Le marché immobilier résidentiel au 3e trimestre 2022 sous emprise de l’inflation

Le rapport d’analyse 4 publié par l’Observatoire de l’habitat dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l’immobilier résidentiel au 3^e trimestre 2022.

En résumé les constats suivants s’imposent:

• L’évolution des prix est marqué par la poussée de l’inflation. Ainsi, en 2020, la hausse des prix des logements atteignait environ 15% sur douze mois, avec une inflation limitée à 2,5%. Ceci correspond à une évolution des prix réels de 12,5%. Au 3^e trimestre 2022, la hausse des prix des logements atteint 11,1%, mais avec une inflation sur les biens à la consommation qui s’élève à 6,7%. Ceci correspond à une évolution des prix réels qui a baissé à 4,4%.
• La poursuite de la hausse des prix de vente reste cependant particulièrement marquée pour les ventes d’appartements en VEFA avec +18,3% alors que le volume des transactions dans ce segment a baissé de 36%. On peut en déduire que la majorité des promoteurs a fait le choix de ne pas baisser les prix de vente des biens commercialisés, quitte à faire face à des difficultés pour les vendre. Ils préfèrent dès lors – pour le moment – ne pas mettre en vente de nouveaux projets à moindre prix.

Les constats en détail:

a. Prix immobiliers

Les évolutions des prix sur le marché immobilier au troisième trimestre 2022 sont notamment marquées par les tendances suivantes (analyses sur les actes notariés):

• Une forte baisse du nombre de transactions sur les douze derniers mois, particulièrement sur le segment des appartements en construction (VEFA, -36% par rapport au 3^e trimestre 2021), mais aussi sur les appartements existants (-10%), les maisons (-13%) et les terrains à bâtir (-25%).
• Une poursuite de la hausse des prix de vente, même sur le trimestre: +8,3% pour les appartements existants, +7,9% pour les maisons anciennes et +18,3% pour la VEFA par rapport au 3^e trimestre 2021.

L’augmentation de +18,3% des ventes VEFA peut cependant être relativisée. En effet, la forte baisse du volume de ventes et le changement de système de contractualisation par certains promoteurs ont un effet non quantifiable sur cette augmentation. Les actes de vente VEFA ne se font en général plus sur base de l’indice des prix de la construction du Statec, mais à prix fixe. Ceci permet aux acquéreurs d’avoir une certitude quant au coût de l’investissement. En contrepartie, les vendeurs intègrent l’inflation à prévoir dans le prix offert.

La baisse des volumes de transactions VEFA laisse conclure que la majorité des promoteurs a fait le choix de ne pas baisser les prix de vente des biens commercialisés, quitte à faire face à des difficultés pour les vendre. Ils préfèrent dès lors – pour le moment – ne pas mettre en vente de nouveaux projets à moindre prix.

L’étude de l’évolution des prix doit également être menée en tenant compte d’un changement important du contexte économique. En effet, la poussée de l’inflation conduit à une décélération plus importante des prix des logements en valeurs réelles. En 2020, la hausse des prix des logements atteignait environ 15% sur douze mois, avec une inflation limitée à 2% ou 2,5%. Ceci correspond à une évolution des prix réels de 12,5%. Au 3^e trimestre 2022, la hausse des prix des logements atteint 11,1%, mais dans un contexte d’inflation sur les biens à la consommation qui s’élève à 6,7%. En conclusion, l'indice réel de l'immobilier a augmenté de seulement 4,1%.

Il est également intéressant de constater le ralentissement sur les indicateurs des prix annoncés (analyses sur les annonces immobilières): seulement +1,6% pour les appartements et +3,5% pour les maisons sur douze mois (avec dans les deux cas des baisses sur le trimestre). Il est donc possible que ce ralentissement soit visible dans les prix des actes notariés au 4^e trimestre 2022.

b. Loyers annoncés

Sur le front des loyers annoncés, la hausse se renforce un peu: +4,7% sur douze mois pour l’indicateur des loyers annoncés des appartements, avec notamment +2,1% sur le seul 3^e trimestre 2022.

Cette augmentation des loyers annoncés reste toutefois inférieure à l’inflation sur les biens à la consommation (+6,7% entre le 3^e trimestre 2021 et le 3^e trimestre 2022).

Note:

Ce rapport d’analyse 4 s’appuie pour cela sur les données collectées par le Statec et l’Observatoire de l’habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l’activité et les prix de vente des logements (issus des actes notariés). Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements (issus des annonces immobilières).