Projet ESPON HOUSE4ALL

Le projet ESPON HOUSE4ALL améliore la compréhension de la crise du logement en Europe, notamment en analysant les coûts de logements en propriété ou en location en tenant compte des revenus dans différentes régions.

En réalisant dix études de cas, le projet offre des analyses approfondies des politiques locales de logement dans des régions et villes sélectionnées à travers l’Europe, ainsi que des analyses comparatives de programmes de financement spécifiques et de défis thématiques plus larges. Une des études de cas s’est penchée plus particulièrement sur l’aire fonctionnelle du Luxembourg – la Gande Région.

En effet, les marchés du logement ne s’arrêtent pas aux frontières nationales mais sont influencés par les marchés du logement et du travail des pays voisins. Cela peut engendrer des problèmes d’accessibilité, car différents niveaux d’offre et de demande, de coûts de la vie et de revenus peuvent entraîner des disparités sur les marchés du logement transfrontaliers.

Le Luxembourg compte une forte proportion de sa main-d’œuvre venant des pays voisins. Avec les salaires les plus élevés de l’Union européenne, les coûts du logement au Luxembourg sont nettement supérieurs à ceux de ses pays voisins. Ainsi, on observe de forts effets de débordement du marché du logement luxembourgeois sur les régions transfrontalières proche du Luxembourg.

Cela se traduit par une évolution relativement forte des prix dans les régions frontalières rendant les logements moins accessibles aux travailleurs locaux par rapport à ceux bénéficiant d’un revenu luxembourgeois. Si les effets sur le marché belge sont relativement faibles, l’accessibilité au logement dans les régions frontalières françaises et allemandes est beaucoup plus fortement impactée par ces effets de débordement. En particulier, le marché locatif à la frontière franco-luxembourgeoise se caractérise par des problèmes d’accessibilité dus à ces effets de débordement du marché luxembourgeois.

L’étude menée pour le ministère du Logement et de l’Aménagement vient ainsi aux conclusions suivantes:

• Les prix de vente et de location sont nettement plus élevés au Luxembourg que dans les pays voisins, en particulier pour les ventes. Toutefois, les loyers en Allemagne et en France présentent une plus grande diversité, certaines communes dans ces pays ayant des loyers atteignant, voire dépassant, les niveaux luxembourgeois.
• L’accessibilité au logement sur un revenu local dans la Grande Région est en moyenne la plus faible au Luxembourg, surtout sur le marché de la propriété. Concernant l’accessibilité locative par rapport à un salaire local, les communes luxembourgeoises ne sont en moyenne que légèrement moins abordables que celles des pays voisins. Encore une fois, certaines zones rurales en France et en Allemagne présentent une offre très abordable, tandis que d’autres sont même moins abordables par rapport à  un revenu local que les régions rurales du Luxembourg.
• Au sein de la Grande Région l’accessibilité au logement diverge amplement. La Belgique affiche des prix et une accessibilité assez homogènes dans toute la Wallonie, avec une accessibilité légèrement plus faible vers Bruxelles et les frontières du Luxembourg et de l’Allemagne. En France, les zones chères et celles où l’accessibilité au logement est faible (vente et location) se situent le long de la frontière luxembourgeoise et de la Moselle. En Allemagne, ce sont surtout les communes proches de la frontière luxembourgeoise qui affichent des prix élevés et une accessibilité réduite. L’influence des grandes villes est également perceptible en Allemagne, tant sur les prix que sur l’accessibilité.
• Dans les régions transfrontalières, des écarts importants existent entre l’accessibilité au logement pour un salaire local et pour un salaire luxembourgeois. Les personnes percevant un revenu luxembourgeois peuvent se permettre une surface nettement plus grande dans les pays voisins que leurs homologues locaux. Cela est particulièrement vrai et pertinent pour les personnes vivant dans les régions frontalières françaises. Dans ces régions, des personnes ayant à leur disposition uniquement un revenu local moyen peuvent se permettre nettement moins de mètres carrés qu’une personne ayant un revenu et louant au Luxembourg.
• Le marché locatif transfrontalier est plus touché par l’impact du Luxembourg que le marché de la vente. Alors que les travailleurs locaux des pays voisins peuvent en moyenne se permettre d’acquérir plus de mètres carrés que les personnes travaillant et vivant au Luxembourg, les locataires des régions frontalières peuvent se permettre moins d’espace que ceux vivant et travaillant à une distance de navette similaire de Luxembourg-ville, mais résidant au Luxembourg.