partie par écrit (il est conseillé de le faire par lettre recommandée), sous peine d’irrecevabilité de la demande. La loi prévoit donc l’obligation d’une tentative d’arrangement à l’amiable avant de saisir la commission des loyers.

Seulement si aucun accord n’a pu être trouvé endéans 1 mois après cette notification, le demandeur pourra adresser sa requête en fixation du loyer au collège des bourgmestre et échevins de la commune où se situe le logement loué. Ce collège transmettra ensuite la demande à la commission des loyers compétente.

Si le logement loué est situé dans une commune ayant moins de 6.000 habitants, la demande sera transmise par le collège des bourgmestre et échevins au ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire: 

Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire
Département du Logement
4, Place de l’Europe
L-1499 Luxembourg

Adresse postale: L-2916 Luxembourg  

Il est important de noter que toute demande de modification du loyer devant la commission des loyers est également irrecevable pendant les 6 premiers mois du bail.

Chaque contrat de bail signé à partir du 1^er août 2024 doit être fait par écrit, sous peine de nullité.

Le contrat écrit doit inclure au minimum :

1. l’identité complète de toutes les parties contractantes (bailleur et locataire(s));
2. la date de début du bail ;
3. la désignation de toutes les pièces et parties de l’immeuble couvrant l’objet du bail, ainsi que l’adresse et la référence cadastrale ;
4. le montant du loyer (hors charges!) ;
5. le montant des acomptes sur les charges ou le forfait pour charges ;
6. le supplément de loyer pour le mobilier (si le logement et meublé) ;
7. le montant de la garantie locative (si demandée par le bailleur);
8. l’indication que les parties peuvent saisir la commission des loyers en cas de litige sur le loyer.

Si le bailleur offre des services (ménage ou changement de draps, etc.) au locataire (ou colocataires), il doit indiquer séparement et en détail le coût de chaque service dans le contrat de bail. La loi exige donc une distinction claire dans le bail entre le montant du loyer (hors charges) et le prix de chaque autre service offert par le bailleur.

Tous les baux conclus avant le 1^er août 2024, qu'ils soient écrits ou verbaux, restent valables et ne doivent pas être modifiés.

Il a la possibilité de demander au juge de paix un ou plusieurs sursis. Une demande en sursis est formée par simple requête à déposer au greffe de la justice de paix (possibilité de se renseigner auprès du greffe du juge de paix; devant le juge de paix, il ne faut pas être assisté d’un avocat).

Attention: toute demande en sursis (ou en prolongation de sursis) est irrecevable 12 mois après le jour de l’introduction de la procédure judiciaire devant le juge de paix.

Si un locataire risque l’expulsion, il est crucial de ne pas attendre jusqu’au dernier moment, c’est-à-dire jusqu’à la décision de déguerpissement du juge de paix, avant d’agir.

Il est recommandé au locataire concerné (qui ne peux plus faire face à ses obligations de bail, et a de sérieuses difficultés à payer le loyer) de contacter immédiatement les instances compétentes afin de trouver un logement abordable/hébergement temporaire respectivement pour informer les autorités publiques sur la procédure d’expulsion forcée en cours.

Le locataire peut contacter :

• l’Administration communale de son lieu de résidence (Service Logement et Office social),
• le ministère de la Famille, en particulier s’il a des enfants (il pourra se renseigner sur les possibilités d’héberger ceux-ci dans des structures/foyers adaptés et appropriés),
• le Fonds du Logement,
• la SNHBM,
• l’Agence Immobilière Sociale (AIS) ou autre organisme de gestion locative sociale (GLS),
• des associations et organismes œuvrant dans le logement (Caritas, Croix-Rouge, Fondation pour l’accès au logement, Wunnengshellëf, etc.).

Il est important de souligner que le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire (qui ne dispose d’aucun logement) ne peut pas intervenir dans le cadre d’une demande d’un logement ou dans la gestion des instances mentionnées ci-dessus. Le locataire risquant l’expulsion forcée doit lui-même contacter ces instances, et leur fournir toutes les informations nécessaires.

