Logement abordable FAQ

• Participations financières pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable et de logements destinés à la vente à coût modéré ;
• Participations financières pour la réalisation de logements destinés à la location abordable ;
• Compensation de service public pour la réalisation des logements destinés à la location abordable, qui comporte une couverture des frais d’exploitation d’une part et d’autre part une rémunération du capital propre investi par le promoteur social ;
• Participations financières (aides à la pierre) à la réalisation de logements destinés à la location abordable, à la vente abordable et à la vente à coût modéré en tant que promoteur public;
• Compensation de service public du promoteur public (couverture d’exploitation) ;
• Compensation du bailleur social ;
• Participation financière aux frais de gestion si la commune exerce la Gestion locative sociale ;

Une convention est conclue entre le promoteur social et l’État.

Cette convention prévoit notamment les conditions d’octroi et le montant, les droits et les obligations principales ainsi que les droits de contrôle de l’État.

Oui, la notion de promoteur social regroupe notamment les promoteurs publics.

Le terme « promoteur public » regroupe les promoteurs désignés comme tels par la loi de 1979, à savoir les communes, les syndicats de communes, le Fonds du logement et la SNHBM.

Le rôle du promoteur social comprend la réalisation de logements en vente abordable et en vente à coût modéré et de logements destinés à la location abordable ainsi que la gestion de ces logements.

Le promoteur social peut bénéficier des aides prévues par les articles 4, 5, 11, 13 et 14 de la loi, à savoir :

• Participations financières pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable et de logements destinés à la vente à coût modéré ;
• Participations financières pour la réalisation de logements destinés à la location abordable ;
• Compensation de service public pour la réalisation des logements destinés à la location abordable, qui comporte une couverture des frais d’exploitation d’une part et d’autre part une rémunération du capital propre investi par le promoteur social ;

Les acquéreurs éligibles à un logement destiné à la vente abordable ou à un logement destiné à la vente à coût modéré doivent remplir les conditions socio-économiques prévues par l’article 7 de la loi :

• Être une personne physique majeure au jour de l’introduction de la demande d’acquisition ;
• Au plus tard neuf mois après la remise des clés du logement, l’acquéreur éligible et les membres de la communauté domestique de l’acquéreur éligible ne sont ni propriétaires, ni usufruitiers, ni emphytéotes, ni bénéficiaires d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
• L’acquéreur éligible et les membres de sa communauté domestique disposent d’un droit de séjour de plus de 3 mois au moment de la demande.
• L’acquéreur éligible et sa communauté domestique doivent répondre aux conditions de revenu fixées par la loi.

Non, une vente en pleine propriété n’est pas possible dans ce cas.
La vente des logements abordables et à coût modéré doit se faire avec cession du terrain sous forme d’emphytéose et avec un droit de rachat au bénéfice du promoteur public pour toute la durée de l’emphytéose.

Dans le cas contraire, le promoteur public doit rembourser la participation financière perçue.

Oui, à condition que les conditions socio-économiques prévues par l’article 7 de la loi soient respectées.

Oui, la notion de bailleur social regroupe notamment une personne morale de droit public.

Le bailleur social est l’organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la location abordable.

L’article 30 de la loi énumère les missions du bailleur social qui comprend notamment :

• L’assurance d’un service d’information et de conseil aux personnes à la recherche d’un logement abordable ;
• Le suivi des candidats-locataires et la révision régulière des dossiers de candidature, dont la demande a été admise depuis plus de six mois ;
• L’attribution des logements destinés à la location abordable aux candidats-locataires ;
• La locatioon des logements aux locataires moyennant un bail abordable au sens de la loi ;
• L'entretien des logements à charge des locataires ;
• L’accompagnement des locataires afin de les informer de leurs obligations et de les aider à les respecter.

L’article 40 de la loi prévoit que sur demande adressée au Ministre, le bailleur social qui met en location des logements abordables, peut percevoir une compensation de service public pour l’exercice de ses missions.

Cette compensation est destinée à combler un éventuel déficit entre, d’un côté, la somme des recettes de loyers perçus de la part des locataires des logements abordables et, de l’autre côté, la somme des dépenses de loyer versée par le bailleur social au promoteur social et en frais de gestion des logements abordables.

La couverture des frais de gestion des logements abordables se fait sous forme d’un forfait accordé pour le logement mis en location par le bailleur social.

Ce forfait de gestion n’est pas dû pour la gestion des logements dédiés aux :

• demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ;
• étudiants ;
• salariés du promoteur social ou de son mandataire ;
• membres de société coopératives.

