Note 37: Panorama des transactions immobilières entre 2007 et 2023

Résumé de la Note N°37 de l’Observatoire de l’Habitat

Les analyses de l’Observatoire de l’Habitat sur les transactions immobilières se basent sur le fichier de la Publicité Foncière, géré et transmis par l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA. Ce fichier reprend les informations issues des actes notariés et permet donc de suivre au plus près de la réalité les évolutions des marchés immobiliers et fonciers au Luxembourg.

L’utilisation statistique de ce fichier passe par l’exclusion des transactions dont les données non standardisées risquent de biaiser les analyses. Cette méthode de sélection des transactions a été arrêtée d’un commun accord en 2013 par un consortium incluant l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA, le STATEC, la Banque Centrale du Luxembourg et le LISER.

Ainsi, seule une partie des 243 566 transactions immobilières et foncières qui ont été enregistrées au Luxembourg entre 2007 et 2023 se retrouve dans les indices des prix des appartements (existants et en construction) calculés conjointement par le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat, dans l’indice des prix des maisons du STATEC, ainsi que dans l’indice du prix du foncier de l’Observatoire de l’Habitat.

Le volume financier total associé à ces 243 566 transactions est de l’ordre de 115 milliards d’euros sur l’ensemble de la période. Les transactions purement résidentielles (maisons, appartements existants et en construction) représentent 70 % de ce volume financier total, une part qui reste relativement stable sur la période 2007-2023, même si une diminution importante du volume financier lié aux appartements en construction est à noter à partir de 2021. Les transactions de terrains représentent environ 15 % du volume financier total sur l’ensemble de la période et les bureaux, commerces et autres types de bâtiments environ 11 % de ce volume. Les 3 % restant consistent en des transactions comprenant plusieurs types de biens différents.

La Note 37 de l’Observatoire de l’Habitat analyse aussi, pour la première fois, les transactions exclues du champ de ces indices des prix, et tire trois grandes conclusions :

1. Les indices des prix sont calculés en utilisant des transactions représentant au maximum 73% du volume financier total de 115 milliards d’euros sur la période 2007-2023. Sont exclues du champ des statistiques sur les prix : les transactions d’immeubles non résidentiels, les transactions combinant plusieurs types de biens, les transactions de terrains et de maisons non intégrées aux indices des prix, ainsi que les transactions d’appartements existants et en construction atypiques. Il est donc important de se pencher sur les « zones grises » non considérées dans les indices des prix qui représentent une part importante de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers.
2. Les analyses effectuées sur les transactions exclues ont permis d’identifier des ventes « normales » mais dont l’encodage est atypique.
   Celles-ci pourraient être réintégrées dans les indices des prix des appartements. De manière plus générale, cet exercice a montré que la qualité des statistiques dépend en première instance de la qualité des données utilisées. Alors que certains aspects tendent à s’améliorer – comme la proportion d’appartements existants vendus sans indication de surface, d’autres se maintiennent à des niveaux problématiques. Ceci est notamment le cas pour les très nombreuses transactions d’appartements en VEFA pour lesquelles il n’est pas possible de lier la transaction concernant la partie « terrain » et celle concernant la partie « constructions ». La mise à disposition de nouvelles informations (identifiant unique par bien, identifiant anonyme unique par intervenant) permettrait d’améliorer de manière significative la qualité des statistiques sur les prix.
3. Une part importante des transactions exclues du champ des indices des prix est utilisable pour l’analyse des caractéristiques des vendeurs et des acquéreurs de biens immobiliers et fonciers. Il s’agit des transactions avec baux emphytéotiques, des transactions incluant des lots partagés, des transactions multiples, des transactions avec surface manquante (appartements existants), des transactions avec information manquante sur la part terrain (appartements en construction), etc. Utiliser le plus possible de transactions permettra d’avoir une vue globale de l’évolution des profils des intervenants dans les transactions immobilières et foncières du pays. Par exemple, les statistiques sur l’acquisition d’appartements en construction par des investisseurs ne considèrent actuellement que les transactions comprenant un seul appartement avec un taux de TVA normal, négligeant ainsi les nombreux achats de plusieurs de ces appartements à la fois (ventes multiples).

Les analyses de la Note 37 de l’Observatoire de l’Habitat permettent de mieux appréhender les marchés immobiliers et fonciers dans leur ensemble, et posent ainsi les premiers jalons pour des études à venir sur les caractéristiques des acteurs impliqués dans les transactions.

Auteurs de la note 37: Antoine Paccoud, Julien Licheron & Guillaume Bérard