En plus de chercher activement un nouveau logement, il est fortement recommandé au locataire concerné de se renseigner auprès de ses amis, collègues et autres membres de sa famille sur la mise à disposition d’un abri temporaire après le déguerpissement forcé.

Il convient de noter que la loi prévoit des mesures spéciales de sauvegarde des biens meubles des locataires condamnés à déguerpir: si la personne expulsée ne désigne aucun lieu de dépôt, l’huissier de justice doit transporter les biens meubles au local prévu à cet effet par la commune concernée, aux frais de la personne expulsée.

Oui, mais uniquement si le bailleur demande une garantie locative. L’établissement d’un état des lieux contradictoire doit avoir lieu avant l’emménagement du locataire dans le logement (pas lors de la signature du bail), sinon la garantie locative ne pourra être utilisée pour le paiement de dégradations éventuelles du logement loué.

Il est fortement recommandé de faire un état des lieux contradictoire d’entrée (au début du bail) et de sortie (à la fin du bail), et de prendre des photos lors de l’entrée (et à certains moments jugés utiles en cours de bail, p.ex. si des moisissures apparaissent). Cela peut éviter des disputes sur l’état du logement lorsque le locataire quitte les lieux à la fin du bail.

En cas d’une colocation, un état des lieux intermédiaire doit être établi si un colocataire part avant la fin du bail.

Le bailleur peut exiger une garantie locative lors de la conclusion du bail, qui ne peut en aucun cas dépasser 2 mois de loyer (sans charges locatives).

Le bailleur peut faire appel à la garantie dans les cas suivants:

• non-paiement du loyer,
• défaut de paiement des charges locatives,
• non-respect du locataire de maintenir le logement en bon état (dégradation des lieux loués),
• autres obligations du locataire découlant du contrat de bail,
• indisponibilité des lieux après la fin du bail.

La loi établit une procédure de pour récupérer de la garantie locative en fin de bail, avec des délais pour la restitution de la garantie et des sanctions en cas retard.

Il y a 2 situations à distinguer:

1) L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (aucun dégât signalé par le bailleur) et tous les loyers ont été payés:

La moitié de la garantie doit être restituée au locataire dans le mois suivant la remise des clés. La reste de la garantie (après déduction des sommes dues à titre de charges ou d’autres au bailleur) doit être retourné dans le mois suivant l'une deux conditions suivantes:

• l'approbation définitive des charges annuelles par l'assemblée générale des copropriétaires ;
• la réception des décomptes des charges locatives que le bailleur doit obtenir auprès des différents services et administrations au plus tard 1 mois après la fin du bail (cas d’une maison unifamiliale, donc d’un logement non-soumis au statut de copropriété).

2) L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée(p.ex. dégradation due à la faute ou l’imprudence du locataire ou contestation du bailleur):

Le bailleur doit justifier, dans le mois suivant la remise des clés, tout montant retenu sur la garantie (p.ex. un devis pour effectuer les réparations nécessaires et liées à une faute ou imprudence du locataire):

• toute retenue sur la garantie locative doit donc être justifiée par le bailleur
  
• l’usure et la vétusté normale ne justifient pas un refus de restitution de la garantie
  
• le bailleur ne peut donc retenir du montant de la garantie que la partie nécessaire pour effectuer les travaux pouvant être considérés comme étant à charge du locataire respectivement le montant des loyers (et charges) non encore payés et exigibles à ce moment

Sanction en cas de non-restitution:

La loi prévoit une sanction si le bailleur ne restitue pas la garantie dans les délais impartis (=hypothèse où tous les loyers et charges ont été payés par le locataire + où le montant encore retenu par le bailleur à titre de garantie n’a pas été dûment justifié par des pièces) :

Si le bailleur ne restitue pas la garantie dans les délais et sans raison valable, il doit payer une indemnité au locataire. La garantie restant due sera augmentée de 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard.

Pour réclamer cette indemnité, le locataire doit préalablement mettre le bailleur en demeure de lui remettre la garantie locative, et ceci par Lettre recommandée avec accusé de réception.

La sanction ne s'applicable pas si le défaut de restitution trouve son origine dans une cause imputable au locataire, p.ex:

• non-communication d’un compte bancaire,
• non-communication du nouveau domicile du locataire,
• départ du locataire à l’étranger sans laisser d’adresse ou de numéro de compte bancaire valable.

