FAQ Logements publics - Loyer abordable

Avec la nouvelle loi relative au logement abordable, l’État souhaite améliorer les règles de création et de location des logements abordables, c’est-à-dire des logements moins chers que ceux du marché privé.

Pour les locataires qui bénéficient d’un logement abordable les critères pour déterminer le loyer sont les mêmes quel que soit le bailleur qui le donne en location.  Les bailleurs sociaux doivent informer le locataire sur les conditions relatives au logement abordable et les composantes qui déterminent le loyer.

Le bailleur social est l’organisme qui donne en location un logement et qui assure la gestion locative de ces logements destinés à la location abordable, c’est-à-dire qu'il donne en location un logement financé totalement ou en partie par l’État à des conditions adaptées.

Ces bailleurs sociaux peuvent être le Fonds du Logement, la SNHBM, les communes, offices sociaux ou une ASBL agréée au sens de la nouvelle loi. L’organisme qui assure votre suivi est votre bailleur social attitré.

Selon la nouvelle loi, le bailleur social a les missions suivantes :

1. assurer un service d’information et de conseil aux personnes recherchant un logement abordable ;
2. effectuer la révision des dossiers des candidats-locataires, c’est-à-dire examiner les conditions des personnes qui ont fait la demande d’obtenir un logement abordable ;
3. attribuer les logements abordables aux candidats-locataires. Proposer un logement adapté à la taille du ménage et à une distance raisonnable du lieu de travail ou de l’établissement scolaire de la famille ;
4. louer les logements aux locataires moyennant un bail abordable. Calculer le loyer suivant les revenus du ménage, conclure un contrat de bail avec eux et veiller à ce que le loyer soit payé;
5. réaliser l’entretien des logements à charge des locataires. Le bailleur social peut faire des petites réparations qui ne sont pas prises en charge par le propriétaire ;
6. accompagner les locataires et les membres de leur communauté domestique afin de les informer quant à leurs obligations de locataires et de les aider à les respecter. Il veille à ce que tous les locataires puissent vivre sans conflits dans le logement et que celui-ci ne soit pas abîmé sans raison.

Comme les logements locatifs abordables constituent une mesure d’aide pour ceux qui ont du mal à se loger sur le marché privé, il faut remplir les critères généraux d’éligibilité pour devenir candidat-locataire à un bail abordable.

L’article 55 de la loi prévoit les conditions à remplir par le candidat-locataire à un bail abordable :

• le demandeur-locataire est une personne physique majeure au jour de l’introduction de la demande ;
• aucun des membres du ménage n’est propriétaire d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
• le revenu mensuel du demandeur-locataire et des membres de son ménage est inférieur ou égal au plafond d’éligibilité fixé;
• les membres du ménage disposent d’un droit de séjour de plus de trois mois au moment de la demande.

Les conditions à remplir par le candidat-locataire doivent être et rester remplies pendant toute la durée pour laquelle il est candidat-locataire, ainsi qu’au moment où il devient locataire, donc au moment de l’attribution d’un logement (et non seulement au moment où il devient candidat-locataire).

Si les revenus du ménage des locataires augmentent en cours de location, c’est-à-dire s’ils sont supérieurs aux revenus pris en compte pour l’attribution d’un logement, le locataire ne perd pas le logement mais le loyer est adapté aux revenus.

Le loyer est calculé en fonction du ou des revenus de votre ménage. Sont pris en compte pour ce calcul, les revenus de toutes les personnes qui vivent dans votre communatué domestique. Les revenus pris en considération sont les revenus nets (sans cotisations sociales et sans impôts), les rentes alimentaires perçues, les rentes accident, les allocations familiales et les revenus pour heures supplémentaires.

Les revenus des enfants qui travaillent et qui habitent dans le même ménage sont considérés progressivement. Pour l’année civile durant laquelle l’enfant commence à travailler, les revenus ne sont pas considérés. Les revenus sont ensuite considérés à hauteur de 25% pour la 2ème année, 50% pendant la 3ème année et 100% à partir de la 4ème année. Ces pourcentages s’appliquent par année civile.

À partir de ces revenus, votre loyer abordable net pour votre logement (sans charges) se situe entre 10% et 35% du total des revenus.

