Rapport d’analyse 15: Une segmentation géographique des prix des terrains à bâtir en zone résidentielle au Grand-Duché de Luxembourg

L’Observatoire de l’habitat réalise un suivi régulier des évolutions des prix de vente des terrains à bâtir, qui jouent un rôle très important dans l’augmentation des prix des logements. Dans ce contexte, l’Observatoire a conçu un indice des prix des terrains à bâtir qui cherche à retracer les changements dans la valorisation de ces terrains en neutralisant les changements dans la composition des transactions d’une année sur l’autre.

Ce rapport d’analyse s’appuie sur cette modélisation pour proposer une segmentation géographique en fonction des niveaux des prix des terrains à bâtir situés en zone à vocation résidentielle, en constituant des groupes de communes au sein desquels les prix des terrains seraient très similaires si une même parcelle était vendue.

Les estimations de ce modèle hédonique montrent que le prix par are d’une parcelle est fortement influencé par un petit nombre de variables:

• les caractéristiques intrinsèques de cette parcelle (sa surface, sa forme, le fait qu’il s’agisse d’une parcelle de type «Baulücke»),
• les informations issues des PAG (zoning et constructibilité autorisée dans le PAP «nouveau quartier», lorsque cette information existe) et
• la date de transaction (les prix ayant fortement augmenté sur la période 2020-2022)

La commune dans laquelle est localisée la parcelle reste toutefois un autre élément essentiel du prix de vente, et la distance à Luxembourg-Ville joue à ce titre un rôle très important, la structure spatiale des prix et loyers au Luxembourg restant toujours très monocentrique et axée sur la Ville de Luxembourg.

Les différences dans les prix du foncier non construit sont très significatives entre les différents groupes de communes. On retrouve des différences en particulier entre la zone géographique la plus chère (Luxembourg-Ville) et la zone géographique la moins chère, correspondant au nord du pays un rapport de prix de l’ordre de 1 à 6.