La validité de la garantie locative devrait prendre fin au plus tard 6 mois après la fin du bail, car que c’est le délai usuel pour établir le décompte final des charges. De plus, les garanties locatives sous forme de garantie bancaire prévoient en général ce délai.

Vous pouvez consulter la version la plus récente de la loi sur les baux d'habitation, ainsi que d'autres législations relatives à la location de logements, en visitant notre page "législation".

La location d’un bien immobilier via une plateforme comme « AirBnb » n’est pas interdite au Luxembourg, mais elle est désormais réglementée de manière plus stricte au Luxembourg, suite à une réforme de la législation sur le droit d’établissement (en vigueur depuis le 1^er septembre 2023). Désormais, la location de logements ou de chambres via une plateforme comme « AirBnB » devient une activité commerciale à partir de 90 jours de location durant l’année en cours !

• Les propriétaires qui louent leur logement (ou une partie de celui-ci, p.ex. une chambre) sur une durée inférieure à 90 jours ne sont donc pas visés par la réforme;
  
  
• Les propriétaires qui accueillent des touristes chez eux pendant plus de 3 mois doivent se soumettre à certaines règles prévues par la nouvelle législation sur le droit d’établissement: p.ex. la participation à des cours de formation pour les hébergeurs professionnels, les clients doivent remplir un formulaire d'hébergement, un décompte des nuitées doit être établi pour chaque unité d’hébergement.

Les nouvelles règles limitent la location de logements touristiques à 89 jours par an dans les zones d'habitation 1 ou encore dans les résidences interdisant ces activités d’hébergement.

Les propriétaires effectuant de telles locations doivent respecter les normes de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation (p.ex. présence de sorties de secours), indépendamment du nombre de nuitées (inférieures ou supérieures à 90 jours par an).

De plus, tous les revenus générés par une telle location doivent être déclarés dans la déclaration d’impôts en tant que revenus de biens immobiliers.

Il est recommandé de se renseigner auprès de l’administration communale où se situe le logement pour vérifier s’il existe une règlementation communale (locale) spéciale concernant la location via des plateformes comme « AirBnB ».

En principe, le loyer de tout logement à usage d’habitation est fixé d’un commun accord entre les parties lors de la conclusion du bail.

Cependant, toute adaptation du loyer ne peut avoir lieu qu’une fois tous les 2 ans.

• le bailleur doit donc respecter une période d’au moins 2 ans (24 mois) entre deux adaptations du loyer
• il est important de noter que le bailleur a la possibilité d'ajuster le loyer après l’écoulement d’une période de 2 ans, mais il n’est pas obligé de le faire (il peut le faire uniquement après 3 ou 4 ans p.ex.).

En cas d’une augmentation du loyer, le loyer ne peut pas dépasser les 2 limites maximales prévues par la loi.

1)  Plafond légal du loyer

Pour un logement non-meublé:

Le loyer annuel maximal ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement. Calcul du loyer maximal légal par mois:

Loyer mensuel maximal = capital investi (dans le logement par le bailleur) x 0,05 / 12

Ainsi, le loyer maximal légal est déterminé en fonction du capital réellement investi dans le logement loué, et non en fonction de l’évolution des prix du marché du logement.

La somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une d’une colocation ou d’une location avec plusieurs baux (c’est-à-dire location de logements ou de chambres dans le même immeuble, où chauqe locataire a un contrat de bail distinct avec le propriétaire-bailleur) ne doit pas dépasser la limite légale du loyer annuel qui est de 5% du capital investi dans le logement.

Abolition de la notion de « logement de luxe » depuis le 1^er août 2024 (dans certains contrats de bail indiqués par les termes « logement avec confort moderne, non standard »)

Avant cette date, certains contrats de bail décrivaient des logements (ou chambres meublées) mis en location avec confort non standard (souvent appelés logements de luxe) afin de contourner les dispositions légales sur la fixation du loyer. En réalité, ces logements sont souvent de petite taille avec un ameublement de qualité moyenne et ne répondent pas aux critères d'un véritable logement de luxe.