La compensation de service public du bailleur social pour l’exercice de ses missions est destinée à combler son éventuel déficit.

Le forfait pour frais de gestion est plafonné et ne peut pas dépasser 290€ par logement par mois. Ce montant correspond à la valeur 881,15 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2021.

Un règlement grand-ducal précise les modalités de la détermination du montant total de la compensation et du décompte.

L’article 12 de la loi prévoit différentes catégories de logements abordables destinés à la location, à savoir les logements tous publics et les logements dédiés.

1. Les logements tous publics sont tous les logements qui ne sont pas des « logements dédiés ». Ces logements sont destinés à tout type de public respectant les conditions pour devenir candidat-locataire à un bail abordable. L’attribution se fait via une consultation du registre RENLA pour vérifier si les critères d’éligibilité du candidat-locataire (prévus à l’article 55 de la loi) sont remplis. Le bailleur social propose le logement vacant à un candidat-locataire sur base d’une enquête sociale (au sens de l’article 59 de la loi) qui englobe le contrôle des critères d’attribution socio-économiques et les critères d’attribution relatifs au logement vacant.
   
   
2. Les logements dédiés sont des logements dédiés à des populations spécifiques. Pour attribuer ces logements , le bailleur social doit aussi consulter le registre pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire.
   
   Les logements dédiés relèvent des sous-catégories suivantes :
   

• logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire,
• logements dédiés aux étudiants,
• logements avec accompagnement social rapproché par le bailleur social,
• logements dédiés aux jeunes,
• logements dédiés aux personnes âgées de soixante ans ou plus,
• logements dédiés aux membres d’une société coopérative agissant en tant que promoteur social,
• logements dédiés aux salariés du promoteur social ou de son mandataire,
• logements dédiés dits de réserve. Le logement de réserve est un logement accueillant momentanément des locataires exposés à une situation de détresse extrême ne tolérant aucun délai à l’attribution d’un logement.

Comme les logements locatifs abordables constituent une mesure d’aide pour ceux qui ont du mal à se loger sur le marché privé, il faut remplir les critères généraux d’éligibilité pour devenir candidat-locataire à un bail abordable.

L’article 55 de la loi prévoit les conditions à remplir par le candidat-locataire à un bail abordable :

• le demandeur-locataire est une personne physique majeure au jour de l’introduction de la demande ;
• aucun des membres de la communauté domestique du demandeur-locataire n’est ni propriétaire, ni usufruitier, ni emphytéote, ni bénéficiaire d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
• le revenu mensuel du demandeur-locataire et des membres de sa communauté domestique est inférieur ou égal au plafond d’éligibilité fixé suivant la composition de la communauté domestique (tableau annexe II de la loi /article 56 du projet de loi) ;
• les membres de la communauté domestique du demandeur-locataire disposent d’un droit de séjour de plus de trois mois au moment de la demande.

Les conditions à remplir par le candidat-locataire doivent être et rester remplies pendant toute la durée pour laquelle il est candidat-locataire, ainsi qu’au moment où il devient locataire, donc au moment de l’attribution d’un logement (et non seulement au moment où il devient candidat-locataire)

Il existe deux modes d’attribution d’un logement destiné à la location abordable :

1. Attribution universelle des logements tous publics via le registre :

L’attribution des logements destinés à la location abordable tombant dans la catégorie de « logements tous publics » se fait aux personnes dont la priorité est accordée aux candidats –locataires en fonction des critères d'attribution :

• socio-économiques (art. 57   de la loi),
• relatifs au logement vacant (art.58 de la loi),
• évalués sur base d’une enquête sociale (art.59 de la loi).

Le bailleur social souhaitant attribuer un logement tous publics effectue une requête au registre moyennant l’outil informatique mis à disposition par l’État, RENLA.

2.  Attribution libre des logements dédiés via le registre :

L’attribution des « logements dédiés » se fait directement par le choix des candidats-locataires inscrits au registre et répondant aux critères spécifiques du logement à attribuer.

Ainsi, le bailleur social souhaitant attribuer un logement dédié effectue une requête au registre moyennant l’outil informatique mis à disposition par l’État, RENLA, pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire (art.55 de la loi/voir critères énumérés sous la question ci-dessus).

