Politique générale en matière de logement

Malgré une multitude d’actions positives réalisées par les gouvernements précédents, il y a lieu de noter que les prix des logements continuent à augmenter. Le constat reste inchangé : l’offre de logements et de terrains disponibles est largement insuffisante par rapport à la demande croissante. Un nombre préoccupant de ménages n’est plus en mesure d’acquérir un logement par la voie d’achat, voire de payer les loyers du libre marché. C’est avant tout le prix du foncier qui est à la base de l’évolution rapide des prix du logement.

Tout comme l’offre de logements sur le libre marché, l’offre de logements sociaux et de logements à coût modéré reste également largement en-dessous des besoins, surtout pour le locatif. La création de logements publics sociaux et à coût modéré sera dynamisée en développant le parc public de logements locatifs. Pour atteindre cet objectif de développement continu du parc immobilier public, la vente de logements sociaux publics sera strictement limitée aux cas d’exception.

Seule une action concertée de l’action publique et de l’initiative privée pourra constituer une réponse adéquate au problème. L’action publique se concentrera prioritairement sur les points suivants :

  • refonte complète de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et du système des subsides au logement afin de définir plus clairement les notions de « logements sociaux » et « logements à loyer modéré » ;
  •  dynamisation de la création de logements sociaux et de logements à coût modéré ;
  • mobilisation de terrains à bâtir ;
  •  emploi renforcé des moyens en place pour augmenter l’offre (plans d’occupation des sols, aménagement communal, protection de la nature) ;
  • nouveau pacte logement 2.0 « Etat-communes » ;
  • augmentation de la qualité urbanistique, de la qualité de vie et de la cohésion dans les quartiers, ainsi qu’amélioration de la qualité dans la construction et de la qualité énergétique, ainsi que de la biologie de l’habitat en général ;
  • combat de la spéculation foncière et amélioration de la transparence des prix du marché de la location.

Cellule de facilitation de projets publics

A côté des deux acteurs publics existants, à savoir le Fonds du Logement (FdL) et la Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM), les communes devront être impliquées davantage dans la lutte contre la pénurie de logements. Les communes devront disposer des moyens et du soutien nécessaires pour figurer comme véritable acteur sur le marché de l’habitat. Une cellule de facilitation de projets publics sera instaurée au sein du Ministère ayant le logement dans ses attributions, destinée exclusivement à conseiller les communes pour réaliser des projets de lotissement en régie propre. Il reviendra notamment à cette cellule de soutenir l’action communale en matière d’acquisition et de viabilisation de terrains, de la création de logements (en régie propre ou en en collaboration avec l’initiative privée) de la mise en vente ou en location de terrains/logements et de la gestion du patrimoine locatif. Le modèle du « Klimapakt » servira d’orientation, en mettant à la disposition des communes des conseillers de l’habitat professionnels (« Wunnengsbauberoder »), tout en associant à cette démarche le savoir-faire de l’initiative privée.

Pacte logement 2.0

Un nouveau pacte logement 2.0 sera mis en place entre l'Etat et les communes qui mettra l’accent sur la création de logements locatifs en régie propre, et s’appuiera sur le travail préparatoire réalisé et les pourparlers avec le Syndicat des villes et communes luxembourgeoises (SYVICOL) à ce sujet. L’objectif est de donner accès au parc public de logements (FdL, SNHBM, communes) à un plus grand nombre de citoyens, le montant des loyers devant cependant être adapté au revenu des ménages et privilégier les personnes aux revenus faibles. Le pacte logement 2.0 tiendra compte des priorités de développement arrêtées dans les plans sectoriels et par le nouveau programme directeur de l’aménagement du territoire (PDAT) et contribuera ainsi à un développement harmonieux des espaces disponibles au niveau national dans une perspective de développement durable.

Droit de préemption

Les effets du droit de préemption de l'Etat, des communes et des promoteurs publics seront analysés et le système sera simplifié et adapté en cas de besoin. Il y va de généraliser le droit de préemption à un prix fixé au moment de la réalisation du projet subventionné (public ou privé) en cas de vente de l’immeuble concerné. Tous les projets profitant d’aides étatiques en vue d’une location à coût modéré ou à loyer social doivent tomber sous le champ d’application du règlement grand-ducal.

