Politique générale en matière de logement

Ces dernières années les prix du logement ont atteint des sommets inconnus. Cette évolution préoccupante est liée à une offre de logements et de terrains insuffisante, à la présence d’une minorité de ménages disposant d’un pouvoir d’achat élevé, à la lenteur administrative excessive de viabilisation de terrains ainsi qu’à l’évolution économique et démographique du Grand-Duché. L’offre de terrains à bâtir et de logements ne parvient pas à satisfaire la demande. Ce sont avant tout les prix du foncier qui sont à la base de l’évolution rapide des prix des logements.

Le premier objectif du Gouvernement sera de maîtriser l’évolution des prix sur le marché immobilier en augmentant l’offre de logements et de terrains constructibles.

Dans cette optique, la politique Gouvernementale en matière de logement agira prioritairement sur les points suivants:

  • mobilisation de terrains à bâtir ;
  • dynamisation de la création de logements sociaux et de logements à prix abordables ;
  • révision du « pacte logement » et des mesures proposées dans le « paquet logement »,
  • réforme de l’impôt foncier et des subsides au logement.

Afin de déployer au maximum les effets stabilisateurs des mesures susmentionnées sur l’évolution des prix, le Gouvernement procédera parallèlement à une révision des procédures administratives concernant la construction et l’habitat avec l’objectif de les simplifier et de les raccourcir.

Mobilisation de terrains à bâtir et construction de nouvelles habitations

Les acteurs publics assumeront dorénavant un rôle plus actif sur le marché immobilier et sur le marché du foncier. Les réserves publiques de terrains à bâtir de l’Etat et des communes seront viabilisées et bâties aussi rapidement que possible. Pour pouvoir atteindre les objectifs du Gouvernement en matière de création de logements, il faudra aussi recourir à des investisseurs privés. Les terrains ainsi viabilisés et les habitations construites pourront être rendus accessibles prioritairement à des familles, selon des critères de revenu restant à définir, par le biais de baux emphytéotiques. Le Gouvernement analysera avec un préjugé favorable d’autres moyens de mise à disposition de terrains et/ou d’habitations à des prix abordables, comme par exemple le moyen de la location-vente.

Considérant que les réserves foncières des acteurs publics sont insuffisantes pour relancer la construction de logements en nombre suffisant, le Gouvernement agira pour permettre une mobilisation accrue de terrains disponibles pour l’habitat appartenant aux personnes morales et physiques. Il établira en outre un programme de mobilisation de terrains constructibles non utilisés (Baulücken) au niveau national.

Dans un objectif de viabilisation rapide de terrains nouvellement déclarés terrains constructibles, soit en ce qui concerne les nouvelles zones destinées à l’habitat définies par le plan sectoriel logement (PSL), soit pour tous les autres terrains nouvellement définis comme terrains à bâtir suite à des décisions des conseils communaux compétents dans le cadre d’une révision de leur plan d’aménagement général respectif, le Gouvernement mettra en place l’instrument des contrats sur les terrains à bâtir (Baulandvertrag) et l’obligation de construire au bout d’un délai déterminé sur ces terrains à bâtir nouvellement créés. Il est évident qu’une telle stratégie va de pair avec un raccourcissement de la durée des procédures en relation avec la viabilisation des terrains à construire. Afin de combattre la spéculation, le Gouvernement se propose de donner aux communes les moyens juridiques nécessaires sur base des instruments existants au niveau national.

Dynamisation de la création de logements sociaux et à prix abordables par les acteurs publics

Le Gouvernement fera une évaluation des activités du Fonds du logement et de la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) et en tirera les conclusions matérielles et structurelles nécessaires. L’objectif de cette analyse consistera à renforcer le rôle des intervenants publics comme acteurs réellement proactifs en matière de construction de logements sociaux, d’habitations à bon marché et de logements locatifs, et à assurer la gestion administrative du parc immobilier et le suivi social des locataires, le cas échéant en collaboration étroite avec les offices sociaux concernés.

Afin de soutenir les communes dans le domaine de la création de logements sociaux, le Gouvernement leur facilitera l’accès aux fonds nécessaires et mettra en place une structure de conseil permettant de conseiller les communes dans la mise en œuvre de leurs projets de lotissement et de construction.