A noter que tout bailleur social gérant plus de 200 logements locatifs abordables, peut attribuer jusqu’à 10% des logements de son parc de logements en choisissant parmi les candidats-locataires répondant uniquement aux critères d’éligibilité prévus par l’article 55, paragraphe 1^er et au critère d’attribution prévu par l’article 58, alinéa 1^er, point 1° (correspondance de la taille de la communauté domestique à la typologie du logement). Pour un bailleur social gérant plus de 500 logements locatifs abordables, ce taux peut aller jusqu’à 25%.

La demande d’agrément accompagnée de tous renseignements et documents requis doit être adressée au Ministre.

L’agrément est accordé pour une durée de cinq ans. Il peut être renouvelé.

Le Fonds du logement et les offices sociaux n’ont pas besoin de demander un agrément.

Le bailleur social est dispensé de l’agrément pour la gestion des logements dédiés aux:

• demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire,
• étudiants,
• salariés du promoteur social ou de son mandataire,
• membres de sociétés coopératives.

Au moment de l’entrée en vigueur de la loi, tout promoteur social, se trouvant tenu par une convention d’aides à la construction d’ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement en cours, bénéficie d’un agrément de bailleur social pour une durée de trois ans. Il perd sa validité par le non-usage pendant une durée de six mois à partir de l’entrée en vigueur de la loi.

Oui, à condition de respecter les critères d’attribution notamment socio-économiques prévues par les articles 55 à 59 de la loi.

La Société Nationale des Habitations à Bon Marché et le Fonds du logement peuvent supporter les communes dans la gestion des logements abordables.

Ainsi, la commune qui veut donner en location un logement abordable, peut choisir le Fonds du logement comme bailleur social.

De même, Ils peuvent accompagner et conseiller les communes dans leur rôle de promoteur social.

L’article 30 de la loi prévoit que l’activité du bailleur social est soumise à un agrément du Ministre. Par conséquent, la commune peut mettre ses logements à disposition d’une ASBL à condition que celle-ci dispose d’un agrément.

Pour être agréé, le bailleur social doit remplir les conditions prévues par la loi (article 34).

Pour ces logements, la commune peut avoir recours à la Gestion locative sociale prévue par l’article 49 de la loi.

La commune exerçant la Gestion locative sociale et ayant signé une convention avec l’État représentée par le Ministre bénéficie d’une participation aux frais de gestion.

Le propriétaire d’un logement profite d’une exonération fiscale de 75% sur les revenus locatifs nets (réforme fiscale 2017 – Art. 115/22a L.I.R.), compensant substantiellement le fait de louer le bien d'environ 30% à 40% moins cher que sur le marché privé.

Pour assister les promoteurs publics à l'introduction d'une demande d'Aides à la pierre lors de l'élaboration d'un projet de logements abordables, le ministère du Logement met à disposition un Vademecum ainsi que le Cahier des charges pour le développement de logements abordables à respecter.

Dès que la commune envisage de réaliser un projet de logements abordables, elle est invitée à consulter le Vademecum Aides à la pierre et à prendre contact avec les collaborateurs du service des Aides à la pierre du ministère du Logement.

Contact: aidesalapierre@ml.etat.lu

Oui, la loi le prévoit dans son article 12 « les logements dédiés aux jeunes ».

Le demandeur doit être une personne ayant moins de 26 ans.

Pour le reste, les critères pour devenir candidat-locataire sont les mêmes que ceux prévus pour les autres demandeurs à un bail abordable (article 55 de la loi).

Le contrat de bail d’un logement dédié aux jeunes peut être résilié à la date du trente-deuxième anniversaire du locataire. Le locataire se trouve alors déchu de tout titre d’occupation du logement.

Oui, les logements pour salariés sont prévus par l’article 12 de la loi et font partie de la catégorie des « logements dédiés ».

Les logements dédiés aux salariés constituent une sous-catégorie des « logements dédiés ».

Par conséquent, le bailleur social attribue les logements dédiés aux salariés conformément à l’article 54 de la loi, c’est-à-dire le bailleur social effectue une requête au registre (RENLA) pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire qui doit respecter les critères d’éligibilité prévus par l’article 55 de la loi.

Ainsi, le contrat de bail d’un logement dédié aux salariés peut être résilié avec effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la fin du contrat de travail, si l’employeur a besoin du logement pour un autre salarié et si le salarié n’a pas été licencié pour raisons économiques. Le locataire se trouve alors déchu de tout titre d’occupation du logement.

Si en cours du bail, le locataire d’un logement dédié aux salariés décède, le bail abordable est résilié et les ayants droit du locataire se trouvent déchus de tout titre d’occupation du logement à l’expiration d’un délai de douze mois à compter du décès.

