Renforcer le logement à coût modéré

Lors d’une conférence de presse, le 28 février 2019, Sam Tanson, ministre du Logement, a présenté quatre études ayant en commun la thématique générale du foncier réalisées en 2018 par les équipes de l’Observatoire de l’Habitat pour le ministère du Logement. En effet, face à la hausse régulière des prix des logements au Luxembourg, il est important de comprendre la difficulté à mobiliser du foncier et ses conséquences sur les prix des logements.

La réserve foncière est suffisante : il faut désormais la mobiliser

Pour ce qui est du potentiel foncier, l’Observatoire note que les 2 846 hectares de terrains disponibles pour l’habitat dans les PAG des communes pourraient permettre la construction de 50 000 à 80 000 logements. Un tiers de ce potentiel est constitué par des Baulücken et peut être mobilisé dans l’immédiat.

Par conséquent, la priorité n’est pas pour la ministre d’étendre les PAG pour accéder à des terrains supplémentaires. La réserve foncière est suffisante : il faut désormais la mobiliser ! Pour y arriver il est primordial d’impliquer également les propriétaires privés qui concentrent la grande majorité du potentiel pour l’habitat.

Pour ce qui est de l’évolution des prix des terrains à bâtir, les études des prix confirment une augmentation en moyenne d’environ +6 % en moyenne annuelle. La hausse des prix des terrains à bâtir a ainsi été beaucoup plus forte que celle des logements anciens et des logements en construction. Même s’il est possible de trouver des terrains à des prix se situant entre 25 000 € à 30 000 €/are dans les régions éloignées de la Ville de Luxembourg, a capitale reste le pôle largement dominant du marché de l’immobilier résidentiel au Luxembourg avec des prix se situant aux alentours des 200 000 €/are et au-delà.

Si l’objectif politique est partagé de promouvoir un logement à coût modéré, il faut développer et promouvoir des approches innovantes pour neutraliser le coût du terrain. Le bail emphytéotique est une des pistes à développer à cet égard. Or, le défi majeur sera que les pouvoirs publics – communes et État - se constitueront une réserve foncière nécessaire à la création du logement à coût modéré.

Promouvoir le logement à coût modéré en responsabilisant les propriétaires des terrains

L’étude qui a porté sur les caractéristiques de la propriété des terrains disponibles pour l’habitat a permis de constater une concentration très élevée de ces propriétés. Ainsi 15 907 personnes physiques détiennent 72,5 % de la surface totale du potentiel foncier en 2016 et 46 sociétés privées détiennent 14,9 % de cette surface, les 11 % restant étant détenus par l’État, les communes et les promoteurs publics.

Cette concentration du potentiel foncier qui peut certes être considérée comme un défi en termes d’équité socio-économique en général pose néanmoins plus particulièrement la question des voies à mettre en œuvre pour que ces terrains puissent être mobilisés afin d’être affectés à leur destination : la construction de logements. À côté de mesures fiscales qu’il reste à mettre en place, il est évident qu’il faut trouver des voies permettant la mise en œuvre de projets de constructions d’ensembles impliquant les propriétaires privés tout en mettant un accent particulier sur le développement du logement à coût modéré, notamment locatif. Le ministère du Logement est en train de développer de telles pistes dans le cadre de la réforme de la loi du 25 février 1979 concernant l'aide au logement.

Augmentation de la densité, mais pas au détriment de la qualité

L’activité de construction a été soutenue entre 2010 et 2016. Ainsi, en moyenne 3 200 logements ont été mis sur le marché par an, permettant de loger plus de 30 000 personnes supplémentaires sur l’ensemble de la période. Pour ce qui est de la consommation foncière entre 2010 et 2016, il est intéressant de noter que la moitié des terrains consommés correspondaient à des Baulücken avant leur mise en construction. Ceci montre que les programmes et mesures mis en place pour leur mobilisation ne sont pas restés sans effet. Il y a lieu de persévérer dans cette direction.

En outre, les études concluent que la densité en logement des terrains mis en construction est en augmentation. Ceci est particulièrement vrai pour les projets de démolition et reconstruction de terrains bâtis. En moyenne, la population a pu être multipliée par 2,7 sur les terrains mis en valeur de cette façon.

Il ne reste pas moins vrai qu’il faudra dans un avenir proche développer les recherches pour mieux cerner les besoins en logement notamment par région géographique et par type de logement afin d’orienter la politique menée par le gouvernement. En outre, le ministère conclut des études menées qu’il faudra également mettre un accent particulier sur le développement de la qualité environnementale de l’habitat. En effet, une densité accrue doit être conjuguée avec une qualité de vie renforcée en termes d’accès aux aires naturels de détente tout comme aux services de proximité.