Note 32 - Actualisation des études relatives aux réserves foncières pour l’habitat

Des outils indispensables à une politique foncière en faveur du logement abordable

En novembre 2021, l’Observatoire de l’Habitat avait publié une série de notes relatives aux réserves foncières pour l’habitat dont dispose le Luxembourg, au degré de concentration dans la détention du foncier et à l’incidence du coût du foncier pour le développement du logement. Ces études ont été actualisées sur base de données établies par l’outil Raum⁺, une collaboration entre le Ministère de l’Energie et de l’Aménagement du Territoire, le Ministère du Logement, le bureau d’étude ProRaum et le LISER.

La note 32 dresse un panorama du foncier pour la période 2021-2022 avec trois grands objectifs :

1. Retracer l’évolution des prix du foncier en zone à vocation résidentielle de 2010 à 2021 ;
2. Étudier l’incidence foncière, c’est-à-dire la part que représente l’achat initial de foncier dans le prix de vente des logements commercialisés en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) ;
3. Analyser la distribution du foncier par type de propriétaire, la valorisation du foncier constructible et le degré de concentration dans la détention du foncier résidentiel parmi les propriétaires privés.

L’actualisation des données confirme le constat d’il y a 18 mois : un agrandissement des périmètres de construction ne s’avère pas nécessaire, étant donné que les 4.294 ha de foncier constructible pour l’habitat sont largement suffisants pour assurer le développement de logements pour les années à venir.

En outre, la Note 32 confirme les enseignements suivants :

• Le foncier reste la source majeure de l’augmentation des prix des logements au Luxembourg : entre 2010 et 2021, la hausse cumulée des prix des terrains (+136,5%) a été nettement supérieure à celles des prix des logements en construction (+107,4%) et de l’indice des prix de la construction du STATEC (+32,4%).
• Le foncier représente en moyenne 29,5% du prix final des logements commercialisés, une part qui varie de manière importante sur le territoire :  le prix d’acquisition du terrain par le promoteur représenterait en moyenne 43,8% du prix final des logements commercialisés à Luxembourg-Ville, contre 20% environ à Clervaux ou à Wiltz.
• La structure de la propriété est relativement stable comparativement aux analyses partielles de la Note 29 de 2021, avec la majorité du foncier résidentiel toujours détenu par des personnes physiques (63,9%) et des sociétés privées (19,1%). Parmi les sociétés, les promoteurs locaux dominent largement les autres acteurs, y inclus les promoteurs étrangers, tant en terme de surface que de valeur foncière détenue.
• La part du foncier détenue par les entités publiques et para-publiques (État, communes et syndicats de communes et Fonds) est en constante augmentation depuis les premières données sur cette question en 2013. En effet, la Note 20 de l’Observatoire de l’Habitat notait que ces acteurs détenaient 7,8% du foncier résidentiel en 2013, alors qu’ils détiennent 14,5% de ce type de foncier en 2022.
• L’exercice de valorisation du foncier constructible vise à cerner les grandeurs d’ordre, et vient rappeler l’ampleur des montants en jeu. Plus de 5 000 personnes physiques ont des terrains résidentiels avec une valeur théorique de plus d’un million d’euros. Les cinq promoteurs locaux aux plus grandes réserves foncières ont en moyenne chacun près d’un demi-milliard d’euros de foncier résidentiel.
• Le degré de concentration dans la détention du foncier constructible reste à des niveaux très élevés en 2022. Les 1 000 personnes physiques avec le plus de foncier résidentiel détiennent entre 1 135 et 1 288 hectares (selon la méthode utilisée), soit plus de 40% du foncier détenu par l’ensemble des personnes physiques. Les 10 groupes de sociétés aux surfaces constructibles pour l’habitat les plus étendues concentrent 391,3 hectares, soit près de la moitié (47,9%) de tout ce que détiennent les 1 140 sociétés avec du foncier résidentiel.

Tableau - La répartition du foncier constructible total par type de propriétaire et par zone du PAG en 2022

Mettre en place les outils nécessaires pour la mobilisation du potentiel foncier

Dans le cadre du Pacte logement 2.0, le projet Raum⁺ est un outil à disposition des communes et de leurs Conseillers logement permettant d’élaborer une stratégie de mobilisation dans leur Plan d’action local sur bases d’analyses précises du potentiel foncier existant dans la commune.

Au vu du besoin en logements abordables et du potentiel foncier destiné au logement disponible, il est capital de mobiliser rapidement ces terrains. Plusieurs outils permettent d’y arriver :

1. Le Fonds spécial de soutien au développement du logement mis en place à partir de 2020 par le ministère du Logement a permis à l’Etat de se porter acquéreur de terrains destinés au développement de logements.
2. Avec le Pacte Logement 2.0., les communes, accompagnées par leur Conseiller logement, joueront un rôle essentiel dans la mise en place de cette stratégie de mobilisation.  
3. L’article 29bis de la loi concernant l’aménagement communal qui a introduit un mécanisme automatique permettant la cession à la main publique de 10 à 20% des surfaces constructibles.
4. Le remembrement ministériel, en cours d’instance, est un autre instrument efficace permettant de développer des projets de construction, au cas où un propriétaire bloque ce projet. L’impôt foncier national destiné à la mobilisation des terrains est un instrument supplémentaire en cours d’instance législative incitant le développement les terrains constructibles.