Le « Logement en Chiffres » n°17 en collaboration avec le STATEC

Forte augmentation de l’activité, légère hausse des prix de vente

Depuis 2014, l’Observatoire de l’Habitat et le STATEC diffusent conjointement une publication consacrée au marché de l’immobilier résidentiel. Pour la 17^e édition de cette publication, les principaux enseignements sont les suivants :

1. L’activité sur les marchés immobiliers et fonciers poursuit sa progression au 4^e trimestre 2024. Sur le marché des logements existants, le nombre de transactions se situe même à des niveaux supérieurs (pour les appartements existants) ou proches (pour les maisons existantes) comparativement aux standards des années d’avant-crise (2017-2021). Le nombre de transactions est en hausse de 108,2% (pour les appartements existants) et de 77,2% (pour les maisons existantes) par rapport au 4^e trimestre 2023. Sur le marché des appartements en construction, la progression de l’activité est encore plus forte (+272,6% par rapport au 4^e trimestre 2023), mais le nombre de transactions représente toutefois à peine la moitié du niveau moyen d’avant crise (2017-2021) ;
2. Au 4^e trimestre 2024, les prix des logements (appartements et maisons confondus) ont augmenté de 1,4% par rapport au 4^e trimestre 2023. Il s’agit de la première hausse sur douze mois depuis fin 2022 ;
3. Les évolutions des prix sur les douze derniers mois sont toutefois très hétérogènes selon les segments :
   • -2,4% pour les appartements en construction (VEFA, Ventes en Etat Futur d’Achèvement) ;
   • +1,8% pour les appartements existants ;
   • +3,0% pour les maisons existantes.
4. Il faut noter que ces évolutions de prix se rapportent à des actes notariés enregistrés au 4^e trimestre 2024, donc à des compromis de vente signés en grande majorité avant la fin novembre 2024.

Focus sur… la baisse des prix des logements entre 2022 et 2024

Entre 2022 et 2024, les prix des logements au Luxembourg ont connu une baisse significative, en grande partie due à l'augmentation des taux d'intérêt décidée par les Banques Centrales pour lutter contre l'inflation. Selon les indices hédoniques du STATEC, les prix ont chuté en moyenne de 16,3 % entre le 3^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2024, retrouvant ainsi leur niveau du 4^e trimestre 2020. Depuis le 2^e trimestre 2024, les prix se sont stabilisés et ont même légèrement augmenté, notamment pour les appartements existants et les maisons existantes.

Cette baisse des prix n’a pas été uniforme, elle a varié selon les segments du marché immobilier. C’est sur le segment des maisons existantes que la baisse des prix a été à la fois la plus précoce et la plus forte en cumul : -21,5% entre le 2^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023. Sur le segment des appartements existants, la baisse des prix a commencé seulement un trimestre plus tard et a été un peu moins importante : -15,9% entre le 3^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2024. Sur le segment des appartements en VEFA, c’est la baisse de l’activité qui a longuement dominé, les séries de prix étant assez volatiles du fait d’un nombre de transactions limité.

Géographiquement, la baisse des prix a été similaire dans toutes les zones, avec des réductions moyennes de prix par m² allant de 16,6 % à 19,3 %, selon les zones géographiques. Cependant, la temporalité a varié. La baisse a commencé dès le 3^e trimestre 2022 dans le canton de Luxembourg, puis s'est étendue au canton d'Esch-sur-Alzette, avant de toucher les autres zones en 2023. La capitale a joué ici un rôle moteur, avec une baisse des prix d'environ 15 % à Luxembourg-Ville entre 2022 et 2024.

Focus sur… les prix des logements des propriétaires occupant leur logement dans l’indice des prix à la consommation

L'indice des prix à la consommation (IPC) mesure les variations des prix des biens et services consommés par les ménages. Au Luxembourg, l'IPC national (IPCN) est utilisé pour évaluer l'inflation, en tenant compte des dépenses des résidents, tandis que l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) considère toutes les dépenses sur le territoire. L'IPCN joue un rôle clé dans le déclenchement des tranches indiciaires, mais exclut certains coûts liés au logement, tels que ceux des logements occupés par leurs propriétaires.

Par ailleurs, le STATEC publie deux indices distincts dans l'immobilier résidentiel : l'indice des prix des logements (HPI) et l'indice des prix des logements occupés par leur propriétaire (OOHPI). L'OOHPI mesure spécifiquement les coûts liés à l'achat de logements neufs pour une occupation personnelle, excluant les investissements immobiliers. La Banque centrale européenne (BCE) a recommandé d'inclure ces coûts dans l'IPCH afin d'améliorer l’élaboration des politiques monétaires. Cela pourrait passer par l'intégration progressive des coûts OOH dans un indice expérimental, avec un objectif d'inclusion officielle d'ici 2026.

Deux méthodes sont envisagées pour mesurer ces coûts : l’approche d’acquisition nette, qui prend en compte les prix d'achat des logements neufs, et l’approche de l’équivalence locative, qui impute des loyers fictifs pour les logements occupés. Des simulations ont montré que l’intégration de l’indice OOH dans l'IPCN aurait un impact positif sur l'inflation, avec une augmentation annuelle moyenne de 0,4 point de pourcentage sur la période 2011-2024 selon l’approche d’acquisition nette. En revanche, l’approche par équivalence locative aurait eu un effet modérateur très léger, réduisant l'inflation d’environ 0,1 point de pourcentage par an.

Ainsi, l'intégration des coûts liés aux logements occupés par leurs propriétaires pourrait avoir des effets importants sur l'inflation mesurée, en fonction de la méthode utilisée pour l'inclure dans l'IPC.

Hausse des loyers annoncés

Au 4^e trimestre 2024, l’indice des loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières relevées par l’Observatoire de l’Habitat et transmises par notre partenaire Immotop.lu) a augmenté : +0,9% sur le trimestre (par rapport au 3^e trimestre 2024) et +2,6% sur douze mois (par rapport au 4^e trimestre 2023). Cette progression des loyers annoncés des appartements sur douze mois est ainsi nettement supérieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+0,8%) sur la même période. L’inflation sur les prix à la consommation a nettement décéléré au cours des derniers mois, après un maintien prolongé au-delà des +3% sur douze mois.

Il faut souligner toutefois qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L’augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est, quant à elle, relativement modérée. Selon les statistiques du STATEC, elle atteint +1,7% pour l’indice des loyers entre le 4^e trimestre 2023 et le 4^e trimestre 2024.