Marchés immobiliers dans l’aire fonctionnelle du Luxembourg

La Note 43 présente les principales caractéristiques de l’offre immobilière à la vente dans l’aire fonctionnelle du Luxembourg en 2024. Cet espace englobe une partie de la Lorraine en France, de la Wallonie en Belgique ainsi que des Länder de Rhénanie-Palatinat et de Sarre. Les principaux constats de la Note sont les suivants :

a) Les appartements sont majoritaires au Luxembourg, moins dans les espaces frontaliers voisins

Le marché luxembourgeois se caractérise par une prédominance des appartements, qui représentent plus de 60 % des annonces (et 53 % du stock de logements en 2021). À l’inverse, dans les espaces frontaliers, les maisons représentent plus de 60 % des biens proposés à la vente, ce qui reflète la structure du parc de logements dans le périmètre d’étude en Wallonie et en Lorraine où les maisons constituent respectivement 74 % et 55 % du stock résidentiel. Dans la partie allemande du périmètre d’étude, en revanche, la typologie résidentielle est davantage orientée vers les appartements : les maisons ne représentent que 44 % du parc en Rhénanie-Palatinat et 38 % en Sarre.

b) Des prix moyens annoncés au m² des appartements plus élevés que ceux des maisons

Les prix annoncés au m² sont en moyenne près de trois fois plus élevés au Luxembourg par rapport aux prix pratiqués dans les territoires voisins (Tableau 1). En outre, des disparités entre les marchés frontaliers existent : les prix moyens au m² des logements proposés à la vente sont plus élevés dans les espaces frontaliers de Rhénanie-Palatinat et de Sarre. Les différences de prix moyens au m² relevées en Wallonie et en Lorraine sont moins marquées. Toutefois, les maisons mises en vente en Wallonie affichent, en moyenne, les prix au m² les plus bas parmi l’ensemble des espaces frontaliers étudiés.

Source : Note 43 de l’Observatoire de l’habitat.

c) Davantage de petits logements proposés à la vente dans les espaces frontaliers lorrains

En Lorraine, près de la moitié des appartements proposés à la vente ont une surface inférieure ou égale à 70 m², tandis que les logements de grande taille (plus de 90 m²) y sont relativement rares. À l’inverse, en Wallonie, en Rhénanie-Palatinat et en Sarre, environ la moitié des annonces concernent des appartements dont la surface se situe entre 70 et 90 m². Au Grand-Duché de Luxembourg, seules 33 % des annonces de ventes portent sur des appartements de 70 m² ou moins. Concernant les maisons, les grandes surfaces (plus de 130 m²) dominent largement l’offre en Wallonie, en Rhénanie-Palatinat, en Sarre (plus de 70 %), et surtout au Luxembourg (91 %). En Lorraine, en revanche, cette proportion est nettement plus faible : seules 41 % des maisons en vente dépassent ce seuil.

d) Performance énergétique et qualité des logements : une comparaison internationale complexe

La performance énergétique d’un logement — influencée par sa période de construction, les travaux de rénovation réalisés ou les matériaux utilisés — constitue un bon indicateur de sa qualité. Toutefois, une comparaison internationale reste limitée en raison de divergences dans les définitions. Par exemple, la classe A, correspondant à la catégorie la plus performante, est fixée à un seuil inférieur à 41 kWh/m² au Luxembourg, à ≤ 70 kWh/m² par an en France et à ≤ 85 kWh/m² par an en Belgique. Par ailleurs, l’indication de la classe énergétique n’est pas systématique dans les annonces immobilières : elle figure dans 90 % des annonces en Wallonie, 84 % en Lorraine, 67 % au Luxembourg et seulement 22 % en Rhénanie-Palatinat et en Sarre. Les biens pour lesquels la classe de performance énergétique n’est pas renseignée sont probablement des biens assez anciens, généralement caractérisés par une performance énergétique médiocre.

En Lorraine, à peine 1 % des appartements mis en vente appartiennent aux classes énergétiques de basse consommation (moins de 90 kWh/m² par an – soit A en France, et en Belgique, et A+B au Luxembourg), contre près de la moitié des appartements en Wallonie et 52 % au Luxembourg. Pour les maisons, les plus performantes représentent 11 % des annonces en Lorraine, 8 % en Wallonie et 59 % au Luxembourg.