Evolution du taux d'effort

Note 27 : Évolution du taux d’effort des ménages résidents du Luxembourg selon leur mode d’occupation et leur niveau de vie entre 2016 et 2019

Depuis un certain nombre d’années, la courbe des montants des loyers comme celle des prix de vente de biens ne cessent de progresser au Grand-Duché. En effet, les loyers des appartements ont connu une progression annuelle moyenne de 4% par an entre 2016 et 2019 (soit 12,6% au total sur la période 2016-2019) tandis que les prix de vente ont crû plus vite : 8,2% en moyenne annuelle (26,5% au total sur la période).

Cette croissance des montants a un impact direct sur les ménages en pesant chaque année un peu plus lourdement dans leur budget. Les ménages les plus touchés sont ceux ayant encore un emprunt à rembourser) ainsi que les locataires ayant un loyer au prix du marché. En 2019, ils représentent d’ailleurs près de 6 ménages résidant au Luxembourg sur 10 : 34% sont des propriétaires avec emprunt et 25% des locataires du marché privé.

Afin de décrire et de comparer ce coût de logement supporté par les ménages depuis 2016, le taux d’effort est l’indicateur communément utilisé. Il permet, en effet, de mesurer le poids du coût total du logement (loyer ou emprunt et les charges usuelles, avant aides au logement) des ménages dans leur revenu disponible (revenu après prélèvements obligatoires et transferts sociaux, hors aides au logement).

Ainsi, l’évolution de ce taux d’effort sur la période 2016-2019 selon les modes d’occupation des ménages résidents (cf. graphique) indique que les locataires du marché privé enregistrent non seulement les taux d’effort les plus élevés, mais aussi la croissance la plus importante sur ces 4 années. Ce constat est d’ailleurs encore plus perceptible pour les locataires du marché privé appartenant aux 20% des ménages les moins aisés.

Quant aux propriétaires avec emprunt, si leur taux d’effort moyen avoisine les 30%, il reste assez stable sur la période observée. Cette moyenne cache néanmoins des disparités selon le niveau de vie.  En effet, comme pour les locataires, les propriétaires avec emprunt appartenant aux 20% des ménages les moins aisés ont connu la plus forte croissance de leur taux d’effort entre 2016 et 2019 et allouent 40% voire plus de leur revenu disponible au financement de leur logement. A contrario, pour les propriétaires avec emprunt faisant partie des 20% des ménages les plus aisés, le poids du logement varie assez peu sur la période et ne dépasse pas, en moyenne, 22%.

Les deux constats précédents mettent en lumière le contraste entre des loyers qui ont moins fortement progressé que les prix de vente au Luxembourg entre 2016 et 2019, et un taux d’effort qui progresse plus vite chez les locataires que chez les propriétaires avec encore un emprunt en cours. Une piste d’explication à ce phénomène peut trouver son origine dans les différentes conditions de financement des biens entre les deux modes d’occupation où l’accès aux prêts immobiliers, la possible extension de leur durée et/ou la baisse de la mensualité de remboursement permettent aux propriétaires devant contracter un emprunt de minimiser l’impact de la hausse des prix sur leur taux d’effort, ce qui n’est pas possible pour les locataires. De futures études LISER-Observatoire de l’Habitat permettront d’explorer d’autres pistes d’explications à ce phénomène.