Les logements du promoteur social sans but de lucre doivent rester affectés à la location abordable pendant la durée de la convention conclue entre l’État et le promoteur social (article 21 de la loi). Cette convention est conclue entre le promoteur social et l’État pour une durée de 40 ans et dans la limite des crédits budgétaires suffisants.

Non.

Si le promoteur social est un promoteur sans but de lucre, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant la durée de la convention (article 21 de la loi), c’est-à-dire pour une durée de 40 ans.

Si le promoteur social est un promoteur public, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant toute leur durée d’existence.

Le projet de loi prévoit que le « promoteur sans but de lucre » (regroupant les promoteurs privés sans but de lucre ou promoteurs dits « associatifs » sous la loi de 1979), sont éligibles aux participations financières pour la réalisation de logements destinés à la location abordable au sens de la loi.

Les critères à remplir sont ceux prévus à l’article 55 de la loi qui prévoit les conditions pour devenir candidat-locataire à un bail abordable:

• Le demandeur-locataire est une personne physique majeure au moment de l’introduction de la demande;
  
• aucun des membres de la communauté domestique du demandeur-locataire n’est ni propriétaire, ni usufruitier, ni emphytéote, ni bénéficiaire d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
• le revenu mensuel du demandeur-locataire et des membres de sa communauté domestique est inférieur ou égal au plafond d’éligibilité fixé suivant la composition de la communauté domestique (tableau annexe II de la loi /article 56 de la loi) ;
• les membres de la communauté domestique du demandeur-locataire disposent d’un droit de séjour de plus de 3 mois au moment de la demande.

En complément de ces critères, le salarié doit être lié à un contrat de travail avec le bailleur social, propriétaire ou locataire du logement abordable.

Les personnes âgées d'au minimum soixante ans vivant seules ou en couple peuvent bénéficier d’un « logement dédié aux personnes âgées de soixante ans ou plus ».

Pour être éligibles, elles doivent respecter les critères d’éligibilité du candidat-locataire et du locataire prévus par l’article 55 de la loi.

Les logements dédiés aux personnes âgées de soixante ans ou plus peuvent être attribués à des personnes âgées de soixante ans ou plus propriétaires d’un logement non adapté à leurs besoins, à condition qu’elles soumettent ce logement au régime de la Gestion locative sociale. (Dérogation à la condition de ne pas être propriétaire d’un autre logement). Est un logement non adapté aux personnes âgées de soixante ans ou plus un logement comportant une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres de la communauté domestique des personnes âgées.

Les logements locatifs des promoteurs sans but de lucre ayant bénéficié d’une participation financière restent affectés à la location abordable pendant la durée de la convention prévue à l’article 21 de la loi, à savoir 40 ans.

Si à l’issue de la convention, le promoteur sans but de lucre décide de ne plus affecter les logements destinés à la location abordable, il informe, au plus tard deux ans avant l’expiration du délai, les locataires concernés de son intention. Cette notification est accompagnée d’une prévision d’augmentation des loyers.

Le RENLA est une plateforme informatique mise à disposition par le ministère du Logement.

Il constitue une liste nationale d’attente des candidats-locataires.

Le RENLA permet :

• une gestion simplifiée des dossiers des candidats pour les bailleurs sociaux ; 
• pour les candidats un suivi simplifié de leur dossier auprès d’un bailleur unique ;
• une attribution équitable et efficace des logements locatifs ;
• le calcul automatique et une révision simple du Loyer abordable ;
• de disposer d'un instrument permettant d'anticiper les besoins futurs.

Un des objectifs du registre est de disposer d’une vue d’ensemble sur le stock de logements abordables sans doubles comptages, sur sa répartition géographique et ses taux d’occupation. Ceci, afin de soutenir la mise en place d’une programmation de la réalisation de logements abordables et la mise en œuvre d’une politique de logement abordable basée sur des statistiques à jour et permettant des études scientifiques.

Par rapport aux demandeurs-locataires de logements destinés à la location abordable sociaux, le registre leur permet d’avoir accès à l’ensemble des logements abordables du territoire en déposant une seule demande au lieu d’en déposer une auprès de chaque promoteur public et/ou chaque partenaire (futur bailleur social) du ministère du Logement.

Les bailleurs sociaux auront accès à l‘ensemble des candidats-locataires d’un logement abordable, et en fonction de la disponibilité des logements vacants et de leurs critères d’attribution, ils pourront faire le rapprochement de leurs logements par rapport à leur « clientèle ».