Si votre logement a été construit avant 1990 et qu’aucune rénovation énergétique n’a été effectuée depuis, votre loyer peut être réduit de 15 à 45 € par mois afin de tenir compte de la classe énergétique de votre logement.

Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, le loyer à payer par le locataire d’un logement abordable est révisé conformément à cette loi pour la première fois au plus tard le 1^er mai 2024, date à laquelle le nouveau contrat de bail abordable est signé.

Dès lors, il est possible que le loyer augmente ou diminue en fonction des éléments et des revenus à prendre en considération conformément à ladite loi.

Si des éléments nouveaux à prendre en considération apparaissent et qui n’ont pas été pris en compte lors d’une révision sous l’ancienne loi ou si le loyer n’a jamais été révisé, il se peut que cette augmentation soit considérable.

A noter que le loyer abordable est plafonné en fonction du revenu disponible net de la communauté domestique et est calculé de telle façon à préserver les ressources nécessaires. Plus les revenus sont élevés, plus la capacité de financement est grande et le loyer plus élevé, sans que cela mette en péril la capacité de mener une vie décente.

Pour vérifier le calcul de votre loyer, vous pouvez consulter la calculatrice RND et loyer abordable (Excel, 112 Ko).

Pour les questions de détail au sujet de votre loyer, vous pouvez vous adresser à votre bailleur social, gestionnaire de votre logement abordable. Votre bailleur social est le seul qui dispose de toutes les informations nécessaires pour pouvoir répondre aux questions spécifiques relatives à votre loyer.

Oui, le régime transitoire du calcul des loyers est supprimé. Le loyer abordable est par définition abordable, le taux d’effort se situant en dessous de 35% et étant basé sur une progressivité en fonction du revenu.

Veuillez consulter le site internet de la Chambre des députés pour de plus amples informations.

Oui, voici quelques exemples pratiques :

1. Pour un couple avec deux enfants et des revenus mensuels net de 2.000 euros le loyer brut est de 200 euros par mois.
2. Pour un couple avec deux enfants et des revenus mensuels net de 5.000 euros, le loyer brut est de 1.023 euros par mois.
3. Pour un couple avec deux enfants et des revenus mensuels net de 7.800 euros. Le loyer brut est de 2.730 euros par mois.

Les revenus pris en considération sont les revenus nets (sans cotisations sociales et sans impôts) touchés auprès d’un ou de plusieurs employeurs. Le certificat d’affiliation des habitants du ménage est demandé pour informer le bailleur social des employeurs et/ou des allocations étatiques qu’ils touchent. À côté de ces revenus, les rentes alimentaires perçues, les rentes accident, les allocations familiales et les revenus pour heures supplémentaires sont pris en compte.

L’allocation de vie chère et la rente d’orphelin ne sont pas prises en compte.

Afin de déterminer le loyer, les revenus des enfants qui travaillent et qui habitent dans la même communauté domestique sont considérés progressivement:

• 0% pendant la 1ere année, 
• 25% pendant la 2e année, 
• 50% pendant la 3e année 
• et 100% à partir de la 4e année de travail

Ces informations sont à considérer par année civile.

Le bailleur social est tenu de traiter et de stocker vos documents avec la plus grande discrétion.

Un traitement informatique des documents des candidats-locataires et des locataires est prévu avec la mise en place d’un programme informatique, le RENLA (registre national des logements abordables). Le Ministère élabore cet outil informatique qui doit répondre aux exigences relatives à la législation sur la protection des données.

Il est prévu que les bailleurs sociaux auront accès à l‘ensemble des candidats-locataires et des locataires d’un logement abordable dans le RENLA. Avec cet outil, ils pourront mettre à jour les données et attribuer les logements. En fonction de la disponibilité des logements vacants et de leurs critères d’attribution, ils pourront faire le rapprochement de leurs logements par rapport à leur « clientèle ».

Seuls les collaborateurs des bailleurs sociaux qui travaillent dans le domaine du logement abordable ont accès à ce système. Ils doivent s’identifier avec un système d’authentification forte pour accéder au système. Un retraçage des personnes qui ont consulté un dossier peut être fait.

