Logement abordable

Note 25 : L’évolution du taux d’effort des ménages résidents du Luxembourg selon leur mode d’occupation et leur niveau de vie entre 2010 et 2018

A partir des données de l’enquête européenne sur le revenu et les conditions de vie (EU-SILC), nous constatons, sur la période 2010-2018, que plus d’un tiers des ménages résidant au Luxembourg sont des propriétaires remboursant un emprunt pour leur logement et plus d’un quart sont des locataires du marché privé. Ces ménages sont ceux qui font face à un coût important du logement (cf. graphique). Une mesure permettant de décrire le coût du logement est le taux d’effort. Il mesure le poids du coût total du logement (loyer ou emprunt et les charges usuelles) des ménages dans leur revenu disponible (revenu après prélèvements obligatoires et impôts). Ainsi, sur la période 2010-2018, nous observons des taux d’efforts élevés pour les locataires du marché privé appartenant aux 20% des ménages les moins aisés, ainsi qu’une nette détérioration de la situation des locataires du marché privé parmi les 40% de ménages suivants.

Champ : ensemble des ménages privés résidant au Luxembourg au moment de la collecte
Source : EU-SILC, 2010-2018
*2016 : rupture de série

Nous observons également que les accédants récents à la propriété font face à des taux d’effort importants, enregistrant régulièrement des taux d'effort au-dessus de 30%, excepté parmi les 20% des ménages les plus aisés. De plus, le taux d’effort s’accroît sur la période, en particulier pour les locataires du marché privé. Cette tendance se traduit, entre autres, par une hausse de la proportion de ménages consacrant 40% ou plus de leur revenu pour le logement, une hausse qui est particulièrement marquée chez les locataires du marché privé.

Cependant, même si en moyenne les propriétaires avec emprunt et les locataires du marché privé ont connu une forte croissance du taux d’effort, il semble que ce sont les ménages les moins aisés qui ont été le plus fortement touchés par cette hausse. En effet, plus le niveau de vie augmente, moins la croissance du taux d’effort est soutenue, aussi bien pour les locataires du marché privé que pour les propriétaires. Par ailleurs, nous observons que parmi les 20% des ménages les moins aisés, le taux d’effort des locataires du marché privé a tendance à être supérieur aux propriétaires avec emprunt alors que le phénomène inverse s’observe pour les ménages plus aisés.

Note 26 : L’évolution du taux d’effort des ménages résidents du Luxembourg selon leur mode d’occupation et leur niveau de vie entre 2010 et 2018

Au Grand-Duché de Luxembourg, l’augmentation continue des prix du logement et des loyers pratiqués sur le marché a rendu l’accès au logement difficile tant pour les locataires que pour les primo-accédants à la propriété. Une solution souvent mise en avant est la création de plus de « logements abordables ». Néanmoins, ce terme n’a toujours pas de définition claire et de base légale au Luxembourg.

La Note 26 définit le logement abordable comme un segment intermédiaire (en terme de prix d’acquisition ou de loyer) entre les logements d’urgence et les logements du marché privé. En s’appuyant sur le continuum du logement (voir le graphique ci-dessous), la Note 26 propose qu’au Luxembourg, le segment « abordable » englobe les logements locatifs étudiants, les logements locatifs à coût modéré, ainsi que les logements à coût modéré en vente (définis par la loi modifiée de 1979) et en propriété abordable construits par les promoteurs privés (définis par la loi modifiée de 2004 concernant l'aménagement communal).

Le contexte actuel est marqué par accroissement des taux d’effort des locataires sur le marché privé. Les locataires de logements sociaux (du Fonds du Logement en 2020) sont mieux protégés de l’augmentation des prix et des loyers : en moyenne, ils dépensent 21,3% de leur revenu pour le logement contre 30,0% pour les demandeurs d’un logement social, et 36,7% pour les locataires sur le marché privé (EU-SILC, 2018). Nous identifions néanmoins un manque d’offre de logements locatifs dédiée aux ménages aux revenus moyens et moyens inférieurs pour qui l’accès à un logement social n’est pas prévu mais qui éprouvent néanmoins des difficultés pour se loger de manière abordable sur le marché privé.

Pour compléter le segment « abordable », nous proposons donc un nouveau sous-segment que nous appelons le « logement locatif intermédiaire ». Ce segment répondrait aux besoins des familles (en particulier des 36-45ans) et des jeunes (< 35ans) au revenu moyen ou moyen inférieur. Ces catégories de ménages ont souvent des revenus trop élevés pour être prioritaires pour un logement locatif social, mais ceci ne veut pas dire qu’ils ont la capacité d’emprunter pour devenir propriétaires, soit parce qu’il leur manque la mise de départ ou parce qu’ils n’ont pas un revenu suffisant pour contracter un prêt hypothécaire. Cette proposition prévoit un loyer intermédiaire fixé entre le loyer social (~4€/m2) et le loyer pratiqué sur marché privé (~19€/m2), en fonction de la composition du ménage et de son revenu.

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