La révision du bail à loyer votée par la Chambre des députés

Crée le

Communiqué de presse

Le 10 juillet 2024, la Chambre des Députés a voté le projet de loi n°7642 portant modification : 1° de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ; 2° de l’article 1714 du Code civil.

La loi devrait entrer en vigueur le 1er août. À partir de cette date, les charges pour les locataires en début de bail sont allégées, les frais d’agences immobilières sont partagés entre le locataire et le propriétaire. En outre, la colocation est enfin réglementée.

Les aspects principaux de la révision de la législation sur le bail à usage d’habitation sont les suivants:

Partage des frais d’agence immobilière

À l’avenir, les frais de commission des agences immobilières seront partagés équitablement - donc 50/50 - entre le bailleur et le locataire.

Encadrement de la garantie locative

Le montant maximum de la garantie locative est réduit de 3 à 2 mois de loyer.

Lorsque le locataire quitte le logement, une procédure de restitution de la garantie locative est introduite, avec des modalités précises, y compris une sanction en cas de non-respect des délais prévus par la loi.

Colocation

La colocation désigne la location d'un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l'accord exprès du bailleur, pour l'application des règles spécifiques de la colocation.

Dans ce cas de figure, est établi un contrat de bail unique entre le bailleur et tous les colocataires. La colocation est donc distincte de la sous-location ou de la location à baux multiples (p.ex. location de chambres meublées) où un contrat de bail est conclu individuellement entre le propriétaire-bailleur et chaque locataire.

En outre, les colocataires établissent par écrit un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location. Un aspect important de la colocation est la solidarité entre les colocataires: vis-à-vis du bailleur.

Lorsqu’un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, il le notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires moyennant un préavis de 3 mois. La notification au bailleur est faite par lettre recommandée avec avis de réception. Ce colocataire est tenu, avant l'expiration de son préavis, de chercher un colocataire remplaçant. Les autres colocataires ou le bailleur peuvent également proposer un candidat remplaçant. À défaut d’avoir présenté un candidat remplaçant, le colocataire sortant doit pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.

Abolition de la notion de logements de luxe

En raison de nombreux abus, la notion de logement de luxe, permettant d’éviter l’application du plafond du loyer, est abolie.

Précision de certaines modalités relatives au plafond légal du loyer

Les règles principales sur le plafond du loyer ne sont pas modifiées. Pour trouver un équilibre entre les besoins des locataires et des propriétaires, le gouvernement s'est engagé à mener une analyse approfondie. Dans une approche consensuelle et en temps voulu, une nouvelle proposition de réforme du plafond des loyers sera soumise.

Quelques précisions supplémentaires sont néanmoins prévues par le nouveau texte:

  • le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une location, d’une colocation ou d’une location à baux multiples ne peut être supérieur à la limite légale du loyer annuel (= 5% du capital investi dans le logement) ;
  • un supplément de loyer pour le mobilier peut être demandé par le bailleur en cas d’un logement meublé ;
  • la règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale des loyers de 10% : lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne pourra donc pas être augmenté de plus de 10% à la hausse.

Obligation d’un bail écrit

Tout contrat de bail à usage d’habitation devra à l’avenir être obligatoirement fait par écrit, et contenir certaines mentions obligatoires. La mention que le loyer demandé par le bailleur pour le logement loué respecte le plafond légal du loyer annuel devra être stipulée dans tout contrat de bail futur.

Les frais d'agence doivent-ils être partagés entre le propriétaire et le locataire pour un contrat de bail signé avant l'entrée en vigueur de la loi, mais qui prend effet seulement après l’entrée en vigueur de la loi (i.e. le 1er août 2024) ?

Non, tout contrat de bail à loyer signé avant le 1er août 2024 doit respecter les conditions de la loi telle qu’elle est en vigueur au moment de la signature du contrat de bail. Dès lors, si le contrat de bail est signé avant le 1er août 2024, le partage des frais d’agence ne s’applique pas. Il est cependant toujours possible que le propriétaire prenne volontairement en charge la moitié des frais d’agence.

La caution doit-elle être limitée à 2 mois de loyer pour un contrat de bail signé avant l'entrée en vigueur de la loi, mais qui prend effet seulement après l’entrée en vigueur de la loi (i.e. le 1er août 2024) ?

Non, tout contrat de bail à loyer signé avant le 1er août 2024 doit respecter les conditions de la loi telle qu’elle est en vigueur au moment de la signature du contrat de bail. Dès lors, si le contrat de bail est signé avant le 1er août 2024, la caution (garantie locative) peut encore s’élever à 3 mois de loyer. Il est cependant toujours possible que le propriétaire ne demande volontairement que 2 mois de loyer comme garantie locative. Pour tout contrat de bail signé après le 1er août 2024, la garantie locative pourra s’élever au maximum à 2 mois de loyer.

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