L’abolition de cette notion permet de mettre fin à cette pratique abusive.

Pour les contrats de bail conclus avant le 1^er aout 2024 et qualifiant le logement donné en location de logement du luxe, les dispositions légales sur la fixation du loyer sont applicables, même en présence d’une clause contraire dans le contrat de bail.

Pour vérifier si cette limite légale n’a pas été dépassée, il faut connaître le capital investi dans le logement loué, réévalué et décoté. 

Le capital investi est calculé en principe par le bailleur sur base de documents justificatifs, par exemple:

• l’acte notarié d’acquisition du logement (avec coût du terrain),
• les factures relatives aux frais et coûts générés par la construction du logement (p.ex. frais d’architecte, frais de notaire, frais occasionnés par le prêt contracté auprès d’un institut financier),
• les factures relatives au coût des travaux d’amélioration du logement (p.ex. transformations/agrandissements, installation d’une nouvelle cuisine équipée), etc.

Le montant du capital investi est ensuite réévalué en le multipliant par un coefficient de réévaluation, actualisé tous les 2 ans. Vous pouvez consulter ici le dernier tableau publié.

Si le logement a plus de 15 ans, le capital investi réévalué est soumis à une décote de 2% par période de 2 années supplémentaires. La décote n’est toutefois pas applicable si le bailleur a investi des frais équivalents dans l’entretien ou la réparation du logement.

Si le capital investi ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives, il peut également être estimé par un expert assermenté en bâtiment, ce qui est parfois le cas s’il s’agit d’un logement ancien.

En cas de désaccord entre les parties, le locataire peut saisir la commission des loyers, qui tentera de concilier les parties, respectivement de déterminer le capital investi sur base des pièces soumises à son appréciation par le bailleur.

La charge de la preuve du capital investi appartient au bailleur.

Pour plus d’informations sur le calcul de la limite maximale du loyer, veuillez consulter la note explicative "Comment calculer le loyer maximal pour un logement mis en location".

Pour un logement meublé:

À coté du loyer  (ne pouvant dépasser le plafond prévu pour un logement non-meublé), le bailleur peut demander un supplément pour l’usage des meubles dans le logement loué.

Seuls les meubles dont les factures datent de moins de 10 ans au moment de la conclusion du bail peuvent être pris en considération pour ce supplément.

Toutefois, le supplément de loyer pour les meubles ne peut dépasser mensuellement 1,5% du montant total des factures des meubles.

Cas spécial: Cuisine équipée 

Le coût d’une cuisine équipée (ou de certains de ses éléments) estinclus dans le captial investi dans le logement, et non dans le calcul du supplément de loyer, car une cuisine est généralement considérée comme faisant partie de l'immeuble, dès lors que qu’elle n’est pas aisément détachable. Cela concerne les éléments de la cuisine qui ne peuvent être enlevés sans endommager l’immobilier.

Le supplément du loyer reste en principe fixe pendant la durée du bail. Cependant, si certains meubles se dégradent et deviennent inutilisables (p.ex. lit cassé), et doivent être remplacés en cours de bail, le supplément peut être adapté comme le loyer proprement dit, ce qui est légalement possible tous les 2 ans (p.ex. via un avenant au contrat de bail).

2) lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 10%

Depuis le 1^er août 2024, la règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale de 10% pour les loyers. Cela signifie qu'à chaque ajustement, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 10%.

Si un bailleur décidait néanmoins d’augmenter le loyer de plus de 10%, et que le locataire n’est pas d’accord, le locataire doit envoyer une réclamation par lettre recommandée au bailleur. Dans ce cas, l’augmentation dépassant les 10% ne s'applique pas à partir du 1^er terme qui suit la date de cette réclamation et ne doit pas être payée au bailleur. Si un surplus de loyer a été payé après cette réclamation doit, il doit être remboursé au locataire.

Non, la loi n’exige même pas un avenant au contrat de bail existant dans une telle hypothèse.

Certains bailleurs, et certaines agences immobilières, demandent un nouveau contrat de bail à chaque fois que le loyer augmente, ou à chaque échéance annuelle du contrat de bail. Cependant, nous considérons cela comme une pratique malhonnête, visant uniquement à obtenir plus d’argent du locataire. 

