Le « Logement en Chiffres » n°15, en collaboration avec le STATEC Activité limitée sur les marchés immobiliers et fonciers, ralentissement de la baisse des prix de vente.

Depuis 2014, l’Observatoire de l’Habitat et le STATEC diffusent conjointement une publication consacrée au marché de l’immobilier résidentiel. Pour la 15^e édition de cette publication, les principaux enseignements sont les suivants :

• Au 4^e trimestre 2023, l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels reste à des niveaux très inférieurs à ceux relevés les années précédentes, et ceci touche l’ensemble des segments. C’est toutefois sur le marché de la vente d’appartements en construction que la réduction de l’activité est la plus importante comparativement au 4^e trimestre 2022 (-72,8).
• L’indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le STATEC (incluant les logements existants et en construction) a baissé de 14,4% entre le 4^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023.
• Les évolutions des prix sur les différents segments sont toutefois très hétérogènes :

-7,6% pour les appartements en construction (VEFA, Ventes en Etat Futur d’Achèvement) ;
-14,5% pour les appartements existants ;
-18,8% pour les maisons existantes.

• La baisse constatée au dernier trimestre 2023 est cependant moins importante que le trimestre précédent. L’indice général se replie de 2,1% par rapport au 3^e trimestre 2023 et retrouve son niveau de fin 2020. Les prix des appartements en construction présentent une quasi stabilité (-0,2%), tandis que ceux des appartements existants baissent de 3.9% en variation trimestrielle. Après une chute de -8,6% au troisième trimestre, la baisse des prix des maisons existantes se limite à -1,7% au 4^e trimestre 2023.
• Il faut noter que ces évolutions de prix se rapportent à des actes notariés enregistrés au 4^e trimestre 2023, donc à des compromis de vente signés en grande majorité avant la fin octobre 2023.
• Il faut également souligner que la baisse des prix de vente doit être interprétée en parallèle avec la baisse de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers : les vendeurs qui consentent à une baisse du prix par rapport à leurs attentes initiales sont souvent dans la nécessité de vendre (par exemple en cas de crédit relais), et le nombre de transactions reste limité parce que certains vendeurs potentiels préfèrent attendre plutôt que de baisser leur prix. Sur le segment des appartements en construction, il semble que certains promoteurs aient fait le choix d’une baisse des prix (ou aient été contraints à cette baisse) aux 3^e et 4^e trimestres 2023. Toutefois, le nombre de transactions reste extrêmement limité sur ce segment (seulement 106 transactions ce trimestre), ce qui suggère que d’autres promoteurs ont probablement choisi d’attendre encore.

Focus sur… les loyers.

Ce focus analyse les principaux facteurs ayant une influence sur le loyer des appartements, en particulier la surface, l’existence d’un garage, l’âge du logement et sa localisation. Pour cela, il utilise les données des loyers d’habitation intégrées dans l’indice des prix à la consommation (IPC) et basées sur une enquête spécifique menée par le STATEC. Tout comme la localisation est une composante clé dans la formation du prix de vente des appartements, elle est également un facteur déterminant pour expliquer le niveau des loyers des appartements.  Les données issues de l’enquête sur les loyers du STATEC renseignent également la date de signature du bail à loyer : elles montrent qu’environ un tiers des ménages enquêtés ont signé leur contrat de bail il y a moins de deux ans, et que leur loyer est en moyenne supérieure de 16% par rapport à baux signés il y a plus de deux ans. Cette asymétrie provient du fait que les loyers en cours de bail sont rarement adaptés. Elle se traduit également par une forte différence entre les loyers moyens annoncés, pour des nouveaux contrats de location (issus des annonces immobilières) et les loyers en cours de bail, pour des contrats en cours (issus de l’enquête du STATEC).

Focus sur… les loyers annoncés des chambres meublées.

Ce focus analyse les dernières tendances relatives au nouvel indicateur des loyers annoncés des chambres meublées. Il a été développé par l’Observatoire de l’Habitat afin de mieux suivre ce segment qui a connu un développement important au Luxembourg ces dernières années et représente aujourd’hui une composante significative de l’offre locative (environ 13,5% de l’offre locative totale en 2023). Il en ressort que l’indicateur des loyers annoncés des chambres meublées a augmenté de 5,0% par an en moyenne sur la période 2010-2023 (soit un total cumulé de +89,6%), contre 4,1% pour les loyers annoncés des appartements traditionnels et 3,2% pour les loyers annoncés des maisons. Sur la seule année 2023, les loyers annoncés ont toutefois augmenté encore plus fortement : +6,4% pour les loyers annoncés des appartements traditionnels entre 2022 et 2023, +5,7% pour ceux des maisons, et surtout +7,4% pour les loyers annoncés des chambres meublées entre 2022 et 2023.

L’Observatoire de l’Habitat a par ailleurs mis à jour l’intégralité de ses statistiques consacrées aux prix des appartements (issus des actes notariés) et aux loyers annoncés des logements sur le site www.logement.lu.

Hausse des loyers annoncés

Après plusieurs trimestres de forte hausse (en particulier du 2^e trimestre 2022 au 1^er trimestre 2023), les loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières relevées par l’Observatoire de l’Habitat et transmises par notre partenaire Immotop.lu) s’étaient stabilisés aux 2^e et 3^e  trimestres 2023.

Une nouvelle augmentation des loyers annoncés des appartements est toutefois relevée ce trimestre : +3,9% sur le trimestre, et également +3,9% entre le 4^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023. La hausse des loyers annoncés sur douze mois est ainsi supérieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+3,2%) sur la même période.

Il faut souligner toutefois à nouveau qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L’augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est beaucoup plus modérée, aujourd’hui très nettement inférieure à l’inflation sur les biens à la consommation selon les statistiques du STATEC : +1,5% pour l’indice des loyers entre le 4^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023.