Observatoire de l’Habitat Le marché immobilier résidentiel au 3e trimestre 2024 reprise de l’activité sur le marché de l’existant et stabilisation des prix de vente

Le rapport d’analyse 12 publié par l’Observatoire de l’Habitat dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l’immobilier résidentiel au 3^e trimestre 2024.

En résumé, les constats suivants peuvent être faits :

• L’activité sur le marché de l’existant (correspondant aux appartements et maisons déjà construits) poursuit sa progression au 3^e trimestre 2024, le nombre de ventes d’appartements existants se rapprochant progressivement des niveaux relevés avant 2022. L’activité reste en revanche à des niveaux particulièrement bas sur le marché de la vente d’appartements en construction ;
• La stabilisation des prix de vente se confirme : l’indice agrégé du STATEC est stable sur le trimestre (+0,2% par rapport au 2^e trimestre 2024) et seulement en légère baisse sur douze mois (-1,7% entre le 3^e trimestre 2023 et le 3^e trimestre 2024).
• Enfin, les loyers annoncés des appartements restent en hausse de +3,6% sur douze mois (malgré une légère baisse sur le trimestre). Cette augmentation des loyers annoncés est ainsi nettement supérieure à l’inflation mesurée par l’IPCN (+1,6%) ou à l’indice des loyers en cours de bail (+1,7%) sur la même période.

Les constats en détail :

a. Nombre de ventes de logements

L’activité sur les marchés immobiliers pour des biens existants poursuit sa progression au 3^e trimestre 2024, ce qui confirme une reprise après une année 2023 très difficile, marquée par un nombre de transactions limité. La reprise de l’activité est notable sur le marché des appartements existants (avec un nombre de transactions en hausse de 44,2% sur ce segment par rapport au 3^e trimestre 2023) et sur celui des maisons existantes (+64,0% sur la même période).

L’activité reste en revanche toujours limitée sur le segment des appartements en construction (VEFA) : 144 transactions au 3^e trimestre 2024, pour un volume financier total légèrement supérieur à 125 millions d’euros. Le nombre de transactions reste encore près de 4 fois inférieur à la moyenne des années précédant la forte baisse de l’activité en 2023 (570 ventes d’appartements en construction au 3^e trimestre en moyenne sur les années 2017 à 2022).

b. Prix immobiliers

L’indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le STATEC (incluant à la fois les logements existants et en construction) confirme le ralentissement dans la baisse des prix qui était suggéré depuis le début d’année 2024 : l’indice agrégé est stable sur le trimestre (+0,2% par rapport au 2^e trimestre 2024) et seulement en légère baisse sur douze mois (-1,7% entre le 3^e trimestre 2023 et le 3^e trimestre 2024).

Pour les appartements existants, l’indice hédonique est stable ce trimestre (-0,1% par rapport au 2^e trimestre 2024). La baisse de prix est encore visible sur douze mois (-3,6% par rapport au 3^e trimestre 2023), mais cette baisse est portée exclusivement par le quatrième trimestre 2023.

Sur le segment des maisons existantes, on observe une augmentation des prix sur le trimestre (+2,0% par rapport au 2^e trimestre 2024), après une légère baisse au trimestre précédent (-0,7%). Plus globalement, les prix des maisons existantes sont stables sur douze mois (+0,3% par rapport au 3^e trimestre 2023).

Sur le segment des appartements en construction (VEFA), on observe en revanche une baisse des prix sur le trimestre (-2,5% par rapport au 2^e trimestre 2024), ce qui est très proche des évolutions relevées sur douze mois (-2,6% par rapport au 3^e trimestre 2023). Mais les évolutions sur ce segment restent très volatiles, puisque le nombre de transactions est ici très limité, le marché étant alors soumis à de forts effets de composition.

c. Loyers annoncés

Les loyers annoncés des appartements ont légèrement baissé sur le trimestre (-1,6% par rapport au 2^e trimestre 2024), mais ils restent en hausse de +3,6% sur douze mois (par rapport au 3^e trimestre 2023). Cette progression des loyers annoncés des appartements sur douze mois est ainsi nettement supérieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+1,6%) sur la même période. Notons que l’inflation sur les prix à la consommation a nettement décéléré au cours des derniers mois, après un maintien prolongé au-delà des +3% sur douze mois.

Sur le segment assez particulier de la location de chambres meublées, qui représente actuellement environ 17% de l’offre locative totale, la hausse des loyers annoncés est plus élevée : +4,5% par rapport au 3^e trimestre 2023.

Il faut souligner qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L’augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est, quant à elle, relativement modérée. Elle est aujourd’hui très similaire à l’inflation sur les biens à la consommation selon les statistiques du STATEC : +1,7% pour l’indice des loyers entre le 3^e trimestre 2023 et le 3^e trimestre 2024, contre +1,6% pour l’inflation sur les prix à la consommation mesurée par l’IPCN.

Note :

Ce rapport d’analyse 12 s’appuie sur les données collectées par le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat, en collaboration avec l’administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l’activité et les prix de vente des logements (issus des actes notariés). Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements (issus des annonces immobilières).