Observatoire de l'Habitat Le marché immobilier au 3e trimestre 2023 : activité réduite et forte baisse des prix de vente (21.12.2023) Rapport d’analyse #9

Le rapport d’analyse 9 publié par l’Observatoire de l’Habitat dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l’immobilier résidentiel au 3^e trimestre 2023.

En résumé, les constats suivants peuvent être faits :

• Le niveau d’activité reste très inférieur à celui des années précédentes sur l’ensemble des segments immobiliers et fonciers résidentiels : le nombre de ventes est en baisse de -31,9% par rapport au 3^e trimestre 2022 pour les appartements existants, -47,3% pour les maisons existantes, -56,4% pour les terrains à bâtir et enfin -59,9% pour les appartements en construction.
  
  
• Dans le même temps, les prix de vente sont en très forte baisse ce trimestre : -13,6% par rapport au 3^e trimestre 2022 selon l’indice hédonique du Statec. La baisse des prix s’observe sur l’ensemble des segments, même si les évolutions des prix restent hétérogènes : -7,7% pour les appartements en construction, -12,3% pour les appartements existants et -18,7% pour les maisons existantes.
  
  
• Sur le marché de la location, les loyers annoncés des appartements se sont stabilisés depuis deux trimestres. La hausse des loyers annoncés reste toutefois nette sur douze mois : +4,1% pour les appartements et +4,0% pour les maisons entre le 3^e trimestre 2022 et le 3^e trimestre 2023, quasiment identique à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+4,0%) sur la même période.

Les constats en détail :

A. Nombre de ventes de logements

L’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels reste, au 3^e trimestre 2023, à des niveaux très inférieurs à ceux relevés les années précédentes, et ceci touche l’ensemble des segments. Sur ceux des appartements en construction, des maisons existantes et des terrains à bâtir, il s’agit du plus faible nombre de ventes relevé sur un trimestre depuis la création du fichier de la Publicité Foncière en 2007.

C’est sur le segment des appartements en construction (VEFA) que le nombre de transactions a le plus fortement baissé depuis trois trimestres, pour atteindre seulement 119 ventes ce trimestre (-59,9% par rapport au 3^e trimestre 2022). Le nombre de transactions est ainsi plus de 5 fois inférieur à la moyenne des années précédant la crise sanitaire (671 ventes d’appartements en construction au 3^e trimestre en moyenne sur les années 2017 à 2019).

B. Prix immobiliers

L’indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant à la fois les logements existants et en construction) a baissé de 13,6% entre le 3^e trimestre 2022 et le 3^e trimestre 2023.

La baisse des prix observée depuis le début de l’année 2023 se poursuit et s’accentue très fortement pour les logements existants : -12,3% pour les appartements existants et -18,7% pour les maisons existantes. Cette baisse des prix est particulièrement marquée pour les maisons, qui sont évidemment les biens les plus chers, pour lesquels la baisse de capacité d’achat des ménages liée à la forte hausse des taux d’intérêt semble avoir eu l’effet le plus important.

Contrairement au trimestre précédent, les prix de vente des appartements en construction (VEFA) sont également touchés par une baisse très nette sur douze mois (-7,7%), portée par une forte diminution des prix sur le trimestre. Il semble donc que certains promoteurs aient fait le choix d’une baisse des prix (ou aient été contraints à cette baisse) au 3^e trimestre 2023, contrairement à ce qui était observé jusqu’ici. Toutefois, le nombre de transactions reste très limité sur ce segment, ce qui suggère que d’autres promoteurs ont probablement choisi d’attendre encore, en ne réduisant pas leurs prix de commercialisation.

C. Loyers annoncés

Après plusieurs trimestres de forte hausse, les loyers annoncés (issus des annonces immobilières) se sont stabilisés depuis deux trimestres. La hausse des loyers annoncés reste toutefois nette sur douze mois : +4,1% pour les appartements et +4,0% pour les maisons entre le 3^e trimestre 2022 et le 3^e trimestre 2023. La hausse des loyers annoncés sur douze mois est ainsi quasiment identique à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+4,0%) sur la même période.

Sur le segment assez particulier de la location de chambres meublées, qui représente actuellement environ 12% de l’offre locative totale, la hausse des loyers annoncés est un peu élevée : +4,6% sur douze mois.

L’augmentation des loyers annoncés relevée sur douze mois s’explique sans doute par un report d’une partie de la demande depuis l’accession à la propriété vers la location. Toutefois, la stabilisation observée depuis deux trimestres traduit l’existence d’une contrainte forte sur les loyers : les revenus des locataires n’ont pas suffisamment augmenté pour absorber une hausse trop brutale des loyers demandés par les bailleurs.

Il faut souligner enfin qu’il s’agit des loyers demandés pour de nouveaux contrats de location. L’augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est beaucoup plus modérée, très nettement inférieure à l’inflation sur les biens à la consommation : seulement +1,7% pour l’indice des loyers du Statec entre le 3^e trimestre 2022 et le 3^e trimestre 2023.

Note :

Ce rapport d’analyse 9 s’appuie sur les données collectées par le Statec et l’Observatoire de l’Habitat, en collaboration avec l’administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l’activité et les prix de vente des logements (issus des actes notariés). Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements (issus des annonces immobilières).