Les loyers des logements locatifs abordables sont calculés (selon l'article 60 de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable) en fonction du revenu net disponible annuel de la communauté domestique du locataire.

Selon l’article 3 de la loi du 7 août 2023 une « communauté domestique » est un demandeur-locataire, candidat-locataire, locataire ou acquéreur éligible et toutes autres personnes physiques qui vivent dans le cadre d’un foyer commun dans le logement, dont il faut admettre qu'ils disposent d'un budget commun et qui ne peuvent fournir les preuves matérielles qu'ils résident ailleurs.

Par conséquence, chaque « colocataire » est considéré comme une communauté domestique à part et devra payer le loyer abordable relatif à son logement abordable ou son hébergement en fonction de son revenu net disponible.

En outre, chaque loyer est réduit d’un forfait compensatoire de performance énergétique (15€).

Les charges locatives ne sont pas incluses dans le loyer et sont facturées séparément.

Les avances pour charges locatives privées qui sont en relation avec votre consommation d’eau, d’électricité et de gaz sont normalement précisées dans votre contrat de bail. Un décompte est fait en fin d’année.

Les avances pour charges locatives communes qui sont en relation avec la consommation d’eau, d’électricité et de gaz des parties communes de l’immeuble, de la taxe communale ou autres sont soit précisées dans votre contrat de bail, soit demandées directement par la société en question ou par la commune.

Votre loyer doit être révisé chaque année. Pour l’année 2024, il sera révisé en début d’année et adapté pour le 1er mai 2024 au plus tard. Votre bailleur va se mettre en contact avec vous et vous demander les documents nécessaires pour le calcul du loyer. Il vous présentera un nouveau contrat de bail adapté aux conditions de la nouvelle loi.

Si la composition de votre ménage ou si vos revenus changent, vous devez informer votre bailleur.

Le montant de votre loyer change si la composition de votre ménage change. Les revenus des personnes qui entrent dans le logement ou qui quittent le logement sont ajoutés ou déduits. Le taux d’effort (pourcentage de votre revenu qui est pris en compte pour la détermination du loyer) change si le nombre d’enfants de votre ménage change.

La révision des dossiers des locataires est effectuée du 1^er janvier au 30 avril 2024 et est applicable à partir du 1^er mai 2024. 

Le logement qui vous est proposé l’est en principe pour une durée illimitée. Vous pouvez demander un autre logement s’il devient trop petit parce que votre ménage a changé (et les critères d’habitabilité restent remplis), si vous changez de lieu de travail ou si vos enfants changent d’établissement scolaire. Le bailleur peut tenir compte de votre demande et vous proposer un autre logement s’il en dispose, mais il n’y est pas obligé. Il doit attribuer au mieux ses logements en tenant compte de toutes les urgences de la liste d’attente.

Si votre ménage a changé et que le logement est devenu trop grand ou trop petit, le bailleur doit vous proposer un autre logement plus adapté. Si vous refusez deux propositions de relogement, vous devez quitter les lieux dans un délai de 6 mois. Ceci n’est pas applicable pour les personnes âgées de plus de 70 ans ou les ménages avec une personne en situation de handicap.

Si vous ne respectez plus les critères pour pouvoir bénéficier d’un logement abordable (après l’acquisition d’un logement ou après la perte du droit de séjour), vous devez en informer votre bailleur et vous devez chercher un logement sur le marché privé. Si vous ne donnez pas cette information, vous pouvez être expulsé de ce logement à l’expiration d’un délai de 6 mois. Il en est de même si vous ne payez pas votre loyer.

Si vos revenus sont plus élevés que les plafonds fixés par la loi, vous ne perdez pas le logement mais vous payez le loyer adapté à vos revenus.

Non, il est strictement interdit de sous-louer ou de mettre à disposition votre logement abordable.

Non, il est strictement interdit d’exercer une activité commerciale, libérale ou artisanale dans le logement abordable.

Pour toute autre question vous pouvez vous adresser à votre bailleur attitré, à l’office social de votre commune ou bien au ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire, Département du Logement. par email à l'adresse questionlogabo@ml.etat.lu.