Oui, les loyers et les charges locatives se prescrivent au bout de 5 ans. Cela signifie que le bailleur ne peut pas réclamer des loyers (ni une partie de ceux-ci) ou des charges locatives pour une période antérieure à 5 ans.

En cas de problèmes (p.ex. apparition d’un vice inconnu) ou de détériorations/pertes dans le logement loué, le locataire a l’obligation d’avertir rapidement le bailleur des réparations - notamment urgentes - devant être effectuées au logement loué, et surtout de la nécessité des travaux à exécuter.

Le locataire qui néglige d’informer son bailleur peut notamment être condamné par le juge à des dommages-intérêts envers son bailleur.

Le locataire doit permettre au bailleur d'effectuer les travaux, quelles que soient les nuisances engendrées. Si ces réparations durent plus de 40 jours, le loyer est à diminuer proportionnellement du montant du loyer et de la partie du logement loué dont le locataire aura été privé (art. 1724 du Code civil).

Le locataire est présumé responsable de dégradations/pertes qui arrivent au logement loué. Il appartient donc au locataire de prouver que celles-ci ne résultent pas de sa faute (ou de personnes vivant avec lui dans le logement).

Veuillez consulter la rubrique « charges locatives » pour plus d’informations.

Pour le locataire:

En cas de bail à durée déterminée, le locataire peut mettre fin au contrat de bail 3 mois avant la fin de la période prévue dans le contrat de bail (souvent entre 1 et 3 ans), sans avoir à donner de raison particulaire. Il doit simplement informer le bailleur de son intention de résilier le contrat, de préférence par écrit, en respectant un préavis de 3 mois avant la fin du contrat de bail.  

Sauf accord entre parties (ou si une clause diplomatique est prévue), le bail ne peut pas être résilié et se terminer avant la fin de la durée fixée dans le contrat de bail.

En cas de bail à durée indéterminée, le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de 3 mois.   

Attention: À partir du 1^er août 2024  il y a un changement important pour les a baux à usage d’habitation en cas de prorogation du bail :

Après la fin de la durée fixée dans le contrat de bail, si le bail n'est pas résilié avant l’échéance, il sera automatiquement prolongé et deviendra un contrat à durée indéterminée. Cela signifie que le contrat de bail peut être résilié à tout moment par le locataire ou le bailleur, en respectant les délais de préavis légaux (au moins 3 mois pour le locataire et 3 ou 6 mois pour le bailleur selon le motif de résiliation).

Ainsi, tout bail prorogé deviendra un bail à durée indéterminée  

L’échéance annuelle du contrat de bail ne comptera plus lors d’une résiliation du bail. Ce changement permet une plus grande flexibilité pour les deux parties: le locataire et le bailleur.

Pour le bailleur:

Il peut (tout en respectant le délai de préavis minimum applicable de 3 ou 6 mois) résilier le contrat de bail à la fin du bail dans 3 cas :

1. le bailleur a besoin du logement pour lui-même ou pour un parent ou allié jusqu'au 3^e degré inclusivement (besoin personnel);
2. le locataire ne remplit pas ses obligations (p.ex. non-paiement du loyer, dégradation des lieux loués);
3. il existe d'autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur (p.ex. la nécessité de réaliser des grands travaux, rendant impossible tout maintien du locataire dans les lieux loués).

Une vente future du logement par le propriétaire ne vaut pas un motif grave et légitime.

Par ailleurs, il est toujours possible de résilier le contrat de bail d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. A partir du moment où les parties sont d’accord sur le principe et sur les modalités, elles peuvent fixer librement le délai de libération des locaux, la date de l’état des lieux et de remise des clés et de la garantie locative, etc.

Oui, si une clause diplomatique est contenue dans le contrat de bail, sinon il faut trouver un arrangement à l’amiable avec le bailleur (et peut-être l’aider à trouver un autre locataire, respectivement contribuer aux frais de recherche d’un nouveau locataire).

Le délai de résiliation légal d'un contrat de bail est de 3 mois, à moins qu'une clause dans le contrat de bail n'indique un délai plus long.

