Le «Logement en chiffres» n°14, en collaboration avec le Statec

Baisse des prix de l’existant, légère hausse du prix des logements en VEFA

Depuis 2014, l’Observatoire de l’habitat et le Statec diffusent conjointement une publication consacrée au marché de l’immobilier résidentiel. Pour la 14^e édition de cette publication, les principaux enseignements sont les suivants:

• Au 2^e trimestre 2023, la très forte baisse de l’activité observée au trimestre précédent se prolonge, et cette forte réduction du nombre de transactions touche l’ensemble des segments. C’est toutefois sur le marché de la vente d’appartements en construction que la réduction de l’activité est la plus importante comparativement au 2^e trimestre 2022 (-63,2%), mais également par rapport aux niveaux d’avant crise sanitaire.
• L’indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant à la fois les logements existants et en construction) a baissé de 6,4% entre le 2^e trimestre 2022 et le 2^e trimestre 2023.
• Les évolutions des prix sur les différents segments sont toutefois très hétérogènes: 

    -4,5% pour les appartements existants,

    -13,6% pour les maisons existantes et

    +2,2% pour les appartements en construction (VEFA, ventes en état futur d’achèvement)

• Il faut noter que ces évolutions de prix se rapportent à des actes notariés enregistrés au 2^e trimestre 2023, donc à des compromis de vente signés en grande majorité avant la fin avril 2023.
• Il faut également souligner que la baisse des prix de vente doit être interprétée en parallèle avec la baisse de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers: nous pouvons émettre l’hypothèse que les vendeurs qui consentent à une baisse du prix par rapport à leurs attentes initiales sont souvent dans la nécessité de vendre (par exemple en cas de crédit relais), et que le nombre de transactions reste limité justement parce que certains vendeurs potentiels préfèrent attendre plutôt que de baisser leur prix. Sur le segment des appartements en construction, il semble qu’une majorité de promoteurs préfère attendre et ne pas vendre leurs biens en projet, plutôt que de baisser les prix.

Focus sur… les évolutions récentes des prix des terrains en zone à vocation résidentielle

Ce focus se penche sur les évolutions de l’indice des prix du foncier résidentiel sur l’année 2022, qui est caractérisée tout d’abord par une forte réduction de l’activité sur le marché des terrains à bâtir. Le nombre de transactions portant sur des terrains à bâtir situés en zone à vocation résidentielle est ainsi inférieur de 15% environ à la moyenne relevée entre 2010 et 2021, et surtout inférieur de 22% à celui de 2021.

Il confirme également le ralentissement observé dans la croissance des prix des terrains à bâtir depuis 2020: +10,4% entre 2020 et 2021, puis +5,9% entre 2021 et 2022. La décélération sur les prix de vente des terrains à bâtir (qui sont un input essentiel dans le processus de création de logements neufs) semble précéder le ralentissement dans la croissance des prix des logements, plus évidente sur l’année 2023.

Focus sur… le nombre de transactions et les divergences des prix des appartements à Luxembourg-Ville

La localisation d’un bien immobilier est une composante cruciale dans la formation du prix: globalement les prix baissent au fur et à mesure que l’on s’éloigne de la ville de Luxembourg. Cependant, la localisation à l’intérieur de la capitale peut aussi influencer le prix d’un logement. Ce focus analyse les différences dans le prix des appartements qui s’expliquent par le seul facteur de la localisation au sein de la ville de Luxembourg.

De manière générale, les sections situées au nord du centre-ville, allant de Merl-Sud à Weimerskirch en passant par le Limpersberg, sont plus onéreuses que celles dans la périphérie sud. La section Gasperich est particulière: située en périphérie sud, les prix sont toutefois en moyenne plus élevés que pour d’autres sections plus proches du centre-ville (Cessange, Hollerich, Bonnevoie). Le développement du nouveau quartier de la Cloche d’Or lors de la période 2015 à 2018 est à l’origine de cette particularité.

L’Observatoire de l’habitat a par ailleurs mis à jour l’intégralité de ses statistiques consacrées aux prix des appartements (issus des actes notariés) et aux loyers annoncés des logements sur le site www.logement.lu.

Stabilisation des loyers annoncés

Après plusieurs trimestres de forte hausse, les loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières relevées par l’Observatoire de l’habitat et transmises par notre partenaire Immotop.lu) se sont stabilisés au 2^e trimestre 2023: +0,2% par rapport au trimestre précédent. La hausse des loyers annoncés reste toutefois importante sur douze mois (+6,7% entre le 2^e trimestre 2022 et le 2^e trimestre 2023), nettement supérieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+3,4%) sur la même période.