Pour pouvoir satisfaire la demande énorme de logements sociaux et à prix abordables, le Gouvernement entend également impliquer activement l’initiative privée, dont le rôle se limitera à la construction de logements.

Réforme du Fonds du Logement

Sans vouloir anticiper sur l’analyse et sur l’évaluation des travaux des promoteurs publics précités, le Gouvernement se déclare en faveur d’une restructuration du Fonds du Logement dans l’objectif d’adapter son fonctionnement et son rendement aux besoins réels en politique de logement social et des priorités politiques définies par le Gouvernement en matière de logement. Dans cette optique le Fonds du Logement, en tant qu’établissement public, se prêtera à assurer certaines missions qui incombent à l’Etat, dont notamment:

  • la construction prioritaire de logements sociaux locatifs ;
  • la construction prioritaire de logements sociaux destinés à la vente ;
  • la gestion administrative et technique du parc immobilier éventuellement par des antennes régionales ;
  • l’assurance d’un suivi social adapté des clients du Fonds de Logement, le cas échéant en collaboration avec d’autres instances sociales et les offices sociaux ;
  • la création de réserves foncières.

Promotion et élargissement des activités de l’AIS et responsabilisation des communes

Le Gouvernement promouvra les activités de l’Agence immobilière sociale (AIS) et encouragera la création d’agences immobilières sociales aux niveaux régional et local. Il créera un cadre légal à la gestion locative sociale, et favorisera la création de synergies entre les AIS et les offices sociaux.

Les autorités communales seront responsabilisées dans le cadre de la réforme des finances communales en vue de la construction de logements sociaux, par exemple en conditionnant une partie des transferts du fonds communal de dotation financière à la construction et à l’entretien de logements de ce type.

Révision du « pacte logement » et des mesures du « paquet logement »

Le Gouvernement entend clarifier et redéfinir ensemble avec les communes les objectifs définis par le « pacte logement » ainsi que les mesures définies par le « paquet logement ». Dans ce contexte, le droit de préemption des acteurs publics sera maintenu dans sa forme actuelle, tout comme l’instrument de l’exemption des plus-values et bénéfices de spéculation de l’impôt sur le revenu, en cas de vente de terrains par des personnes physiques à l'Etat, aux communes et aux syndicats de communes.

Il est projeté de soumettre toutes les aides et subventions étatiques dans le domaine du logement à une analyse critique. Dans ce contexte, le Gouvernement étudiera dans quelle mesure les aides seront liées à des critères sociaux ou à des critères ayant trait à la certification de la construction et de la rénovation durable.

Dans un esprit de simplification administrative, le Gouvernement encouragera la centralisation de la gestion et du paiement de toutes les aides étatiques en relation avec le logement dans un seul service étatique. En outre, le Gouvernement prendra des mesures permettant aux communes de lutter efficacement contre la désaffectation de logements à des fins bureautiques ou autres.

Loyers et copropriétés

Dans l’objectif d’abolir le système des cautions de loyer tout en maintenant le principe de la protection des propriétaires contre le danger potentiel de loyers impayés, le Gouvernement étudiera les possibilités d’introduire une garantie de loyer (non commerciaux).

En vue d’un meilleur contrôle des dispositions de loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, notamment l’article 3 de la prédite loi, des statistiques fiables sur les loyers (Mietspiegel) réellement payés seront établies.

Dans ce contexte, le Gouvernement procédera notamment à la mise en œuvre d’une réforme des commissions communales du loyer. Toutes les demandes d’attribution d’une subvention de loyer devront obligatoirement être soumises pour avis à ces commissions qui seront également dotées d’un droit d’auto-saisine dans des cas précis.

La loi sur les copropriétés sera revue afin de simplifier les rénovations et l’assainissement énergétique des immeubles.

Adaptation de la loi de l’aménagement communal

La loi sur l’aménagement communal sera analysée et adaptée, ceci avant tout dans l’optique de réduire les délais et d’alléger des procédures.

Réforme de l’impôt foncier

Le Gouvernement procédera à une réforme de l’impôt foncier qui devra assurer aux collectivités locales un revenu stable contribuant au financement des infrastructures locales. L’imposition du foncier doit être revue de façon à établir une équité certaine entre les contribuables et permettre une affectation plus économe des ressources foncières.

Dernière mise à jour