Cependant, si le bailleur invoque le besoin personnel comme motif de résiliation, le délai de préavis est d'au moins 6 mois.

Si rien n’est prévu dans le contrat de bail, la résiliation peut se faire de n’importe quelle manière, par courrier électronique ou même verbalement.

Cependant, pour éviter tout problème de preuve en cas de contestation, il est recommandé de recourir à une lettre recommandée, comme souvent stipulé dans les contrats. De plus, la lettre de résiliation doit contenir une motivation claire et non-équivoque expliquant pourquoi le bailleur met fin au bail, afin de pouvoir déterminer si le motif de résiliation est légal, ou non.

Dans le cas particulier d'une résiliation pour besoin personnel, la lettre de résiliation doit:

• être écrite,
• contenir une motivation claire et non-équivoque;
• être accompagnée, si nécessaire, de pièces justificatives (p. ex. copie des plans de transformation du logement si le propriétaire-bailleur veut y réaliser un commerce, une pièce prouvant que la personne ayant besoin du logement est un membre de sa famille jusqu’au 3^e degré du bailleur).
• être envoyée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ;
• contenir le texte du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, sous peine de nullité.

Une procédure spéciale s’applique en cas de vente du logement loué: dans ce cas, le nouveau propriétaire-bailleur qui souhaite invoquer le besoin personnel doit envoyer une lettre de résiliation au locataire dans les 3 mois de la date de l’acte notarié d’acquisition du logement, afin de bénéficier de délais maximaux de déguerpissement plus courts.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter la section 6 « La durée du bail » dans la brochure « Bail à loyer - La nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation ».  

Une demande en obtention de dommages-intérêts peut être introduite devant le juge de paix. S’il est constaté par le juge que le motif invoqué par le bailleur pour résilier le bail était dolosif (dol = manœuvre frauduleuse pour tromper l’autre partie), le locataire a droit, selon la loi, à des dommages-intérêts qui ne peuvent être inférieurs au montant des loyers d’une année.

Le locataire doit informer sans délai le bailleur, sous peine d’engager sa propre responsabilité (p.ex. en cas d’inaction/négligence du locataire entraînant une aggravation de la situation). En effet, en cas d’infiltration d’eau p.ex., des travaux (souvent suite à une expertise) doivent probablement être réalisés par le propriétaire-bailleur.

Il est recommandé de consulter la législation spéciale y afférente:

• loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation
  
  
• règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 déterminant les critères minimaux de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d’habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation.

De plus, il convient de s’informer auprès de la commune où est situé le logement loué pour savoir si des prescriptions particulières sont applicables sur le territoire de la commune en question en matière de salubrité des logements/chambres loué(e)s.

Si le locataire entend sous-louer le logement à quelqu'un d'autre (donc via un contrat de sous-location), le montant que le locataire peut demander au sous-locataire ne peut pas être plus élevé que ce qu’il paie lui-même au bailleur (surtout en cas d’un bail commercial). Toutefois, aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de cette disposition.

Rien n’est prévu à cet égard dans la loi.

Selon des décisions judiciaires, l’usure, le défraîchissaient ou l’altération d’une peinture ne sont pas à charge du locataire pour autant qu’ils sont normaux. Il en est de même pour les papiers peints détériorés par une usure normale.

Le contrat de bail conclu avec l’ancien propriétaire-bailleur continue avec le nouveau propriétaire aux mêmes conditions.

Cependant, si le nouveau propriétaire souhaite occuper le logement qu'il vient d'acheter, il peut profiter une procédure spéciale: dans ce cas, il doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les 3 mois de la date d’acquisition du logement.

Non, le locataire ne peut pas refuser ce droit au bailleur (p.ex. pour voir si des travaux de réparation doivent être entrepris ou pour s’assurer de l’état du logement).

En cas de vente du logement loué, le bailleur a le droit de faire visiter le logement par des personnes intéressées. Cependant, le bailleur doit prévenir le locataire suffisamment à l’avance d’une visite. Il est recommandé de s’arranger avec le bailleur sur les modalités de ces visites (jours et horaires déterminés).

En cas de refus du locataire, le bailleur peut demander des dommages-intérêts.