COVID19

Mesures prises dans le cadre de la crise sanitaire

Quelles mesures ont été prises par l’Etat dans le cadre de la crise Covid-19 pour aider les locataires ?

1. Aide aux locataires

Adaptation à la hausse de la subvention de loyer pour les locataires.

Le ministère du Logement soutient les ménages locataires à faible revenu qui louent sur le marché privé par une subvention de loyer. En fonction du revenu et de la composition du ménage, le montant de l’aide mensuelle peut se situer entre 134 euros et 294 euros.

Autres conditions:

  • le taux d'effort consacré au paiement du loyer doit être supérieur à 25% du revenu du ménage
  • le logement doit se situer au Grand-Duché, et ne pas avoir été mis en location par un organisme public

Pour plus d’informations veuillez contacter le Guichet unique des aides au logement par téléphone au  8002 10 10 ou par Email à l'adresse : guichet@ml.etat.lu ou visiter le site guichet.lu.  

2. Interdiction de toute augmentation du loyer en cas d’un bail à usage d’habitation

Depuis le 20 mai 2020, toute augmentation du loyer d’un logement à usage d’habitation est interdite.

Ce gel temporaire de tous les contrats de bail à usage d’habitation, ( définis par art.3, paragraphe 5, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, càd les loyers du marché privé) a été prolongé par le Gouvernement jusqu’au 30 juin 2021.

Par conséquent, le bailleur ne pouvait pas augmenter le loyer entre 20 mai et le 30 juin, même dans le cas où la dernière adaptation du loyer remontait à plus de 2 ans.  

A partir de la fin du gel de toute hausse de loyer, des adaptations du loyer pourront à nouveau intervenir dans le respect des conditions légales.

Dans ce contexte, il convient de rappeler que la législation sur le bail à loyer n’autorise une augmentation du loyer que tous les 2 ans. Il faut donc respecter une période d’au moins 24 mois entre 2 adaptations du loyer. Une indexation automatique du loyer est ainsi interdite: une clause indiciaire dans le contrat de bail prévoyant que le loyer est adapté chaque année p.ex. à l’indice du coût de la vie n’est pas permise au sens de la loi. Une telle clause ne deviendra cependant inopérante qu’à partir d’une réclamation adressée par lettre recommandée au bailleur.  

Subvention de loyer

Est-ce que l’adaptation de la subvention de loyer est appliquée automatiquement ?

Pour tous les dossiers actuellement en paiement, les adaptations des montants à la hausse se font automatiquement.

Cependant, en cas de perte de revenu due à la crise (p.ex. chômage partiel), il faudra en informer sans délai le Guichet unique des aides au logement et certifier le nouveau revenu afin que le montant de la subvention de loyer puisse être adaptée à la nouvelle situation financière du ménage.

Dans le cas où un dossier ait été refusé par le passé, le demandeur concerné peut adresser une nouvelle demande au Guichet unique des aides au logement. Comme les seuils de revenu ont également été revus à la hausse, il se peut qu’un tel demandeur soit maintenant éligible à la subvention de loyer.

Comment faire la demande pour obtenir la subvention de loyer ?

Le ménage (personne seule ou plusieurs personnes habitant ensemble dans un même logement) qui souhaite bénéficier d’une subvention de loyer doit introduire sa demande auprès du Guichet unique des aides au logement par le biais d’un formulaire spécifique.

Le formulaire, dûment rempli et signé, accompagné des documents nécessaires à l’instruction du dossier peuvent être remis au Guichet unique des aides au logement par voie postale, ou déposés directement dans la boîte aux lettres située: 11, rue de Hollerich, L-1741 Luxembourg.

Pour plus d’informations sur cette aide, vous pouvez consulter le site guichet.lu.

Contrats de bail (résiliations)

Un locataire est-il à l'abri d’une résiliation de son bail pendant la crise du Covid-19?

Non, le bailleur peut, pour un motif grave et légitime, résilier un contrat de bail à loyer, même pendant la crise sanitaire.

Toutefois, le Gouvernement a décidé la suspension des déguerpissements en matière de bail à usage d’habitation jusqu’au 31 mars 2021. Cette mesure permet d’éviter de mettre des personnes à la rue.

Pour plus d’informations sur la résiliation d’un bail, veuillez consulter:

Que doit faire un locataire pour se protéger d'une résiliation pendant la pandémie COVID19?

