Le Logement en Chiffres n°19, en collaboration avec le STATEC

Stabilisation des prix et normalisation de l’activité après une année 2025 marquée par de fortes fluctuations.

Depuis 2014, l’Observatoire de l’Habitat et le STATEC diffusent conjointement une publication consacrée au marché de l’immobilier résidentiel. Pour la 19^e édition de cette publication, les principaux enseignements sont les suivants :

1. Un recul de l’activité au 4^e trimestre 2025, après le pic du printemps lié aux incitations fiscales.
   Le 4^e trimestre 2025 confirme le mouvement amorcé au trimestre précédent concernant le nombre de transactions immobilières : l’activité poursuit son recul, en l’absence d’effet fiscal temporaire. Le repli observé au 4^e trimestre 2025 touche l’ensemble des segments, mais il est particulièrement marqué sur le marché du neuf, confirmant la fragilité structurelle de ce segment. Le nombre de transactions chute à 149 ventes d’appartements en construction au 4^e trimestre 2025, contre 326 au trimestre précédent. À l’inverse, le marché de l’ancien apparaît plus résilient, avec des niveaux d’activité proches des standards d’avant-crise malgré ce recul récent.
   
   
2. Après une forte volatilité en 2025, les prix se stabilisent en fin d’année.
   Après une hausse marquée au 2^e trimestre 2025 (+4,4% par rapport au 1^er trimestre) suivie d’un repli au 3^e trimestre (-3,5%), l’indice agrégé des prix des logements enregistre une légère progression de +0,4% au 4^e trimestre 2025. Sur douze mois, l’évolution est quasi nulle (+0,1%). Cette stabilisation confirme que la forte activité du 2^e trimestre, liée à l’anticipation de la fin des mesures fiscales, avait exercé une pression temporaire à la hausse sur les prix, qui s’est ensuite résorbée.
   
   
3. 3.       Des évolutions de prix contrastées selon les segments.

Au dernier trimestre 2025, les prix évoluent de manière différenciée :

• +2,0% pour les appartements en construction par rapport au 4^e trimestre 2024, en raison de la forte poussée des prix observée au 2^e trimestre 2025 ;
• +0,2% pour les appartements existants sur douze mois ;
• -1,0% pour les maisons existantes sur douze mois.

Focus sur… la diffusion spatiale de la baisse des prix des appartements existants entre 2022 et 2025 et le rôle de l’accessibilité à Luxembourg-Ville.

Entre 2022 et 2025, les prix des appartements existants ont connu une baisse marquée et largement généralisée sur l’ensemble du territoire luxembourgeois. Cette correction concerne aussi bien la capitale que les zones périphériques, avec des reculs souvent significatifs : environ -11 % à Luxembourg-Ville entre 2022 et 2025, jusqu’à -18 % dans certaines villes.

Malgré la forte correction, la hiérarchie spatiale reste stable : la proximité et l’accessibilité à la capitale continuent de fortement influencer les prix. Les écarts entre communes persistent, reflétant notamment les différences de prix du foncier. Ainsi, plus le temps de trajet vers la capitale augmente, plus les prix diminuent.

Cette évolution suggère que les facteurs macroéconomiques (conditions de financement, inflation, évolution de la demande) ont dominé les dynamiques locales, affectant de manière relativement uniforme l’ensemble des marchés communaux.

Focus sur… la fréquence et la rapidité des statistiques de prix de vente des appartements.

Les statistiques actuelles reposant sur les actes notariés sont disponibles avec un décalage de plusieurs mois. Des travaux sont en cours pour produire des indices de prix à une fréquence mensuelle et dans des délais plus courts.

Si cette évolution est techniquement envisageable, elle pose des défis méthodologiques. Le segment des appartements existants, caractérisé par un nombre élevé de transactions, permettrait une estimation fiable. En revanche, pour les appartements en construction, le faible volume de ventes entraîne une forte volatilité des indices mensuels et des révisions plus fréquentes. L’utilisation de données incomplètes (environ 16 % des actes manquants initialement) introduit des biais plus importants sur ce segment.

Ainsi, un arbitrage doit être trouvé entre rapidité de publication et robustesse statistique, afin de garantir la qualité des indicateurs, en particulier dans un contexte de marché encore fragile. Si une publication plus rapide est envisageable, elle reste plus robuste pour les logements existants. Pour les logements en construction, la faible activité et les délais incompressibles compliquent l’interprétation fiable des évolutions de prix.

Hausse des loyers annoncés des appartements en ligne avec l’inflation

Au 4^e trimestre 2025, les loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières relevées par l’Observatoire de l’Habitat et transmises par le partenaire Immotop.lu) poursuivent leur progression sur douze mois, avec une hausse de +3,0% par rapport au 4^e trimestre 2024. Cette évolution marque une légère accélération par rapport au trimestre précédent et se situe désormais à un niveau très proche de l’inflation mesurée par l’Indice des Prix à la Consommation National (+2,9%).

Il convient de rappeler que ces indicateurs concernent les loyers demandés pour les nouveaux contrats de location. Les loyers en cours de bail évoluent plus modérément : selon les statistiques du STATEC, l’indice des loyers progresse de +1,4% sur la même période, soit un rythme nettement inférieur à celui des loyers annoncés et de l’inflation.