Accompagnement social des locataires

Dans le domaine du travail d’accompagnement social des locataires et locataires potentiels d’habitations sociales, il y a lieu de promouvoir des synergies entre le FdL, la SNHBM, le secteur communal et d’autres intervenants. La mise en place d’un guichet unique des demandeurs d’un logement social est à envisager, tout en respectant les exigences de la protection des données.

Les instruments nécessaires seront mis en place pour éviter que le secteur public (Etat, communes) contribue à la hausse des prix sur le marché immobilier en vendant des terrains à bâtir au plus offrant. Le principe que toute aliénation immobilière publique devra être conforme à l’intérêt général sera renforcé. Des projets de construction d’habitations devront être réalisés le plus rapidement possible sur les terrains appartenant aux communes et à l’Etat.

Incitations financières

L’engagement continu des communes dans le domaine de la création de logement sociaux et à coût modéré sera reconnu par des incitations financières supplémentaires en faveur de ces communes, éventuellement en rattachant le taux de subventions étatiques à un système de subventions échelonnées pouvant aller jusqu’à 100 % de prise en charge des
frais. Le système des subventions aux promoteurs publics sera également revu dans ce contexte.

Projets d'envergure

Une attention particulière sera portée aux projets d’envergure comme ceux à Dudelange ou Olm, ou encore le projet « Wunne mat der Wooltz ». Dans le cadre de la viabilisation de projets d’envergure, une analyse concernant l’opportunité et la faisabilité pour associer les personnes physiques au financement du parc immobilier de location à coût modéré par la mise en place d’un fonds spécial à rendement garanti mais modeste sera réalisée.

Gestion locative sociale

Le développement de la gestion locative sociale ainsi que la création de logements locatifs à coût modéré seront favorisés en général et sur le plan communal en particulier. Dans ce contexte, il sera analysé si la gestion locative sociale peut être rendue accessible au FdL, tout en appliquant le loyer social prévu par le règlement grand-ducal afférent. A l’image de ce qui a été mis en place pour les personnes physiques en cas de location d’un immeuble à un acteur agréé de la gestion locative sociale, les possibilités d’allègement fiscal pour les personnes morales agissant de la même manière seront analysées.

Comité d'acquisition de terrains

Un comité chargé de l’acquisition de terrains destinés à être libérés pour l’habitat sera instauré. Ce comité sera composé de représentants du Ministère ayant le logement dans ses attributions et du Ministère ayant les finances dans ses attributions et oeuvrera en régie propre, sous la responsabilité directe du Ministre ayant le logement dans ses attributions. Ses acquisitions seront financées au travers du nouveau fonds dédié, alimenté par le budget de l’Etat. Les plus-values et bénéfices de cession sur les ventes de terrains seront exemptes de l’impôt sur le revenu. Les acquisitions domaniales seront mises en oeuvre par des actes administratifs dressés par l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA. Pour assurer la cohérence de la politique d’acquisition de l’Etat, notamment au niveau des prix, le comité prendra ses décisions en étroite concertation avec le comité d’acquisition du Ministère ayant les finances dans ses attributions.

Refonte de l'impôt foncier

La réforme de l’impôt foncier, qui devra contrecarrer la spéculation foncière, sera reliée à la refonte des plans d’aménagement généraux (PAG) « nouvelle génération ». Une tranche exonérée sur l’impôt foncier qui grève les biens immobiliers habités par leurs propriétaires sera introduite. La réforme de l’impôt foncier donnera l’occasion de remplacer et de simplifier le système de la taxe communale spécifique d’inoccupation ou de non-affectation à la construction de certains immeubles.

Baulandverträge

Le projet de loi concernant les contrats d’aménagement (« Baulandverträge ») sera amendé et complété par l’introduction d’une taxe sur la création de la valeur ajoutée (« Wertschöpfungssteuer ») et par des dispositions renforçant les moyens contraignants de construction effective sur les terrains faisant l’objet de contrats d’aménagement.

Réforme du système des aides au logement

Une refonte complète de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement sera réalisée en introduisant en même temps un cadre légal précis pour le logement à coût modéré. L’objectif recherché est de réformer le système des aides au logement dans sa globalité, notamment en ce qui concerne leurs montants et leurs plafonds en faisant profiter un plus grand nombre de demandeurs des aides à mettre en place, en particulier les monoparentaux et les familles avec enfants. En outre, il y a lieu de raccourcir les délais de décision de l’administration compétente, notamment en utilisant les nouveaux outils numériques.

