Prix des terrains constructibles

Note méthodologique

L’un des objectifs confiés à l’Observatoire de l’Habitat lors de sa création était de fournir une statistique sur les prix de vente des terrains à bâtir. La conception d’une telle statistique impliquait toutefois de disposer de données relatives aux transactions immobilières et foncières, mais également de pouvoir identifier avec précision les ventes portant sur des terrains constructibles pour l’habitat. Ces éléments ont pu être réunis, une collaboration avec l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines ayant permis de compléter les informations disponibles dans les actes notariés avec des informations sur les caractéristiques physiques et la localisation des parcelles vendues.

Les prix de vente du foncier à bâtir sont ainsi obtenus en identifiant les parcelles :

• situées dans les zones à vocation résidentielle (c’est-à-dire dans les zones d’habitation et les zones mixtes des Plans d’Aménagement Général - PAG - des communes),
• qui sont libres de construction,
• et qui ont fait l'objet d'une transaction.

Principaux résultats

Pour définir le foncier destiné à la construction de logements, la Note de l'Observatoire de l'Habitat n°24 s’est appuyée sur la localisation des parcelles vendues au sein des PAG, et a montré que 41% des parcelles vendues entre 2010 et 2017 se situaient essentiellement (pour plus de 90% de leur surface) dans une zone à vocation résidentielle. Au sein de cet ensemble de parcelles localisées en zone d’habitation ou en zone mixte, le prix de vente médian se situait à environ 58 312 €/are entre 2010 et 2017. Une grande dispersion des prix par are est toutefois relevée, avec une forte asymétrie dans la distribution de ces valeurs. Le prix de vente moyen (68 742 €/are entre 2010 et 2014) est très largement influencé par les valeurs extrêmes et donc très supérieur au prix par are médian.

Le nouvel indice des prix du foncier résidentiel indique que les prix des terrains à bâtir ont augmenté d’environ +6,1% en moyenne annuelle entre 2010 et 2017. Cette hausse a été relativement régulière, fluctuant entre +5,2% et +6,8% par an sur cette période de sept ans. La hausse des prix des terrains à bâtir a ainsi été beaucoup plus forte que celle des logements anciens et des logements en construction. Cette conclusion est tout à fait cohérente avec les évolutions des coûts de la construction publiées par le STATEC, qui suggèrent que les coûts de la construction ont été proches de l’inflation sur les biens de consommation depuis 2010.

Les prix par are médians varient toutefois assez fortement entre et à l’intérieur des différents cantons. Ce n’est qu’à travers l’échelle communale que nous pouvons mieux cerner cette hétérogénéité spatiale des prix par are. Ils s’échelonnent d’environ 25 000 € à 30 000 €/are de terrain dans de nombreuses communes du nord du pays à près de 200 000 €/are de terrain à Luxembourg-Ville sur la période 2015-2017. La distance à la capitale, principal pôle d’emplois et de services, joue un rôle majeur dans la dispersion des prix par are sur le territoire.