Le locataire doit continuer à payer son loyer, utiliser son logement de façon responsable et respecter ses autres obligations prévues dans le contrat de bail.

Qu'en est-il des loyers qu'un locataire ne serait pas en mesure de payer actuellement?

En cas de difficultés financières graves (perte substantielle de revenu) du locataire dues à la crise sanitaire, il est recommandé au locataire de payer le loyer en très large partie dans la mesure du possible et de trouver un arrangement avec le bailleur pour un éventuel échelonnement du loyer.

Par sa perte de revenu, le locataire peut éventuellement devenir éligible à la subvention de loyer. Des ménages n’ayant jusqu’à présent pas pu profiter de ce type d’aide, parce que leurs revenus étaient trop élevés, peuvent maintenant peut-être remplir les conditions pour en bénéficier.

Les locataires doivent-ils rembourser le loyer avec intérêts?

La législation sur le bail à loyer ne prévoit aucune obligation à cet égard, les locataires ne sont donc en principe pas tenus au paiement d’intérêts de retard.

Cependant, si le contrat de bail prévoit clairement une clause à ce sujet, une telle clause est en principe valable et à respecter par le locataire.

Déménagements

Est-il possible de déménager pendant la crise sanitaire?

Oui, il est possible de déménager, en cas de nécessité, tout en respectant les recommandations en matière de santé (distance interpersonnelle).  

Le déménagement peut être réalisé avec une entreprise spécialisée dans les déménagements ou à titre privé par des personnes habitant sous le même toit, mais sans qu’aucun rassemblement de personnes n’ait lieu.

Un locataire déjà en place, qui aurait posé son préavis (donc résilié le bail), peut-il pendant la crise sanitaire décider de rester chez lui plus longtemps que prévu ?

En principe, le locataire et le bailleur sont tenus aux droits et obligations prévus dans le contrat de bail. La loi prévoit qu’après la résiliation du bail, le locataire doit sortir du logement à la fin du bail.

Au vu de la crise sanitaire actuelle et au vu des recommandations du ministère de la Santé, il est recommandé au locataire d’informer le bailleur de son souhait de rester plus longtemps dans le logement et de trouver ensemble une solution pragmatique.

Un arrangement à l’amiable est souhaitable, notamment dans le cas où le bailleur a déjà trouvé un nouveau locataire pour le logement en question.

Attention (!): Il convient de vérifier si les contrats d’assurance souscrits dans le cadre du bail restent valables durant l’occupation après la fin du bail. En effet, très souvent, le contrat de bail oblige le locataire d’assurer le logement loué contre l’incendie, l’eau et les risques locatifs, et à fournir au bailleur une attestation d’assurance. Comme certains contrats d’assurance sont résiliés en même temps que le contrat de bail, et prennent fin à la même date, il convient de prendre les démarches nécessaires auprès de la compagnie d’assurance afin que le bien loué soit également assuré pendant toute la durée d’occupation après la fin du bail.

Dans ce cas, doit-il continuer à payer son loyer?

Oui, le locataire est toujours tenu au paiement du loyer aussi longtemps qu’il reste dans le logement loué.

Que faire lorsqu’un locataire se trouve dans l’impossibilité de déménager, et risque de devoir payer pour deux logements simultanément ?

Comme la situation actuelle est unique, et sans précédent, il est recommandé aux parties concernées de trouver un arrangement à l’amiable.

S’il n’est pas possible - malgré tous les efforts - de trouver un arrangement à l’amiable, une des parties pourra saisir le tribunal compétent pour prendre une décision p.ex. à qui incombent les dépenses additionnelles en relation avec le déménagement tardif (et donc la part de responsabilité des parties en cause) ou sur l’octroi éventuel de dommages-intérêts.

Qu’en est-il des frais de retard pour la remise des clefs dans le cas d’une vente d’un logement ?

Il s’agit d’une question de droit civil qui doit être analysée au cas par cas, compte tenu des circonstances particulières.

Il faut vérifier si l’acte de vente contient une clause réglant une telle hypothèse. Dans certains cas, une clause spécifique traite de cette éventualité, et si des pénalités de retard sont prévues, une telle clause est valable: la partie défaillante devra alors payer la pénalité de retard.

Comme la situation actuelle est unique, et sans précédent, il est recommandé de trouver un arrangement à l’amiable (donc une solution pragmatique) avec les parties concernées.

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