Suivi des terrains constructibles

Note méthodologique

Le recensement des terrains potentiellement disponibles pour l'habitat, leur répartition géographique, la détermination du type de propriétaires ainsi que du type de terrains disponibles est une aide précieuse dans la planification de la politique du logement.

L'Observatoire de l'Habitat a analysé les résultats relatifs au potentiel foncier destiné à l'habitat pour l'année 2016. Cette analyse s’inscrit dans la continuité des travaux sur le potentiel foncier pour les années 2004, 2007, 2010 et 2013.

L'année de référence pour la mise à jour du potentiel foncier correspond à l'année 2016, qui est celle de la réalisation du survol aérien du Luxembourg pour le compte de l'Administration du Cadastre et de la Topographie (réalisé jusqu’à ce moment à un rythme triennal). La photographie aérienne permet d'identifier visuellement les terrains potentiellement disponibles. Pour savoir si réglementairement il est possible de construire sur ces terrains identifiés, ils sont confrontés aux Plans d'aménagement général (PAG) des communes. Les terrains identifiés se basent sur le plan cadastral numérisé (PCN). Lorsqu'une parcelle cadastrale appartient à deux zonings différents au sein du PAG, alors elle est coupée en deux terrains différents. Le recensement du potentiel foncier se base sur des données issues de l'Administration du Cadastre et de la Topographie ainsi que de la Direction de l'Aménagement communal et du Développement urbain du Ministère de l'Intérieur.

Le potentiel foncier retenu est celui qui est destiné à l'habitat : il s'agit de l'intégralité de la superficie disponible localisée en zone d'habitation et de 75% de la superficie localisée en zone mixte des PAG. En fait, selon des tests empiriques, en moyenne nationale, 75% des zones mixtes sont utilisées pour l'habitat et le reste est affecté à d'autres utilisations.

Superficie totale disponible

En 2016, 2 846 hectares sont disponibles pour l'habitat. Le potentiel foncier moyen destiné à l'habitat par commune vaut 27 hectares, mais avec une répartition inégale selon les communes.

Luxembourg-Ville détient avec 335 hectares un maximum de terrains disponibles et regroupe à elle-seule 11,8% de l'ensemble des terrains disponibles pour l'habitat du pays. La majorité des autres communes qui détiennent le plus de potentiel foncier en valeur absolue sont en grande partie des communes urbaines et périurbaines (comme par exemple Niederanven, Käerjeng, Strassen, Sanem ou Dudelange) ainsi que certaines grandes communes rurales issues de fusions communales (comme Wincrange ou Rambrouch).

Les 16 communes définies comme Centres de Développement et d'Attraction (CDA) par le Programme Directeur de l'Aménagement du Territoire (2003) totalisent 27,9% de l'ensemble des terrains disponibles pour l'habitat, soit 793 hectares. Mais rien que la ville de Luxembourg compte déjà plus de 42% de cette surface, ce qui revient à ce que les autres CDA, censés à se développer davantage, ne comptent en moyenne à peine plus de terrains (30 hectares) que la moyenne de l’ensemble des communes (27 hectares).

Types de propriétaires

Le potentiel foncier destiné à l'habitat ne prend pas en compte la volonté des propriétaires des terrains identifiés comme disponibles de les mettre en construction. C'est pourquoi il est particulièrement important de connaître les types de propriétaires de ces terrains pour pouvoir estimer les tendances possibles de développement.

Près de deux-tiers (64,0%) de la surface totale disponible pour l’habitat appartiennent à des particuliers (personnes physiques), 15,7% à des personnes morales et 9,4% à des copropriétés. Pris dans l’ensemble, les acteurs privés détiennent donc une très large part des terrains disponibles pour l’habitat (2 535 hectares des 2 846 hectares disponibles).

Il en résulte que les acteurs publics ne détiennent qu'une part relativement réduite des terrains disponibles pour l'habitat : 10,9% de la surface totale disponible, soit 213 hectares. Les acteurs publics les mieux dotés en terrains disponibles pour l'habitat sont les communes, alors que les surfaces détenues par l'Etat, les différents Fonds publics et la SNHBM sont très limitées.

Types de terrains disponibles

L’ensemble du potentiel foncier a été classé en deux types de terrains disponibles, selon leurs caractéristiques morphologiques et règlementaires :

Les Baulücken, qui représentent de la disponibilité nette (c'est à dire que le terrain est viabilisé et que l'ensemble de sa superficie peut être utilisée pour l'habitat, sans création de voirie supplémentaire) et qui sont mobilisables à court terme (qu'elles ne nécessitent pas le dépôt d'un PAP).

Les autres terrains disponibles, qui représentent de la disponibilité brute (le terrain est en seconde position ou nécessite une création de voirie pour l'utiliser pleinement) ou qui ne sont mobilisables qu'à moyen ou long terme (après acceptation d'un PAP).

En retenant cette définition, il s'avère qu'en 2016, 33,1% des 2 846 hectares de terrains potentiellement disponibles pour l'habitat étaient des Baulücken, soit environ 941 hectares.

Les acteurs publics ne détiennent que 6% des Baulücken.