La possibilité d’augmenter considérablement la garantie de l'Etat pour l'achat d'un premier logement sera analysée. L’opportunité d’augmenter le crédit d'impôt de 20.000 € par personne concernant les droits d’enregistrement pour une première acquisition immobilière (« Bëllegen Akt ») en fonction du nombre d’enfants faisant partie du ménage sera également analysée.

L’opportunité d’un rehaussement du montant maximum pour lequel le taux de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) super réduit de 3% est applicable en matière de logement sera étudiée.

La faisabilité d'étendre aux entreprises du secteur des assurances la possibilité de conclure des contrats de garantie d'achèvement dans le cadre des ventes d'immeubles à construire sera étudiée.

Promotion des nouvelles formes de logement

La demande de nouvelles formes de logement et de vie attend une réponse adéquate au niveau politique. Dans ce contexte, la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation sera complétée par des dispositions simplifiant la sous-location et la colocation. En outre, un cadre légal spécifique pour groupements d’habitat et coopératives de logement sera créé. La mise à disposition de terrains par emphytéose pour ces projets collaboratifs sera également facilitée, à condition qu’ils soient de nature non-lucrative.

L’offre de logements pour étudiants à prix abordables sera élargie et des projets innovants, tel que l’habitat intergénérationnel et la « location-vente » permettant aux personnes à faible revenu d'économiser sur le loyer payé afin de pouvoir acheter la propriété à une date ultérieure, seront lancés.

KlimaPrêt

Afin de stimuler la promotion de l’assainissement énergétique durable de logements existants, les critères du prêt climatique seront adaptés, de sorte que tous les propriétaires puissent profiter d’un prêt climatique à taux zéro. Cette nouvelle offre de la banque climatique contribuera à atteindre les nouveaux objectifs climatiques et à réduire en même temps considérablement les dépenses énergétiques.

Le secteur immobilier et de la construction ne consomme pas seulement une part significative des combustibles fossiles, mais aussi des matériaux de construction fossile. L’économie circulaire sera promue dans ce domaine.

Frais d'agences

Pour améliorer la situation des locataires, un système sera mis en place qui garantira que les frais d'agence encourus lors de la signature d'un contrat de location ne soient pas imputés unilatéralement aux locataires. Dans ce contexte, l’idée de la mise en place d’un instrument gratuit de publication des offres de logements libres sera analysée. La législation existante sera modernisée pour mieux contrôler l’évolution des loyers et de renforcer le rôle et les compétences des commissions de loyers. Les dispositions légales en matière de garantie décennale seront revues en vue de renforcer les droits des nouveaux propriétaires et de combattre les abus.

Les services compétents de l’aménagement communal seront chargés d’analyser les possibilités de l’augmentation de la densité des constructions, sans pour autant oublier la qualité des projets d’urbanisation. Des initiatives comme la certification écologique pour bâtiments poursuivant l’objectif d’améliorer la biologie de l’habitat en général seront soutenues.

Les articles 29, paragraphe 2, alinéa 4 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain et 11, point 8 de la loi du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire disposant que, pour les plans d’aménagement particuliers (PAP) « nouveau quartier » dépassant 25 unités au moins, 10% respectivement 30% de la surface brute à dédier au logement sont à réserver à la réalisation de logements à coût modéré, seront réaménagés, en poursuivant l’objectif de simplification des procédures, d’application unifiée au niveau national, de la création supplémentaire de terrains de construction publics et de renforcement du principe de l’égalité devant la loi.

Simplification administrative

La simplification administrative sera poursuivie, notamment en matière de l’aménagement communal. Un suivi systématique de la législation en vigueur sera mis en place afin de pouvoir réagir plus rapidement aux obstacles dans la pratique. Pour ce faire, le mode de fonctionnement et les moyens mis en place de la « Cellule de facilitation urbanisme et environnement » et de la « plateforme PAP » seront renforcés.

La possibilité de la location temporaire de terrains à bâtir en friche sera analysée. Une telle mesure pourrait être promue par des incitations fiscales, voire par le paiement d’un loyer annuel, sans pour autant être contraire à l’intérêt général de la viabilisation à durée indéterminée de terrains.

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